Conseils

“Même si la loi Girardin fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôts proportionnelle au montant de l'investissement et non à la tranche marginale d'imposition, je pense qu'elle est particulièrement adaptée aux contribuables des tranches supérieures” estime Stéphane Onffroy, conseiller fiscal spécialiste des investissements immobiliers. Quant au choix entre secteur de location libre ou intermédiaire, il mérite de réfléchir avant de se décider pour le dispositif le plus alléchant. Le choix dépend en effet des loyers pratiqués sur le marché et du potentiel locatif. Or les contraintes du secteur intermédiaire sont réelles : le plafonnement des ressources restreint le choix des locataires et augmente le risque d'impayés, les locataires étant moins solvables. Par ailleurs, les grandes surfaces, dont les loyers sont trop élevés pour le plafond exigé, en sont exclues. D'une manière générale, les professionnels de l'investissement outre-mer conseillent tous de bien estimer la qualité du programme immobilier et sa situation au regard du marché locatif local, l'investissement ne pouvant être rentable sans locataire. “L'avantage du dispositif est de permettre de financer en partie, grâce à la réduction d'impôt, l'achat d'un bien au soleil, que l'investisseur sera contraint de mettre en location pendant au moins 5 ans, mais dont il pourra ensuite disposer pour ses vacances par exemple, en le mettant en location saisonnière le reste du temps” explique Stéphane Onffroy. Un investissement plaisir sur le long terme, qui peut se concrétiser dans des programmes immobiliers qui vont de la bonne qualité au très haut de gamme.

L’ordonnance du 23 mars 2006 modifie, en effet, le régime des sûretés. D’une part, en allongeant la durée maximale de l’inscription. Le texte prévoit que pour un prêt immobilier dont la durée est déterminée, cette durée ne peut excéder celle du prêt, prolongée d’un an (au lieu de deux ans précédemment) sans jamais pouvoir dépasser 50 ans au lieu de 35 ans auparavant. Jusqu’à maintenant, l’inscription prenait fin deux ans après le terme du prêt. Autrement dit, même si vous aviez remboursé la totalité de votre prêt à son échéance et que vous vouliez vendre à ce moment là, vous ne pouviez le faire qu’en faisant procéder à une mainlevée. La nouvelle mesure vaut aussi bien pour le privilège que pour l’hypothèque. A l’ordre du jour également, l’assouplissement des formalités de mainlevée. Toutefois, cette dernière mesure ne concerne que l’hypothèque conventionnelle pour laquelle l’autorisation de l’emprunteur est toujours requise (ce qui n’est pas le cas du privilège dont l’inscription ne nécessite pas votre accord). Jusqu’à la réforme, la mainlevée d’hypothèque passait obligatoirement par la rédaction d’un acte devant notaire qui permettait ensuite au conservateur des hypothèques de procéder à la radiation de l’inscription. Désormais, le conservateur pourra agir sur simple présentation d’un certificat attestant que la banque a donné son accord à cette radiation. Ce certificat continuera de nécessiter l’intervention d’un notaire mais n’aura plus la lourdeur d’un acte de mainlevée. D’autant que le conservateur se cantonnera à valider la forme de l’acte et non plus le fond comme précédemment. Cette mesure vise à assouplir la formalité et à la rendre moins onéreuse. D’ailleurs, les honoraires du notaire viennent d’être revus à la baisse. Le tout récent décret (n° 2006-558 du 16 mai dernier, modifiant le décret n° 78-262 du 8 mars 1978) vient de publier les nouveaux barèmes (voir encadré). Un barème abaissé de quasiment 50 %.

Les constructions d’Après-Guerre, à un rythme très soutenu jusqu’en 1975 et l’interdiction des tours prononcée par Valéry Giscard d’Estaing à son arrivée à la Présidence de la République, se voulaient en rupture avec le passé. Elles ont mal vieilli et ne se sont pas bien intégrées dans la ville. L’objectif est aujourd’hui de les relier au reste de la cité, tout en corrigeant les erreurs de l’époque, facteurs d’insécurité ou tout au moins d’un sentiment d’insécurité.

