Conseils

“Le secret pour bien acheter ? Avoir envie d'y passer ses vacances”

D’un côté des loyers élevés qu’il faut payer à fonds perdus chaque mois ; de l’autre des conditions de crédit attractives même si les taux remontent légèrement, et une offre bancaire qui ne cesse d’évoluer pour s’adapter aux besoins des jeunes acquéreurs. En particulier des possibilités d’emprunt à très long terme qui vous permettent, sans trop vous priver, de réaliser votre rêve. Difficile de résister à de tels arguments. En achetant, vous êtes seul maître à bord. Vous n’êtes plus tributaire d’un bailleur et d’augmentations fulgurantes de loyers. Si vous devez prendre un crédit et que vous empruntez à taux fixe, vous êtes assuré d’une mensualité qui ne bougera pas pendant toute la durée de votre emprunt et qui, compte-tenu des taux, ne devrait pas trop dépasser votre loyer actuel. Et si vous préférez un crédit à taux révisable, des sécurités vous évitent les hausses intempestives. Les formules actuellement sur le marché proposent le plus souvent une répercussion des éventuelles hausses de taux sur la durée du crédit et non sur la mensualité. Tout irait donc dans le meilleur des mondes si les prix de l’immobilier n’avaient augmenté de façon assez considérable ces dernières années. De fait, si vous débutez une activité professionnelle et que vos revenus sont encore modestes, vous risquez d’être obligé d’emprunter sur une très longue durée. Surtout si vous avez peu ou pas du tout d’apport. Sachez que les banques, là encore, sont aux petits soins vis-à-vis des jeunes acquéreurs. La plupart ont mis au point des crédits à très long terme. Rien ne vous empêche aujourd’hui d’emprunter sur 25, 30, voire 35 ans. Des durées qui deviennent très fréquentes. Selon l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement), la part des projets dans lesquels un financement sur 25 ans ou plus est envisagé, représente aujourd’hui plus d’un tiers de l’ensemble des études de prêts immobiliers. Or, la durée moyenne d’un crédit était de 17 ans en 1999. Il est vrai qu’étaler la durée de son crédit permet, soit d’alléger les mensualités, soit d’emprunter davantage pour vous offrir tout de suite un logement plus grand. Des solutions qui ont évidemment un coût.

“Pour se constituer des revenus locatifs en vue de la retraite, les résidences avec services déclarées en BIC sont vraiment intéressantes : d'une part, elles préservent des aléas du revenu locatif et, d'autre part, elles ont une fiscalité très faible par rapport aux revenus qu'elles génèrent, en tout cas beaucoup moins élevée que celle des revenus fonciers” estime Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority.

Nous sommes en pourparlers avec un constructeur de maisons individuelles, mais nous ne sommes pas d’accord pour procéder à une étude préalable du terrain à nos frais.Pouvons-nous refuser ? (Jean-Pierre M., Sceaux, 92)

Le tourisme est l'autre grande destination des résidences avec services. A la mer ou à la montagne, mais aussi à la campagne et, de plus en plus, dans les grandes villes. Pour ces dernières, le SNRT (Syndicat National des Résidences de Tourisme) remarque dans ses dernières statistiques de fréquentation pour l'été 2005 : “L'été a été très bon en ville, avec 79 % de taux d'occupation en moyenne. La clientèle vient moitié pour affaires, moitié pour le tourisme et les étrangers représentent 50 % de la clientèle. Paris enregistre toujours les meilleurs scores”. Ce type de résidences propose en général des prestations de standing : piscine, salles de gym, bar, etc. “L'investissement de loisirs se crée de plus en plus autour du thème de l'eau, notamment avec la mode des spas, ce qui est une manière de démontrer notre volonté d'apporter le bien-être” estime Jean Gaillard, le président du SNRT.

Propriétaire d’une petite maison dans une campagne où la nature est reine, nous sommes en mésentente avec le voisin dont les arbres dépassent très largement sur notre terrain. Que pouvons-nous faire ? (Nadège A., Fresnay-sur-Sarthe, 72)

Dans quel délai dois-je revendre ma maison pour que celle-ci reste dans le champ d’application de la TVA ? (Léon D.,Melun, 77)

A l’achèvement de l’immeuble,je devais prendre livraison de mon logement et verser le solde du prix.Or l’achèvement ne sera pas complet.Pourrai- je refuser la livraison ? (Bernard D.,Grenoble, 38)

