Conseils

Malgré la hausse des prix des dernières années, Caen demeure une ville sage en terme de prix,qui a la volonté de faire en sorte qu'elle le reste en utilisant tous les moyens à sa disposition. Malheureusement, Caen intra muros n'a pas beaucoup d'opportunités foncières. Sauf sur la presqu'île aux abords du port, une friche d'une centaine d'hectares qui représente un potentiel énorme pour la ville. Cette opération d'envergure se décompose en quatre secteurs : la presqu'île, l'île, l'avenue de Tourville et les rives de l'Orne. Pour ce qui concerne ce dernier quartier, il s'agit de rendre le secteur plus agréable et de le doter d'un multiplex et de bureaux. Sur l'avenue de Tourville, il est prévu la construction de logements. Sur la presqu'île, une salle des Musiques Actuelles est ouverte au public depuis janvier dernier, tandis que la première pierre de l'école régionale des Beaux-arts a été posée en février pour une livraison fin 2008. Pour le reste du site, les projets ne sont pas encore tranchés. En attendant, la ville ne construit pas beaucoup, la plupart des Zac étant en cours d'achèvement ou pas encore véritablement commencées.

Si la ville est fière de son passé, elle n'en demeure pas moins tournée vers l'avenir. Forte de 109 600 habitants (recensement de 2006) et de 411 435 à l'échelle de l'agglomération, la métropole normande veut jouer dans la cour des grandes et si elle accueille déjà les grands noms de l'industrie et des services, elle ne s'en contente pas et déploie toute son énergie à créer de nouveaux pôles d'emploi (technopole du Madrillet, Rouen Innovation Santé, Rouen Seine Ouest, Tallandier, parc du Zénith, des Hauts de Rouen, de la Briqueterie…).

"Nous avons recréé le marché du neuf en accession à Drancy"

Les parois non isolées (parois froides) provoquent des sensations d’inconfort. Le corps les ressent à partir d’une différence d’environ 2 degrés d’un point à l’autre d’une même pièce ! Une bonne isolation offre une température intérieure homogène. Pour une efficacité optimale, le bâtiment doit être isolé de partout. Mais on n’isole pas les combles et les plafonds comme les murs, les planchers, ou les parois vitrées. Il existe des produits et des solutions techniques adaptés à chaque situation. Avec un impératif toujours à l’esprit : concilier isolation acoustique et thermique. Car attention, ces deux exigences ne vont pas toujours dans le même sens ! Ainsi, “un certain nombre de technologies et de matériaux sont intéressants au point de vue thermique mais présentent des limites en matière acoustique, notamment en ce qui concerne l’isolation entre logements”, prévient Jean-Baptiste Chéné, chef de la division essais acoustiques du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB). D’où la nécessité d’avoir une vision globale, en anticipant l’impact acoustique d’un isolement thermique, et vice-versa. Tous ces aspects doivent être pris en compte dès la conception. La facture grimpe rapidement s’il faut, par la suite, “rattraper” des erreurs. Tous les corps de métier doivent se “coordonner” pour ne pas détériorer l’isolation. Pour l’isolation des murs, un choix à faire parmi deux solutions : par l’intérieur ou par l’extérieur. Dans les constructions actuelles, c’est la première solution qui est, de loin (à 80 %), la plus en vogue. Au rayon “avantages”, elle permet de ne pas modifier l’aspect extérieur du logement, et son coût est moins élevé. Au rayon “inconvénients”, la surface des pièces se réduit, et la mise en oeuvre peut être contraignante dans le cas de prises, canalisations ou autres équipements à démonter. Dans les deux cas, les constructeurs plébiscitent les laines minérales ou le polystyrène expansé élastifié pour doubler les murs. Ces matériaux sont parfaits pour concilier les deux exigences, acoustique et thermique. Philippe Léonardon, ingénieur à l’Ademe, prévient les futurs propriétaires : “Pour éviter les ponts thermiques (une isolation non homogène crée des points froids qui sont autant de zones de déperdition de chaleur, favorables aux condensations et aux moisissures.Ces dernières se situent souvent à la jonction des murs, des dalles et de la toiture, ndlr), il est préférable d’isoler les murs par l’extérieur. Cela permet par exemple d’éviter, quand on isole sur deux étages, de “butter” sur le plancher.” La chasse aux ponts thermiques doit être une priorité. Saviez vous que ces derniers peuvent représenter des déperditions thermiques équivalentes à la surface totale des murs ? Bon à savoir avant de choisir son camp…