Le prêt viager hypothécaire est une bonne réforme. Il répond au réel besoin de personnes exclues du prêt bancaire traditionnel parce qu’elles sont trop âgées ou qu’elles n’ont pas assez de revenus. Mais il y a indéniablement une prise de risque puisqu’il n’y a aucune assurance que le bien conserve sa valeur dans le temps. Il est donc probable que les banquiers limiteront leurs interventions à 70 ou 80 % de la valeur du bien pour se prémunir d’une éventuelle baisse de leur garantie. Pour ce qui concerne les conditions de crédit, il n’est pas certain que ce prêt coûte plus cher que les autres dans la mesure où il existe une concurrence exacerbée entre les établissements financiers pour prendre des parts de marché. Déjà, le positionnement annoncé du Crédit Foncier sur le prêt viager hypothécaire va obliger les autres banques à réagir. Ce qui devrait conduire à des fourchettes de taux relativement raisonnables. Les assureurs sont également dans une démarche de réforme de leurs contrats groupe. Ils vont sans doute en profiter pour exploiter les vertus de nouveaux contrats qui viseront à se rapprocher du besoin du client. On peut penser qu’il y aura de plus en plus de barèmes spécifiques pour chacune des catégories d’emprunteurs, comme c’est le cas dans les pays anglo-saxons. Quant à l’hypothèque rechargeable, je considère que la réforme est trop timide. Les modalités d’accès excluent la clientèle qui en a le plus besoin puisque les fondements de l’analyse du risque ne sont pas changés et que l’endettement ne pourra, en tout état de cause, dépasser un tiers des revenus, comme les règles et l’usage le prévoient déjà. A défaut, le prêt sera refusé. En outre, le blocage de l’hypothèque à la valeur d’origine du bien est un autre écueil car 10 ou 15 ans plus tard, le logement, s’il est de qualité et convenablement situé, prendra de la valeur. Le succès du dispositif reste donc, pour ma part, à démontrer. *Réseau franchisé de courtiers en crédit

La réduction d'impôts s'échelonne de 25 à 50 % selon les cas. Elle s'applique à dater de l'année d'achèvement du bien ou de l'année d'acquisition, et à la remise des clés. La réduction d'impôt est en effet égale à 25 % du prix d'achat du bien s'il devient la résidence principale de l'acquéreur et à 40 % si le logement est mis en location. Elle peut atteindre 50 % du montant de l'investissement dans le cadre d'une location “intermédiaire” : le logement doit alors respecter un plafond de loyer mensuel, ainsi qu'un plafond de ressources pour les locataires. Fort logiquement, la carotte fiscale est plus importante si l'investisseur s'engage dans le secteur où la demande locative est la plus élevée et concerne les personnes les plus modestes. A noter que la réduction d'impôt peut être majorée dans deux cas de figure : 10 % de plus si le logement se situe dans une Zone Urbaine Sensible et 4 % supplémentaires si des dépenses d'équipement en production d'énergie renouvelable ont été réalisées. En pratique, si l'investisseur met son logement en location dans le secteur intermédiaire, en ZUS, un logement équipé d'une source d'énergie solaire par exemple, sa réduction d'impôt grimpe à 64 % du prix d'acquisition du bien. Dans les trois scénarios, la base de calcul de la réduction d'impôt est plafonnée et réévaluée tous les ans : en 2006, le plafond s'établissait à 2 024 € TTC/m2, le calcul englobant la surface habitable plus une varangue de 14 m2 maximum.

Parmi les nouvelles mesures de l’ordonnance de mars 2006 figure aussi l’hypothèque rechargeable. De quoi s’agit-il ? A partir du moment où vous avez déjà constitué une hypothèque (le privilège n’est pas concerné), vous n’aurez plus besoin de constituer de nouvelles hypothèques pour vos emprunts successifs. A condition qu’ils ne dépassent pas le montant garanti par l’hypothèque. Il suffira que l’acte prévoie, dès le départ, la réaffectation de la garantie à d’autres prêts que celui pour lequel la garantie a été prise. Dans ce cas, une convention de rechargement notarié devra être signée et publiée à la conservation des hypothèques. Et bonne nouvelle pour ceux qui ont emprunté avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance : il sera possible de transformer votre hypothèque actuelle en hypothèque rechargeable. Seule obligation : signer un avenant prévoyant cette possibilité chez le notaire. Quant au prêt hypothécaire rechargeable, il s’adresse par définition aux personnes âgées susceptibles d’avoir besoin d’argent soit pour compléter leur retraite, soit pour financer l’entretien de leur résidence principale ou secondaire, soit encore pour financer leur entrée dans un établissement de soins pour personnes âgées. “C’est le point le plus positif de la réforme, s’exclame Bruno Rouleau, responsable à la direction de la formation et des partenariats chez In & Fi France, c’est une réelle réponse aux personnes notamment âgées qui, de par leur âge ou leurs revenus, sont exclues des prêts bancaires traditionnels.”. En pratique, il s’agit de faire un prêt à un banque qui n’est remboursé qu’au moment de la vente du bien ou en cas de décès. Les héritiers seront alors tenus de rembourser, soit sur leurs économies, soit sur le produit de la vente. A défaut, la banque pourra faire saisir le bien pour se rembourser. “Pour le banquier, le prêt viager hypothécaire permet une meilleure transmissibilité de l’information, note encore Bruno Rouleau, s’agissant de personnes âgées, en cas d’endettement, les héritiers avaient souvent tendance à rechercher le défaut de conseil du banquier, ce sera désormais plus difficile, d’autant que le prêt viager hypothécaire nécessite l’assistance d’un notaire”.