“Plus que sur la mer, la montagne ou la campagne, c'est sur la solidité de son gestionnaire qu'il est important de s'interroger au moment de faire un investissement immobilier dans une résidence de loisirs, explique Christian Bolajuzon, gérant associé de Cap-Invest. L'intérêt fiscal n'est pas négligeable. La défiscalisation de 25 % du montant de son investissement sur 6 ans procure un effet levier incontestable et l'investissement en tant que loueur de meublé non professionnel (LMNP) représente une valeur sûre sur le moyen terme. Mais beaucoup d'autres paramètres sont à prendre en compte, tels que le réseau du gestionnaire auprès des tours-operators, pour connaître les possibilités locatives du bien dans le temps. Le gestionnaire aura-t-il ou non la capacité d'assurer ses engagements contractuels au démarrage puis sur toute la durée du placement ? Cette fiabilité est aussi assurée par le sérieux du montage financier proposé. Si la rentabilité locative annoncée semble en décalage avec celle proposée sur des produits équivalents en termes de qualité et d'emplacement, il faut se méfier. Le bien risque de ne pas être concurrentiel. En ce qui concerne l'emplacement de la résidence, le gestionnaire a normalement précédé son opération d'une sérieuse étude de marché en fonction de son envergure, d'une stratégie qui permet d'avoir accès à la clientèle intéressée par le produit en question. A la campagne, les possibilités de remplissage sont par exemple répartissables sur presque toute l'année, à condition d'avoir un réseau de commercialisation auprès des différents marchés européens. Parfois, la renommée du site suffit à elle seule à assurer un succès, dans une station thermale par exemple.

Indicateur Bertrand : Vous avez fait le choix de développer des programmes axés sur la résidence secondaire. Pourquoi ?
Edouard Denis :Notre littoral bénéficie d'un positionnement stratégique vis-à-vis du nord de l'Europe. Nous avons une côte touristique qui se situe à 2 h 30 de Paris, de Lille, mais aussi de Londres ou de Bruxelles. Toute une partie de notre clientèle est donc constituée de nos voisins européens, que nous retrouvons sur nos opérations au Touquet par exemple, et dans d'autres stations balnéaires de la côte d'Opale ou de la Baie de Somme. Le marché de l'immobilier de bord de mer est porteur dans notre région, d'autant plus que depuis quelques années, les moyens de transport se sont amplifiés, avec l'ouverture de l'autoroute A 16 qui relie Paris à la Baie de Somme et au Touquet et s'ajoute au shuttle en provenance de la Grande-Bretagne. La mer et la côte, restée belle et sauvage, sont l'atout principal de notre région. Le littoral continue à attirer du monde et représente notre chance et notre possibilité de développement.
I.B. : Que pensez-vous de l'évolution actuelle du marché immobilier ?
E.D. : Dans le contexte économique général actuel, on peut craindre un certain ralentissement du marché immobilier. Ira-t-il jusqu'au retournement ? C'est difficile à dire, car la demande reste forte et insatisfaite. Il est indéniable cependant que du fait de la hausse des prix, qui reste conséquente malgré le ralentissement, de plus en plus de jeunes ménages se trouvent écartés de l'accession à la propriété. Pour notre part, nous n'intervenons pas vraiment sur le marché général, mais plutôt sur un micro-marché, celui de la résidence secondaire, qui bénéficie d'une clientèle dont le pouvoir d'achat est non seulement épargné, mais considérablement plus élevé que celui des jeunes générations. Nous ne sommes donc pas directement concernés par une éventuelle pause dans le marché immobilier et nos programmes se commercialisent rapidement. Au Touquet par exemple, notre opération en front de mer se vend très bien, à un prix de 8 000 €/m2 environ, du fait de sa situation. Nous y retrouvons une clientèle européenne proche de la retraite, au pouvoir d'achat confortable.
I.B. : Et votre regard sur le marché de la résidence secondaire ?
E.D. : C'est une clientèle particulière, qui reste solvable et n'est même pas directement concernée par le phénomène de remontée progressive des taux d'intérêts. Agés en moyenne de 55 ans, nos clients ont déjà financé leur résidence principale et ont bénéficié d'une période où l'économie était plus prospère. Nos clients viennent vers nous avec des taux d'apport de 80 % et parfois même 100 %. Ils financent donc leur achat en ayant très peu recours au crédit. Ils constituent un micro marché dynamique. Cela a pour conséquence un certain vieillissement de la population de ces villes de bord de mer, car c'est un marché encore plus inaccessible aux primo-accédants. Mais c'est aussi ce qui permet son dynamisme et sa bonne santé.
I.B. :Quelles sont vos perspectives de développement ?
E.D. : D'après les démographes, cette génération du "papy boom" sera encore sur le marché jusqu'à l'horizon 2020, ce qui nous laisse encore de belles perspectives de développement sur le marché de l'immobilier de bord de mer. Exceptionnellement, nous avons réalisé deux opérations en Robien, à Abbeville et Saint-Quentin, mais ce n'est pas une démarche dans laquelle nous souhaitons nous engager durablement. J'ai le sentiment que le Robien est un créneau relativement fragile, notamment dans des villes comme les nôtres. Si nous devions diversifier notre offre, nous irions plutôt vers la résidence principale dans de grandes agglomérations, qui me parait moins risquée que l'investissement locatif.
La résidence secondaire : Quelle évolution ?
“La résidence secondaire évolue de plus en plus vers ce que nous appelons une résidence “principalisable” car nos clients s'y installent une fois à la retraite, 5 ou 10 ans après leur achat. L'exigence des clients va donc vers des appartements confortables et de qualité, dans lesquels ils pourront s'installer à demeure sans rien sacrifier de leur confort de vie. Cela ne se traduit pas forcément par des surfaces plus grandes, pour des raisons de prix. Nous prévoyons peut-être un peu plus de 3-pièces que de studios ou 2-pièces, mais ceux-ci restent d'une taille raisonnable. 70 m2 bien conçus permettent une belle qualité de vie sans faire exploser les prix. Nous travaillons donc avant tout à optimiser les plans, conçus pour éviter les espaces inutiles et bien identifier les différents espaces de vie. Le salon en particulier, doit être une pièce agréable et de belle surface.”
Zoom sur le groupe Edouard Denis
Créé il y a 10 ans, le groupe Edouard Denis, du nom de son fondateur, intervient principalement sur les villes de bord de mer du Nord Pas-de-Calais et de Picardie, et s'est également implanté récemment en Haute-Normandie, toujours sur le littoral. Le groupe propose actuellement 30 opérations, ce qui représente 1 200 logements, dont 800 actuellement en construction et 400 logements en instance de démarrage de travaux. La programmation de l'année 2007 représente 30 programmes, soit le lancement de plus de 1 000 logements en commercialisation. Il s'agit pour moitié d'appartements en résidences collectives, et pour moitié de maisons individuelles groupées. www.immobilier-edouarddenis.com

