Conseils

D'architecture sobre et élégante, elles ont été pensées afin de pouvoir s'intégrer à l'environnement de n'importe quelle région. Pour renforcer l'aspect visuel d'une seule Un porche commun pour les deux appartements DR maison, les entrées des deux appartements sont discrètes et s'effectuent par un porche commun. Plusieurs modèles sont proposés : un appartement principal de 4-pièces de 75 m2 accompagné d'un 3-pièces de 53 m2, un 4-pièces de 100 m2 doublé d'un 2-pièces de 29 m2 ; un appartement principal de 4-pièces de 88 m2 accompagné d'un 2 pièces de 32 m2. Deux autres modèles offrent des surfaces identiques pour les deux logements : deux 3-pièces de 57 m2 et deux 4-pièces de 75 m2. En termes d'isolation, ces habitations bénéficient d'un traitement acoustique particulier, avec certains modèles équipés de cloisons "triple peau". Parmi toutes les fonctionnalités des Maisons Duos, la suppression du mur (non porteur) entre les deux appartements permet de les réunir et d'agrandir ainsi votre espace de vie sur certains modèles.

Je suis en litige avec mon locataire à qui j'ai réclamé le remboursement du salaire du gardien de l'immeuble. Est-il exact que ce montant ne serait pas récupérable ? (Arnaud F.,Beauvais, 60)

"A Paris, l'augmentation des prix est passée pour la première fois sous la barre des 10 %, confirmant une accalmie dont on ne peut que se féliciter", estime Catherine Carely, notaire à Nogent-sur-Marne. Le prix moyen du neuf s'établit désormais à 7 370 e/m2 d'après le Centre d'analyses et de prévisions immobilières (Capem), tandis que les appartements anciens affichent une moyenne de 5 675 e/m2… Autant dire que les prix parisiens rendent l'investissement locatif peu rentable, ce qui explique d'ailleurs que le marché locatif privé s'y restreigne. Cet inconvénient est toutefois largement compensé par la valeur patrimoniale d'un bien dans Paris intramuros. Ajoutons que la mairie de Paris, consciente des difficultés de l'offre locative, propose aux investisseurs un dispositif d'aide à la location grâce auquel elle souhaite remettre sur le marché un certain nombre de logements locatifs. La Siemp (Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris) assiste les propriétaires et propose des garanties de location.

"Mieux faire connaître la qualité de nos formations"

"Le contrat de construction permet d'éviter les mauvaises surprises"

Je dois bientôt vendre le logement que j'occupe pour acheter dans le neuf. Chauffée à l'électricité, dois-je faire établir un diagnostic de l'installation de chauffage ? (Noura M., La Rochelle, 17)

"Il est possible d'associer isolation thermique et acoustique"

"Le marché a retrouvé son dynamisme"