Malgré la densité record de Paris (d’environ 10 000 hab./km2 dans le 1er à plus de 40 000 hab./km2 dans le 11e), de nouveaux terrains peuvent être investis aujourd’hui, le plus souvent sur d’anciennes emprises ferroviaires ou industrielles mais aussi sur des hôpitaux. Là, pas de contexte à respecter, les terrains sont vierges et les initiatives faciles.

Indicateur Bertrand : L’architecture en bord de mer Méditerranée a-t-elle évolué au cours des dernières années ?

Il s'agit par cette opération de 150 hectares de doubler la superficie du centre-ville. Confié à la Société d'économie mixte Lyon Confluence, le bras armé du Grand Lyon, l'aménagement conservera autant que faire se peut le dispositif existant, où résident 7 000 habitants et travaillent autant de personnes. Les travaux ont commencé par le prolongement de la ligne de tramway et la requalification du cours Charlemagne, l'artère centrale, droite comme le “i” entre le Nord et le Sud.

Avec une économie au beau fixe et une qualité de vie attractive, Toulouse attire les investisseurs et les familles. Tout en misant sur des prestations haut de gamme dans les quartiers les plus recherchés, les promoteurs s’adaptent aussi aux petits budgets.

Si les formules in fine vous font peur, pourquoi ne pas vous tourner vers une formule mixte ? De nombreuses banques en proposent aujourd’hui. Il s’agit en fait de panacher prêt amortissable et prêt in fine, une façon de limiter les risques tout en défiscalisant. C’est par exemple l’objectif clairement affiché du prêt mixte du CIC. Dans ce montage, deux prêts sont associés, obligatoirement à taux fixe, finançant en totalité l’acquisition, amortissable obligatoirement sur 5 ans après une période de franchise partielle égale à la durée d’amortissement de l’autre. Ainsi, vous pouvez par exemple emprunter 70 % du montant de votre investissement sur 15 ans avec une formule amortissable classique. Parallèlement, vous empruntez les 30 % qui vous manquent pour financer votre achat par le biais d’un crédit sur 20 ans dont les 15 premières années seront en franchise partielle de remboursement, les cinq années suivantes étant consacrées à l’amortissement du prêt par échéances mensuelles. L’originalité de cette formule tient aussi au fait que vous n’avez pas besoin d’adosser votre financement à un produit de capitalisation. Autre formule qui, celle-ci nécessite le jumelage à un produit d’épargne, celle de l’UCB qui peut également financer 100 à 110 % de l’opération. Vous pouvez opter pour un taux fixe ou révisable qui peut aller jusqu’à 20 ans au lieu de 15 ans précédemment. La formule fonctionne différemment de la précédente. A partir des deux dernières années du prêt, vous disposez soit de la possibilité de rembourser la totalité du capital emprunté, soit de rembourser partiellement et de poursuivre le prêt sur un mode amortissable durant une durée maximale de 60 mois. A l’échéance du prêt, vous pouvez encore utiliser un “jocker” puisque la banque vous autorise à ne pas rembourser et à proroger votre prêt in fine pour 60 mois encore. Des formules dont les mécanismes sont assez différents mais qui ont toutes pour but de vous aider à défiscaliser.

Le nord-ouest qui monte.