Malgré les quatre heures de trajet en train depuis Paris, Strasbourg n'a jamais souffert de ce relatif isolement. La capitale alsacienne dispose en effet de nombreux atouts : proximité avec l'Allemagne et ses emplois frontaliers, présence d'institutions européennes (Conseil de l'Europe, Parlement Européen), structures universitaires reconnues, prospérité économique grâce au secteur tertiaire, premier réseau de pistes cyclables en France, offre culturelle de premier plan. Le tout dans un cadre enchanteur puisque la totalité du centre historique est classée au patrimoine mondial de l'humanité par l'Unesco. Voilà qui explique pourquoi Strasbourg fut la commune la plus chère de France après Paris entre 1989 et 1995. Depuis, les autres villes se sont largement rattrapées. Aussi avec en moyenne 3 000 e/m2 neuf, mais beaucoup plus à certains endroits, Strasbourg ne s'en tire pas trop mal. "Le TGV est là depuis peu mais on ne note pas de changement concernant les prix, confirme Michel Reverdy, directeur du développement urbain pour la ville et la communauté urbaine de Strasbourg. Pourtant, la conjoncture de l'immobilier neuf n'est pas très active dans l'agglomération. Avec des ventes en légère baisse (134 logements vendus au 1er trimestre 2007) et des mises en vente qui stagnent. "On se pose même la question en sens inverse avec des Alsaciens qui iraient travailler à Paris", s'amuse Jean-Marie Wintemberger, président de la fédération Alsace-Lorraine des promoteurs-constructeurs de France.

Nous sommes copropriétaires d'un lot au rezde- chaussée et nous ne participons pas évidemment aux charges relatives à l'ascenseur. Nous avons cependant remarqué que la prime d'assurance concernant l'ascenseur figurait dans nos charges générales. Est-ce légal ? (M. et Mme Patrick P.,Orléans, 45)

“Construire 3 000 logements d’ici deux ans”

Diversité des paysages, c'est bien ce qui caractérise le littoral normand. Du Tréport au Havre, falaises crayeuses et plages de galets dominent tandis que de l'autre côté de la Seine, une fois franchi le pont de Normandie, il est tout autre. De Honfleur à la presqu'île du Cotentin, les falaises laissent place à d'immenses plages de sable blond, puis de la Hague à Granville à une succession de côtes escarpées et de larges plages. Un littoral où la construction neuve, si elle n'est pas très étoffée, offre un certain choix tout de même. A Deauville, la reine des stations de la Côte fleurie, Icade Capri réalise Sur le quai qui se dressera sur le quai de la Marine, un emplacement de premier choix pour une réalisation tout à fait deauvillaise. Un studio de 27 m2 s'y vend entre 195 000 et 204 000 e selon son étage. Un 3-pièces de 45 à 61 m2 de 299 000 à 391 000 e.

Arte Charpentier est une agence d’architecture et d’urbanisme de carrure internationale. A sa tête, Jean-Marie Charpentier, un président qui compose la ville comme une symphonie dans un registre varié.

La conjoncture immobilière des principales villes du Languedoc-Roussillon et au premier rang Montpellier, confirme l’attractivité, et probablement pour longtemps, de la région.

Indicateur Bertrand : Comment s’organise aujourd’hui l’activité de votre groupe ? Et quels sont vos axes de développement ?
Guy Nafilyan : Kaufman & Broad a aujourd’hui trois axes majeurs de développement. Tout d’abord les logements, qui représentent actuellement l’essentiel de l’activité. Kaufman & Broad construit des appartements et des maisons individuelles en village dans les principales villes de France, destinés essentiellement à des accédants traditionnels à la propriété. Les bureaux sont le deuxième axe majeur de développement. Kaufman & Broad avait réalisé dans les années 90 de grandes opérations en Ile-de- France. La volonté du groupe aujourd’hui, dans un marché qui reste solide, est de développer cette activité, en Ilede- France mais aussi dans les grandes villes comme Marseille, Lyon ou Toulouse. Dernier axe, enfin : les résidences pour personnes âgées dépendantes. Kaufman & Broad a pris il y a quelques mois une participation de 34 % dans Seniors Santé. Ce secteur est extrêmement porteur, les besoins étant considérables compte tenu du vieillissement de la population.

I.B. : En immobilier résidentiel, quelles sont vos réalisations les plus emblématiques, en Ile-de-France et en régions ?