Lors d'une table ronde organisée par l'Indicateur Bertrand à Toulouse, les principaux promoteurs-constructeurs du secteur ont apporté leurs analyses et dressé les perspectives du marché local pour cette année 2007.
Indicateur Bertrand : En matière d'investissement locatif mesurez-vous les premiers effets des dispositifs Robien recentré et Borloo populaire sur le marché toulousain ?
Jacques Rubio : Nous n'avions pas noté de recul des investisseurs l'an dernier mais pour choisir le dispositif Robien, l'investisseur doit profiter de ce système au cours des 18 prochains mois, dans la mesure où il sera probablement supprimé dans la loi de finances 2007.
Franck Baudouin : Nous constatons la présence d'un investissement local qui se tourne plus vers le Borloo dans la mesure où les investisseurs trouvent là une plus grande adéquation avec le plafond de loyers. Ce système, plus proche de la réalité du marché, est à rapprocher d'une certaine manière avec le dispositif Besson d'il y a quelque années.
Jean-Christophe Etienne : La préférence entre les deux dispositifs repose aussi sur un choix commercial. Le gestionnaire, comme c'est notre cas aussi chez Tagerim, préfèrera le Robien recentré car il y a moins de contraintes sur les revenus du locataire. Au cours de ces dernières années, nous avons noté une mutation des investisseurs qui sont passés de l'économie d'impôt et de l'avantage fiscal à des critères d'épargne et de constitution de retraite.
Jean-Paul Alcaras : Les rentabilités restent modestes et les réseaux sont très sollicités, difficiles à convaincre. S'en suit une déperdition de la part des apporteurs d'affaires. Si l'annonce du Borloo a été bien effectuée, le point essentiel reste le niveau de rentabilité. C'est ce qui explique que les investisseurs sont peut-être moins nombreux que prévu.
Gilles Buffin : Nous avons observé depuis septembre dernier une baisse des investisseurs. Ceci s'explique en raison d'un possible décalage de certains de nos produits par rapport à cette clientèle, surtout quand la demande se situe entre 140 000 et 190 000 e. D'autres raisons s'y ajoutent : nous confirmons la tendance à une mutation de la clientèle, tandis qu'en même temps les réseaux bancaires n'ont pas forcément su s'adapter à des systèmes législatifs complexes et que les clients ont du mal à les assimiler. Enfin, en raison de l'évolution des tranches fiscales, investir dans l'immobilier avec un effort de trésorerie limitée va devenir de plus en plus compliqué à l'avenir.
I. B. : Localement, le découpage des zones est-il adapté à la réalité du marché ?
Jorge Sousa : Oui pour les zones B1 et B2. Pour la zone C, la barre des 200 000 e ne doit pas être dépassée et ce pour une question de rentabilité. L'investissement en PLS est plus fructifiant quelle que soit la zone.
Jerôme Cailleau : Il reste encore des possibilités d'offrir à des investisseurs des rentabilités correctes en zone C comme à Grenadesur- Garonne, car les prix du foncier sont relativement plus stables qu'à Toulouse où la situation devient pour le moins difficile.
Gilles Buffin : Quoi qu'il en soit, il importe d'arriver à proposer aux investisseurs des produits à moins de 200 000 e et offrir une rentabilité comprise entre 3,80 et 4 %. Avec ces deux paramètres, peu importe que l'on se trouve en zone C ou B.
Claude Kern : Je ne sais pas qui est intervenu sur le découpage des zones, prévu dans un décret de la loi de finances. Ce que je constate, c'est que certains sont assez curieux : Mervilla est en zone B1 tandis que Grenade et L'Isle-Jourdain, communes dynamiques, se trouvent en zone C. Certaines communes inscrites en B1 devraient passer en zone C. La conséquence pour les investisseurs est de passer de 13, 82 e en Robien recentré ou 11,06 e en Borloo populaire en zone B1 à 8,28 e et 6,62 e en zone C ! Les rentabilités ne sont donc pas en corrélation avec la situation de certaines communes !
Jacques Rubio : Le nouveau zonage auquel nous assistons est le résultat d'un effet boomerang par rapport à une période où de nombreuses opérations en Robien étaient lancées dans des zones peu urbanisées. Il y aurait dû avoir une gradation plus fine plutôt que de voir certains secteurs passer brutalement de la zone B à la zone C.
I. B. : Quelle est la situation actuelle du marché de l'accession ?
Jérôme Cailleau : Les accédants à la propriété recherchent notamment Toulouse intra-muros mais il faudrait que les prétentions des propriétaires fonciers deviennent raisonnables afin d'offrir des produits à un plus large éventail d'acquéreurs. Le marché toulousain n'est pas le marché parisien. Il y a un seuil à ne pas dépasser qui se situe… entre 3 200 et 3 900 e/m2 en fonction de l'emplacement et du niveau de prestations. Or, il nous est transmis actuellement des offres de fonciers à 600-650 e/m2 Shon (Surface hors oeuvre nette) et les opérations ne peuvent pas sortir à ces prix. Le groupe préfère laisser à d'autres le soin d'acquérir ces fonciers !
Philippe de Villèle : Nous sommes présents depuis un peu moins de deux ans et nous nous concentrons sur Toulouse intra-muros. Je constate également une augmentation des charges foncières et nous faisons attention à ne pas dépasser certains niveaux de prix.
François Maurer : Nous avons beaucoup de jeunes clients mais pas à Toulouse intra-muros : ils se situent à Balma, Saint-Orens, Labège ou Castelginest, entre 2 400 et 2 700 e/m2 habitable. La référence de ces nouveaux habitants, ce n'est pas le Capitole et c'est un travers psychologique de croire que tout le monde veut se rapprocher de l'hypercentre de Toulouse.
I. B. : L'offre à venir sur Toulouse et son agglomération en 2007 est-elle de nature à vous rassurer ?
Jacques Rubio : Il y a tout de même plus de 3 000 logements qui vont être mis en vente en 2007 sur les grands projets à Toulouse et en première couronne, avec Pont- Jumeaux, Niel, Montaudran… Certains logements lancés à Toulouse seront au prix de ce que l'on observe en première couronne, voire en deuxième, avec des niveaux inférieurs à 3 500 e/m2. Il s'agit d'opérations importantes avec des fonciers maîtrisés à l'époque.
Jean-Christophe Etienne : Et s'il n'y pas de concertation entre tous les acteurs sur ces projets, nous ne pourrons pas éviter de nous faire peur au regard du volume d'offres lancé sur le marché.
Jorge Sousa : La vraie problématique du marché toulousain réside plus dans la typologie de son stock. Nous sommes plafonnés en studio et 2-pièces alors que la vraie demande est là et dans une moindre mesure en 3 et 4-pièces .
