Conseils

Comme tous les dispositifs d'incitation fiscale en matière de logement, la loi Girardin est assortie d'un certain nombre d'obligations que l'investisseur s'engage à respecter. Pour bénéficier de la réduction d'impôt de 40 %, il doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 5 ans et 6 ans s'il s'engage dans le secteur intermédiaire et bénéficie de la loi Girardin à 50 %. Par ailleurs, la loi Girardin ne concerne que les biens orientés vers la location principale, et non ceux destinés à la location saisonnière. Cette destination à l'habitation principale – en location ou en accession – doit être effective et continue et doit intervenir dans les six mois suivant l'achèvement du logement ou son acquisition. Le bien ne peut être loué au conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur. Pour 2006, les plafonds qui concernent la location intermédiaire sont fixés à 11,33 € hors charges pour le loyer mensuel maximum. Quant au plafonnement des revenus des locataires, il s'établit à 26 241 € pour une personne, 48 534 € pour un couple, et augmente ensuite suivant le nombre de personnes à charge du foyer fiscal.

Tout le monde connaît l’hypothèque conventionnelle, une garantie relativement courante en matière de prêt immobilier. Peu d’emprunteurs connaissent en revanche le privilège de prêteur de deniers pourtant fréquent, lui aussi. L’une et l’autre constituent des sûretés réelles, c'est-à-dire attachées à un bien.

Pour doper l'offre en logements locatifs, l'Etat a concocté des mesures d'incitations fiscales. La dernière en date, dite loi Girardin, est venue remplacer les lois Pons et Paul depuis le 22 juillet 2003. La loi concerne les particuliers qui investissent dans l'immobilier neuf à usage d'habitation dans les Dom-Tom, entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. Cette durée de validité permet d'offrir aux investisseurs un cadre stabilisé, sur le long terme. Ils peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt au titre d'investissements directs ou par le biais d'une souscription de parts ou d'actions de société, à condition que son objet réel soit exclusivement de fournir des logements neufs situés dans les Dom-Tom et qu'elle les donne en location nue à des personnes qui ne soient pas associées à la société.

La couronne parisienne bénéficie de la pression foncière et immobilière. Associée au périphérique (1,1 million de véhicules par jour), son développement avait été déconnecté du centre. Ses immeubles ont longtemps été habités par ceux qui n’avaient pas le choix de vivre ailleurs. Cette période est révolue. Ses terrains mutables et constructibles lui ont offert de nouveaux atouts.

“Le prêt viager hypothécaire a des avantages”

Révision du Plan local d’urbanisme, révision du schéma directeur d’Ile-de-France et élaboration du plan de déplacement de Paris…Un vent nouveau souffle sur la capitale. Panorama des logements neufs et des chantiers parisiens.