Gestion rigoureuse et plaisir d’investir font bon ménage.

La mission d’un courtier, c’est de trouver la banque qui vous prêtera de l’argent pour acheter votre logement. Ils officient généralement par le biais d’internet et/ou d’agences implantées dans les grandes agglomérations. Parmi les plus connus, il faut citer Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux, ACE… La solution peut s’avérer payante. D’une part parce que vous gagnerez du temps ; d’autre part parce qu’ils peuvent interroger, très rapidement, tout un réseau de banques avec lesquelles ils ont signé des accords de partenariats. Leur intérêt est de faire jouer la concurrence et de vous proposer les conditions les plus intéressantes possibles. Les courtiers se mettent aussi en quatre pour vous trouver le meilleur contrat d’assurance décès invalidité (quasiment obligatoire pour tout prêt immobilier). Si vous avez moins de 35 ans, vous pouvez faire une économie de taille : l’assurance “groupe” proposée par les banques coûte généralement de 0,40 à 0,50 % du capital emprunté. Or, avec un courtier, il n’est pas rare de débourser deux fois moins. L’économie n’est pas négligeable sur une durée de 20 ou 30 ans.

Vous rêvez d'une nouvelle vie, d'un pied-à-terre tout neuf ou d'investir en attendant de vous établir à temps plein les pieds dans l'eau ? C'est un dossier spécial consacré à l'immobilier en bord de mer que nous vous invitons à parcourir…

Des plages très parisiennes.

A quelque 7 000 km de la métropole, les îles des Antilles conjuguent de magnifiques espaces naturels, une faune et une flore riches et luxuriantes, et des plages qui comptent parmi les plus belles du monde. Au-delà de ces atouts touristiques incontestables, les deux îles comptent près d'un million d'habitants permanents et souffrent d'une grande pénurie de logements neufs. “La demande locative est réelle, notamment du fait de la grande proportion de jeunes qui souhaitent accéder à l'indépendance et s'installer en ville” juge Guy Monier, agent immobilier en Guadeloupe. Grand soleil oblige, les programmes neufs se prolongent tous sur des espaces extérieurs, jardin, terrasse ou vaste varangue (terrasse abritée typique assez grande pour devenir une pièce à vivre à part entière). Parmi les programmes neufs commercialisés par Mig Invest en Martinique, Les Jardins de Salomé, situés à Fort de France, abritent 16 logements prolongés de belles terrasses couvertes et se négocient à partir de 125 000 €. Un peu plus au nord, dans la commune de Schoelcher, les Oiseaux du Paradis comptent 7 appartements seulement, de 3 ou 4-pièces, qui démarrent à 148 967 €. En Guadeloupe, l'agence Molinard propose une résidence à quelques minutes de Pointe-à-Pitre et du centre d'activités de Jarry. Entièrement sécurisée, elle comprend 7 villas de 4 ou 5-pièces et 7 petits bâtiments abritant des 3 et 4-pièces. Derrière les larges baies vitrées du salon, la varangue y est, comme il se doit, espace de vie à part entière. Les prix démarrent ici à 144 800 €. Prix plus élevés pour cette résidence de Baie-Mahault commercialisée par Mig Invest, dont les duplex démarrent à 208 300 €.

Indicateur Bertrand : Paris est-elle entrée dans une nouvelle phase de son développement ?

L'investissement immobilier dans les Dom-Tom permet de conjuguer exotisme et défiscalisation. Suivez-nous pour un tour des îles et de leurs opportunités…