Indicateur Bertrand : Quelles sont les caractéristiques du marché immobilier d'Asnières-sur-Seine ? J

Dans le quartier de la Place nautique également, la réalisation de l'habitat a été confiée sur concours à trois promoteurs - ou groupements de promoteurs : Nexity Apollonia, Bouwfonds Marignan /Alliade et ING Real Estate/Atemi. Le Grand Lyon a cédé aux opérateurs les droits à construire à un prix fixe pour que la surenchère s'exerçât sur l'architecture et la programmation plutôt que sur le prix d'achat du terrain. Au-delà des formes, les avancées se traduisent en termes de Haute qualité environnementale. Tous les programmes sont dotés d'une chaudière bois, de compléments solaires, d'une isolation extérieure et de systèmes de recyclage de l'eau. Certains appartements présentent des doubles hauteurs pour des jardins d'hiver qui jouent aussi un rôle thermique. D'autres ont la propriété d'être flexibles, permettant d'inverser à la demande séjour et chambres. D'autres encore sont mixés avec des bureaux, des commerces en pieds d'immeubles et des logements à vocation sociale, dans l'ensemble en accession à la propriété. Au total : 21 % de logements sociaux ou en accession sociale répartis un peu sur l'îlot B et surtout sur l'îlot C.

Notre syndic va prendre sa retraite en cours de mandat. Doit-il convoquer une Assemblée Générale pour choisir son successeur ? (M. et Mme Michel D.,Orléans, 45)

Traditionnellement, quand on emprunte, on rembourse le crédit chaque mois sur la base d’une mensualité qui comprend une part du capital, des intérêts et des assurances éventuelles (décès, invalidité, chômage). Rien de tel avec un crédit “in fine”. Car, comme son nom l’indique, c’est un crédit remboursable en fin de prêt. Autrement dit, en une seule fois au bout de 10 ou 15 ans. Avec ce type de formule, vous ne payez que les intérêts et frais d’assurance. La mensualité bien qu’allégée reste lourde. Les intérêts à verser étant élevés puisqu’ils portent sur la totalité du capital sur une durée très longue. La formule doit donc être maniée avec prudence car elle est d’un coût très important. Mais, en revanche, elle peut vous permettre, si vous êtes un gros contribuable, de jouer au maximum avec la déductibilité des intérêts d’emprunt et diminuer votre imposition. Pour que l’opération soit valable, encore faut-il que le taux d’intérêt du crédit ne dépasse pas le taux de rendement global que vous êtes en droit d’attendre de votre placement.

La quatrième ville de France, numéro un en Europe pour les activités aéronautiques et spatiales, deuxième ville universitaire de France avec 140 000 étudiants, a gagné 13 % en un an pour dépasser les 3 000 €/m2 en moyenne, avec des offres à partir de 2 100 €/m2 à Saint- Cyprien et des premiers prix à 3 100 €/m2 dans le quartier Saint-Sauveur où les produits haut de gamme atteignent 4 500 €/m2. “Les écarts se creusent entre l’hyper centre et les première et deuxième couronnes”, observe Franck Baudouin, directeur commercial de Kaufman & Broad. Le groupe, qui commercialise actuellement 27 programmes sur l’agglomération via toutes ses entités (Kaufman & Broad, Aventis, Sopra Promotion, etc.) a récemment atteint des sommets avec la vente d’un appartement de 168 m2 plus grande terrasse vendu 950 000 €, soit 5 400 €/m2 ! “Parallèlement, nous faisons en sorte de proposer des produits accessibles au plus grand nombre, comme l’illustre le programme du Belvédère Médicis à Pouvourville avec des logements proposés à 3 200 €/m2 en moyenne”. Le programme phare de Kaufman & Broad se trouve quant à lui à dix minutes du Capitole et promet des vues sur la Garonne, Quai de la Chaussée. “Avec des appartements du 2 au 5-pièces répartis sur deux petits immeubles de construction traditionnelle avec briques et tuiles romanes, il constitue un produit très rare sur Toulouse aujourd’hui, avec des prestations haut de gamme pour un mètre carré autour de 4 500 €”. Le promoteur est aussi présent place Wilson. Il vient d’y lancer le Quai du Roy, boulevard Riquet. “C’est la reprise d’une façade en briquettes, à l’intérieur 24 appartements, du loft au 4-pièces (de 26 à 140 m2) avec des hauteurs sous plafonds de 3,50 m en rez-de-chaussée”.