Calcul de la défiscalisation

Indicateur Bertrand : Quelles sont les principales mesures relatives au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme dont vous avez présenté récemment le projet de loi ?
Dominique Perben : L’essentiel de la réforme tient en trois points : la quinzaine de régimes d’autorisation différents existants seront regroupés en seulement trois catégories d’autorisation : le permis de construire, le permis de démolir, le permis d’aménager. En outre, le régime de la déclaration préalable sera rénové et simplifié. Les délais d’instruction seront prévisibles et garantis. Le mécanisme de contrôle de la conformité des travaux sera simplifié. Le décret qui précisera les détails de la réforme est en cours de finalisation. Je tiens à ce qu’il soit publié dès cet automne pour que la réforme puisse s’appliquer sereinement à l’été 2007.
I.B. : Est-ce vraiment une réforme qui va simplifier, accélérer les choses pour la vie quotidienne des Français ? Qu’est-ce que cela va aussi changer pour les collectivités ?
D.P. : Il s’agit vraiment d’une réforme au bénéfice de l’usager : celui-ci n’aura plus à s’interroger sur la procédure à suivre et le formulaire à remplir, et il saura, un mois après le dépôt de son dossier à la mairie, à quelle date la réponse lui sera donnée, au lieu d’être, comme aujourd’hui, souvent retardé dans son projet par une complication administrative imprévue. C’est très important pour les particuliers comme pour les entreprises et les collectivités elles-mêmes y verront plus clair. Tous les permis déposés après le 1er juillet 2007 pourront en bénéficier.
I.B. :Un projet d’aménagement urbain d’envergure se dessine à Lyon, La Confluence. Quels sont, selon vous, ses principaux atouts ?
D.P. : Lyon Confluence est en effet une opération très importante et capitale pour Lyon : il s’agit de doubler la superficie du centre-ville sur une surface de 150 hectares en transformant un espace délaissé marqué par son passé industriel. Ce projet, il faudra naturellement du temps pour le réaliser. Les premiers résultats que nous constatons aujourd’hui sont essentiellement le fruit d’une ambition très forte de Raymond Barre qui a donné l’impulsion pour faire au cœur de la ville et dans ce site d’une potentialité exceptionnelle, un nouveau quartier mixte à vocation métropolitaine. Cette opération bénéficie en effet de nombreux atouts : sa localisation sur la presqu’île d’abord, dans un site d’une exceptionnelle qualité paysagère entre le Rhône et la Saône, permettant la valorisation de l’accès aux fleuves, qui sera renforcée par la création d’une place nautique de 4 hectares. Les équipements à prévoir en feront un lieu d’attraction, avec l’implantation d’un grand pôle de loisirs et l’ouverture du musée des confluences, sous maîtrise d’ouvrage du Conseil général, qui seront des évènements architecturaux. La mixité du programme, logements et activités, assurera la vie du quartier en permanence. Je remarque d’ailleurs que la densité bâtie y sera forte, de l’ordre de 3, pour dégager près de la moitié des surfaces au profit des espaces publics. Enfin, elle sera, dès la première tranche, desservie par le tramway. C’est vraiment la ville du troisième millénaire qui doit être créée à Lyon Confluence… J’y contribue activement en ayant permis le déménagement des prisons de Lyon, en ayant favorisé la recherche d’une solution pour le transfert du marché de gros et en appuyant la démarche des Voies Navigables de France qui a présenté un projet de valorisation du site de Port Rambaud. J’appelle de mes vœux une meilleure lisibilité pour les tranches à venir en termes de définition et de prise de responsabilité, ce site mérite que l’ambition initiale qui a permis le développement que nous constatons aujourd’hui soit à nouveau présente dans les années à venir pour donner à Lyon ce centre de ville digne d’une grande métropole européenne et dont les Lyonnaises et les Lyonnais pourront être fiers.
I.B. : Et le logement neuf ?
D.P. : « D’abord je constate que ce gouvernement a porté la production de logement à un niveau historique : nous sommes sur un rythme de 420 000 logements neufs par an ! Ce dynamisme était indispensable au vu du retard accumulé et les entreprises de bâtiment ont su répondre présent. La qualité de la production est plutôt bonne, et des progrès sont faits tous les jours en matière d’économies d’énergie ou de qualité environnementale. Mais beaucoup reste encore à faire, et je crois qu’il nous faut libérer les imaginations et encourager l’innovation pour construire les logements qui répondront aux nouveaux modes de vie, qui devront concilier densité urbaine et présence de la nature, proximité des transports et des services et besoins de calme, ouverture sur la ville et protection de l’intimité ; autant d’aspirations légitimes, en apparence contradictoires, qu’il faut résoudre à l’échelle du logement mais aussi, et peut-être surtout, de la qualité de l’aménagement et de l’urbanisme. Déjà les recherches engagées par le Plan Construction Urbanisme et Architecture dessinent l’avenir du possible. Fixons-nous des objectifs ambitieux : je sais que nous sommes capables de les atteindre. »
I.B. : Et l’espace public ?
D.P. : « En France c’est le lieu de la socialité urbaine, cet espace de rencontre, de partage dans le respect de l’autre. La mixité sociale se construit pas à pas à travers l’aménagement des quartiers, de par la volonté des responsables politiques de créer pour leurs concitoyens des espaces de qualité. L’Etat y prend sa part : je pense aux terrasses de Seine-Arche, aux espaces verts de Sénart, aux promenades qui voient le jour sur le port de Marseille. Mais surtout ses services déconcentrés épaulent si besoin est toutes les collectivités locales soucieuses de s’engager dans cette voie. »

“Le manque de foncier caractérise le Sud-Ouest"