I. B. :Comment percevez-vous l'évolution du marché toulousain et quelle part y prendrez-vous en termes de lancement d'opérations cette année ?
Jérôme Cailleau : Il faut éviter de se cristalliser uniquement sur les ZAC car il existe aussi de nombreux programmes diffus intramuros qui attirent une importante clientèle. Cette année, nous commercialiserons ainsi 200 logements sur 6 opérations différentes, tant à l'attention des accédants que des investisseurs dans les quartiers Saint-Michel, Saint-Cyprien, Minimes, Croix-Daurade, Saint-Orens… En termes de prix, nous enregistrerons des écarts avec les opérations où nous avons l'obligation de réaliser un quota de logements sociaux. La fourchette se situera entre 3 200 et 3 900 e/m2. Le temps de sortie des opérations sur Toulouse et l'agglomération est relativement long mais nous sommes optimistes quant aux perspectives du marché, notamment grâce à l'implantation du Canceropôle.
Gilles Buffin : Au cours de l'année 2007, nous allons lancer entre 6 et 7 petites opérations, de 40 à 130 logements, essentiellement sur Toulouse intra-muros. Nous devrions être présents sur la rive gauche dans le quartier Bourassol, en hypercentre sur un programme haut de gamme, près du monument aux morts, dans le faubourg Bonnefoy, mais aussi route de Labège, à Saint- Orens et à Leguevin. Nous observons une sectorisation du marché et une difficulté à l'observer en termes de masse. Nous nous situons sur le créneau du haut de gamme dans des quartiers cotés mais nous lançons également des programmes de la gamme Citalis qui permet d'obtenir un bon rapport qualité prix tant pour l'accédant que pour l'investisseur avec des prix situés entre 3 000 et 3 100 e/m2 habitable.
François Maurer : Nous avons des projets à Mondonville et à Villemur-sur-Tarn à des prix très bas, de l'ordre de 2 300 e/m2, à Colomiers dans le cadre d'une ZAC. Courant 2007, nous lancerons des opérations en première et deuxième couronne de Toulouse ainsi qu'à Toulouse Montaudran, sur la ZAC des Tibaous et dans le quartier de Saint- Simon. Nous constatons toujours une très forte demande mais il importe d'adapter le prix au regard de la capacité financière de la clientèle. C'est à nous promoteurs, dans un contexte où l'offre en Vefa s'est étoffée, d'être encore plus professionnels et responsables.
Jean-Paul Alcaras :Nous proposons aujourd'hui 4 opérations en cours mais nous ne disposons pas de stock physique. Au cours de l'année, nous allons notamment lancer 90 logements sur la ZAC Andromède entre 3 000 et 3 500 e/m2, 60 aux Ramassiers, à Colomiers, entre 2 600 et 2 900 e/m2, 38 à Montauban aux alentours de 2 500 e/m2. Nous savons que nous allons traverser, en raison des échéances présidentielles, un 1er semestre probablement difficile. Quant à la question du foncier, les acteurs ne sont pas capables de s'entendre tant leurs intérêts sont divergents. Ceci dit, il n'y aura pas de baisse des prix de revient. Bien au contraire.
Jean-Christophe Etienne : Si Toulouse a été choisie devant Hambourg dans le développement du pôle aéronautique, c'est que la ville dispose d'un marché locatif très conséquent. Cet élement ne doit pas être perdu de vue. Nous lançons au cours du 1er semestre 2007 un programme à Aucamville, un autre à Toulouse, route de Launaguet ainsi que dans les quartiers Les Minimes, Purpan, avenue Saint-Exupéry (Toulouse centre) et Croix-Daurade. Ce sont 6 programmes qui seront ainsi lancés d'ici le 1er mars. Ensuite, nous entamerons au cours du 2e semestre des opérations sur Colomiers, Balma et Quartier Lardennes, à Toulouse. Nous restons, comme vous pouvez le constater, à Toulouse et en première couronne. Nos prix démarrent à 2 700 e/m2 habitable sur certains programmes comme à Aucamville, jusqu'à 3 900 e/m2, hors stationnement, avenue Saint-Exupéry.
Christine Carniel : Nous terminons actuellement nos programmes sur Colomiers, Pouvourville, quartier sud-est de Toulouse, ainsi qu'à Launaguet. Nous commercialisons un programme de maisons à Grenade et nous allons lancer une opération d'appartements et de maisons à Muret centreville, un programme dans le quartier Barrière de Paris ainsi que sur le boulevard de Suisse. Nos prix varient de 2 700- 2 800 e/m2 à 3 400-3 500 e hors parking. Si nous arrivons à être dans les prix de marché, tout ira bien.
Claude Kern :Cette année, nous nous concentrons à Toulouse avec 6 opérations dont celles prévues dans les quartiers de Saint- Martin-du-Touch, de Lardennes, de Saint-Michel, de Rangueil mais aussi sur le secteur des Amidonniers. Nous poursuivons notre activité sur les ZAC de Frouzins, de Balma ainsi que sur la ZAC des Ramassiers, à Colomiers. Le 2e semestre 2006 a été beaucoup plus dynamique que le 1er et je pense que cette dynamique se poursuivra avec toujours à l'esprit la nécessité de s'adapter aux besoins de nos clients.
Philippe de Villèle :D'une certaine manière, nous faisons nos premiers pas dans la promotion à Toulouse en cette année 2007. Nous avons déposé 400 logements en permis de construire et au cours du 1er semestre, nous devrions commercialiser entre 200 et 300 logements, notamment sur Bonnefoy, route d'Albi, au bas de l'avenue de Castres, avec des prix moyens compris entre 3 200 et 3 500 e/m2 hors parking.
Jacques Rubio : 2007 sera une année importante : plusieurs programmes phares seront commercialisés : la ZAC de Montaudran qui représentera dans sa première tranche 150 logements, en hypercentre la Résidence Carré St Etienne, dans le quartier des Minimes, la Résidence les Mélusines et, dans le courant du 2e trimestre 2007, un nouveau programme, Grande Rue St Michel.
Franck Baudouin : Nous avons la volonté de développer un axe autour de la maison, adapté à nos clients. Pour la partie collective, nous travaillons sur deux axes. Nous souhaitons participer au développement de la ville en étant présent sur les ZAC, comme à Pont-Jumeaux et Niel où nous devrions être présents au cours du 1er semestre. Par ailleurs, nous avons une culture du haut de gamme qui nous permettra de proposer au cours du 1er semestre une offre supplémentaire en diffus, sur des petites résidences à la Roseraie, Saint-Cyprien et Saint-Michel. Nous diffuserons notre offre en fonction de la capacité du marché et nous serons très vigilants sur l'écoulement de nos opérations.
Jorge Sousa : Au-delà des ZAC Pont-Jumeaux et de Niel, de nos opérations sises route de Launaguet et d'autres plus proches, en centre-ville, nous lançons au 1er trimestre des programmes à Tournefeuille ainsi qu'à Cugnaux, à Plaisance-du-Touch où nous proposerons une opération en accession et une totalement en PLS. Nous avons aussi des projets de maisons à Muret et Auterive.