Autre forme de garantie qui avait pris du galon ces dernières années compte-tenu de son coût compétitif par rapport à l’hypothèque : la caution mutuelle. Mais la réforme de l’hypothèque risque de faire perdre des parts de marché à cette forme de garantie donnée par des établissements spécialisés. “Ces établissements vont devoir trouver la parade, mais il est d’ores et déjà question de créer un cautionnement mutuel rechargeable sur le même principe que l’hypothèque rechargeable”, affirme Bruno Rouleau. Ce type d’établissement fonctionne sur le principe de la mutualisation des risques. Et cela grâce à un fonds de garantie auquel participe tous les emprunteurs. L’organisme peut, le cas échéant, se substituer à vous en cas de problème de règlement. Mais, il ne faut pas se faire d’illusion : il demande ensuite des comptes. La caution mutuelle peut être utilisée pour toute opération immobilière, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, d’une construction, de travaux, vouée à la résidence principale, secondaire ou à l’investissement locatif. Si cette solution a été privilégiée ces dernières années, c’est aussi parce qu’elle ne nécessite pas d’inscription hypothécaire. Vous n’avez donc pas à payer l’intervention d’un notaire. Si vous vendez, vous n’aurez pas non plus besoin de faire procéder à une mainlevée d’hypothèque. Il n’empêche que cette souplesse se paie le prix fort. Mais vous avez la possibilité d’obtenir le remboursement d’une partie du montant versé. Chez Crédit Logement, par exemple, l’un des organismes les plus importants sur le marché de la caution, le coût se décompose en deux postes : un versement au titre du fonds de garantie et un autre au titre de la rémunération de l’établissement, c’est-à-dire de sa commission. Si vous empruntez 180 000 €, vous paierez 3 016 € au total, soit 2 516 € pour le fonds de garantie et 500 € pour la commission. Mais la bonne nouvelle, c’est que vous pourrez être remboursé, au terme du prêt, de 75 % du fonds de garantie, soit 1 887 e dans notre exemple. Bien sûr, en 20 ou 25 ans, cette somme ne représentera plus grand chose. Mais c’est mieux que rien.

“Girardin : un dispositif fiscal attractif”

Un front de mer convoité. Iles, rochers ou longues étendues de sable, avec ou sans rouleaux : l'Océan Atlantique est multiple et offre autant de visages que de styles de vie en bord de mer. Une seule constante : le front de mer est rare, et donc cher… Et reste malgré tout extrêmement prisé. Au Sud, le marché immobilier de bord de mer est victime de son succès. “Nous avons une image moins sulfureuse que celle de la Côte d'Azur et des prix un peu moins élevés, même s'ils grimpent considérablement. Cela attire du monde” explique Philippe Caris. A cela s'ajoute l'engouement des étrangers : les Basques espagnols s'installent massivement du côté français de la frontière, en résidence principale : un tiers de la population d'Hendaye est espagnole. “L'aéroport propose désormais une liaison directe Pau- Londres devenue quotidienne et je connais au moins deux familles anglaises installées à demeure à Pau, dont le père fait le voyage chaque semaine pour aller travailler. Cet emballement contribue bien sûr à la hausse des prix” juge Philippe Caris. La façade atlantique est également propice à l'investissement en résidence de tourisme, qui permet de bénéficier du statut avantageux de loueur en meublé. En Bretagne par exemple, Eiffage en propose une à Plougonvelin et le Groupe Lagrange une autre à Cancale. En Charente, la résidence de la mer d'Atlantis Immo est à 250 m de la plage de Chatelaillon et affiche des prix démarrant à 301 000 €.

L'investissement outre-mer rime avec exotisme haut de gamme dans les résidences “Privilège” au nom évocateur. En Martinique, c'est le très beau site des Trois-Ilets, face à Fort-de-France, qui accueille 25 appartements de rêve. Face à la mer, adossé à la Marina et à quelques minutes du golf, le 4-pièces compte ici plus de 200 m2, dont 62 m2 de varangue. Habillés par un architecte d'intérieur, les appartements sont entièrement climatisés. Les prix sont bien entendu nettement plus élevés, et il faut compter 714 000 € pour un vaste 3-pièces. En Guadeloupe, SNC Parc et Lagon a conçu le même type de résidence à Saint-François. Au coeur d'une cocoteraie de deux hectares, le programme se situe là encore entre golf et océan, côté lagon. Les mêmes prestations de haut standing caractérisent les appartements, qui démarrent à 362 000 € pour un 2-pièces de 66 m2, auxquels s'ajoute une terrasse de 20 m2.

Autres océans, même principe : La Réunion au climat tropical recèle également de nombreuses opportunités d'investissement en loi Girardin. Baignées par l'océan indien, les plages de sable blanc corallien ou de sable noir à l'Ouest bordent deux ensembles volcaniques enserrés par des cirques spectaculaires et pratiquement inaccessibles. Plus de 700 000 habitants peuplent essentiellement les villes côtières et l'immobilier y a connu un fort développement. Les besoins sont à la hauteur de l'accroissement de population prévu, qui tourne autour de 300 000 personnes à l'horizon 2012. Du Nord au Sud de l'île, les programmes neufs permettant l'investissement en Girardin sont nombreux. A titre d'exemple, autour de la capitale Saint-Denis, on peut citer la résidence Anaïs, signée du groupe Apavou, l'un des acteurs de premier plan du marché immobilier réunionnais. Situé à Sainte-Clothilde, à quelques minutes de Saint-Denis, le programme associe vue sur mer et sur montagne. A Saint-Denis même, la résidence du Rocher, commercialisée par Austral Investir, se situe dans le quartier résidentiel de Bellepierre. Pour un 2-pièces de plus de 51 m2, il faut compter 166 556 €. Et pour que le rêve soit complet, un petit détour par Tahiti s'impose : Papetee, dont le seul nom évoque la douceur de vivre, s'orne d'un très bel ensemble résidentiel commercialisé par ID Finances, le Te Ava Nui. Située sur une hauteur, dans un parc arboré de 16 000 ha, la résidence à l'architecture moderne et épurée abrite des appartements tous prolongés de terrasses spacieuses qui s'ouvrent sur une vue exceptionnelle jusqu'à la mer.

“Nous allons élargir les conditions d’obtention du prêt Paris logement”

Après la vague des stations du Languedoc- Roussillon, réalisées à partir des années soixante, et les limites naturelles et administratives de l’urbanisation en bord de mer du littoral méditerranéen, l’offre de logements à proximité de la Grande Bleue est devenue rare et donc fort prisée. Parmi ces opérations proches du rivage, certaines sont sises en front de mer, offrant souvent un accès direct à la plage auquel s’ajoute une vue face ou latérale de la mer, la plupart du temps dès le rez-de-chaussée. Les opérations spécifiquement bord de mer sont ainsi désignées quand elles sont séparées de la mer par une route, avec ou sans vue mer. Enfin, les opérations en “proximité mer” sont celles qui marquent un éloignement jusqu’à 300 mètres de la plage. En front de mer, l’offre est souvent de très haute tenue pour justifier le niveau des prix, principalement en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Si, à Cannes-la-Bocca, Nexity Groupe George V termine la commercialisation de Royal Palm, une opération de “prestige” de 133 logements où un 3-pièces de 62 m2 est commercialisé 433 000 €, le promoteur vient de lancer une nouvelle résidence à Juan-les- Pins, sous le nom de Domaine Juan Flore, avec un front de mer et une vue imprenable du Cap d’Antibes aux Iles de Lérins pour la plupart des appartements. Sur un ensemble au final de 450 logements, la première tranche est commercialisée aux alentours de 6 000 €/m2 habitable, pour une livraison en 2008. Synonyme de haut de gamme, l’opération de Kaufman & Broad confirme cette tendance en front de mer avec Le Palais de L’Oasis, à proximité de la capitainerie de Villeneuve-Loubet. Pour cette opération de 64 logements commercialisée à un prix moyen au m2 habitable de 6 350 €, l’architecture contemporaine choisie valorise cette résidence où la typologie couvre du studio au 4-pièces, avec deux villas sur le toit. C’est sur ce même boulevard Eric Tabarly que Nexity Groupe George V réalise Royal Cap, signée par l’architecte Jean-Michel Wilmotte.

“Le tourisme est un atout de développement économique”