A la frontière de la région francilienne, le sud du département de l'Oise (60) attire de nouveaux habitants. "Je travaille dans le quartier de la gare de l'Est et j'habitais à Colombes avant de déménager à Coye-la-Forêt. Je me suis éloigné en nombre de kilomètres, mais rapproché en temps, puisque que j'économise 20 mn pour aller au bureau", explique Gérard, jeune cadre et heureux propriétaire d'une belle maison de plus de 120 m2, négociée sous la barre des 280 000 e. Le sud-est de l'Oise a incontestablement été dopé par "l'effet escargot" qui pousse les Franciliens toujours plus loin. Les prix ont par exemple explosé à Orry-la-Ville, desservie par la ligne D du RER.

Lorient manque de programmes neufs. Opale, la nouvelle résidence d'Immopierre, figure parmi les rares nouveautés de la commune. “On trouve par contre des opportunités dans les villes environnantes, comme Guidel par exemple, que les acquéreurs préfèrent d'ailleurs à la ville elle-même”, commente Bruno de La Brosse. A une douzaine de kilomètres de Lorient, la petite commune de Kervignac abrite deux programmes neufs : le Clos des Mimosas, signé Immo Golfe Bretagne, qui propose des appartements du 2 au 4-pièces et la Résidence Glazig, d'Albert 1er Investissement, dont les 2-pièces démarrent à 94 000 e. Les villes côtières, notamment autour de la baie de Quiberon, affichent les prix les plus élevés et attirent un mélange d'acquéreurs en résidence principale et secondaire, et relativement peu d'investisseurs “purs”. A Quiberon, le Cabinet Peterson commercialise par exemple des petites maisons de type T3 et T4 à partir de 230 000 e.

Toujours en collectif, le promoteur commercialise également, rue Blanzat, un programme nommé Bella Vista. Cette petite résidence se compose de 2 immeubles abritant 29 appartements au total. Là, un 3-pièces de 66m2 vaut 170 000 e. Des logements qui se vendent plutôt bien. "Bien que les mois d'hiver soient généralement moins actifs,les acquéreurs en résidence principale sont toujours très présents, observe Sandrine Bayle de chez Nexity. La demande porte surtout sur des appartements familiaux avec 2 ou 3 chambres." A noter qu'un autre promoteur, Bouygues Immobilier, projette une opération de 300 logements rue Jean- Baptiste-Dumas, aux abords de l'usine Michelin. Non loin de là, Issoire offre des prix plus doux. Dans le quartier de Lavaur, les appartements commercialisés par Nexity s'affichent entre 105 500 et 159 900 e et les maisons entre 188 000 et 199 900 e.

Avec plus de 60 communes littorales, des petites cités de caractère et deux grandes villes d'art et d'histoire, Vannes et Auray, le Morbihan est l'un des départements de Bretagne sud les plus touristiques. On visite ses îles, on profite de ses golfs, de ses ports de plaisance et de ses chemins de randonnée, on se laisse aller aux douceurs de la balnéothérapie… L'été dernier, un estivant sur trois est venu d'Ile-de-France, rapprochée par le TGV, qui relie Vannes à Paris en trois heures. A la fois proche et dépaysante, la Bretagne sud a le vent en poupe et Vannes, qui règne sur le golfe du Morbihan, associe les figures de capitale régionale et de ville touristique.

Vous souhaitez effectuer un investissement locatif dans l'immobilier neuf et profiter des défiscalisations proposées par la loi ? Robien recentré ou Borloo populaire, reste à trouver le dispositif qui convient le mieux à votre situation. Enquête.

Indicateur Bertrand : Comment se positionne Geoxia dans votre région et qu'apporte la maison brique ?

Vous pourrez vous décider pour le dispositif le mieux adapté au moment où vous mettrez votre logement en location. Comment opter pour la meilleure mesure ? "C'est le marché locatif local qui peut guider l'investisseur dans son choix entre Robien et Borloo. Dans Paris intra-muros par exemple, le plafond maximum du Borloo n'est pas assez élevé pour que l'opération soit rentable", juge Patrice Haubois.

Plafonds de loyers au m² (charges non comprises) du Robien recentré : Zone A = 19,89 €, Zone B1 = 13,82 €, Zone B2 = 11,30 €, Zone C = 8,28 €.