G. N. : Nos réalisations les plus significatives en Ile-de- France, aujourd’hui, se situent en première et deuxième couronnes. Nous développons actuellement à Rueil- Malmaison une opération de plus de 144 logements, qui est très représentative de l’approche Kaufman & Broad. En régions, nous développons de grandes opérations à Marseille, à Toulouse. A Sète par exemple, nous réalisons une opération particulièrement significative de 354 logements, qui comprend une résidence pour personnes âgées, des logements sociaux et des logements destinés aux accédants traditionnels à la propriété. Cette opération, très symbolique, est un enjeu réel pour la ville de Sète et pour Kaufman & Broad.

I. B. : Quel est votre sentiment sur les mesures du gouvernement pour inciter les Français à devenir propriétaires ?

G.N. : Les mesures engagées par le gouvernement vont, sur le principe, dans le bon sens : rendre les Français propriétaires de leur logement est évidemment un objectif auquel nous souscrivons. Cependant, le plafonnement de la déduction des intérêts, au surplus uniquement pendant 5 ans, ne nous semble pas de nature à créer une véritable dynamique. Il aurait été plus efficace d’améliorer fortement cette mesure pour les premiers accédants à la propriété, et pour favoriser le secteur de la construction qui est créateur d’emplois, de la cibler plus particulièrement sur le secteur des logements neufs. Si l’objectif du gouvernement est de construire 500 000 logements par an, il faudra par ailleurs mettre en place un mécanisme fiscal permettant de libérer un certain nombre de terrains, à un prix qui permette de réaliser des logements pour les Français les plus jeunes. Le logement doit devenir une véritable priorité pour le gouvernement.

Après deux années d'essor, le Val-de-Marne n'a pas fait preuve de dynamisme au début de l'année. Fin mars, les ventes enregistraient une chute de 30 % sur un an et les commercialisations de 75 %. Par voie de conséquence, l'offre disponible redescendait à 1 000 logements. "Dans ce contexte de rareté des biens, la pression sur les prix est l'une des plus fortes de la région : + 9 % par an, analyse l'Adil dans sa note de conjoncture. Un appartement neuf dans le Val-de-Marne coûte désormais en moyenne près de 4500 r/m2, mais la gamme de prix du département reste très étendue, allant de 3 100 r à Orly à près de 6 000 r/m2 à Charenton-le-Pont". En quelque sorte, le Val-de-Marne apparaît comme le grand magasin de l'Est. A chaque étage, l'acquéreur peut dénicher le bien correspondant à son budget ou à ses prétentions. Au sommet : les villes proches du bois de Vincennes. A des niveaux moins cotés, des communes populaires, mais en renouveau. Nogent-sur-Marne a pris du volume ces dernières années, passant de 28 200 habitants en 1999 à 32 200 de nos jours. Les nouvelles recrues viennent de Seine-Saint- Denis, du Val-de-Marne, et aussi de Paris. L'attrait des lieux ? "La proximité de Paris, l'ambiance village de grande qualité et l'aspect familial", répond le maire Jacques JP Martin. Les nostalgiques des guinguettes apprécient l'animation des bords de Marne et les familles se rassurent d'avoir sous la main des établissements scolaires, comme les institutions privées Albert de Mun et Montalembert ou le lycée Branly. L'offre se concentre sur le coeur de ville et sur le boulevard de Strasbourg, l'axe structurant allant du RER A jusqu'au Perreux. Les projets sont signés Eiffage Immobilier, Franco-Suisse, Bouygues Immobilier, Kaufman et Broad et Altaréa. Un autre s'annonce à proximité de la caserne et sera baptisé "La petite Italie" en raison de son caractère architectural. Quelques exemples de prix : 285 000 e pour un 3-pièces de 54 m2 de Bouygues Immobilier et 538 000 e le 4-pièces de 83 m2 de Franco-Suisse.Ville d'habitat majoritairement collectif (à 75 %), Nogent préserve son patrimoine pavillonnaire, trésor architectural des villes de première couronne. Le Perreux-sur-Marne, sa voisine et presque jumelle, comporte 60 % de maisons individuelles auxquelles la ville accorde une attention similaire. La faible mobilité résidentielle et les réserves foncières quasiment inexistantes font que l'offre est rare et recherchée. Seuls deux projets sont commercialisés pour l'heure par Icade Capri et NS Développement. Plus on s'éloigne de Paris, plus les surfaces s'étoffent : au Plessis- Trévise, à 17 km de la capitale, le 3-pièces de Cogedim coûte 269 000 e pour 71 m2.

Particulièrement sensible dans certaines villes, l'arrivée du TGV apporte un souffle nouveau à l'immobilier neuf dans les grandes métropoles de l'Est. Nancy, Metz, Strasbourg, Reims : des villes aux atouts incontestables profitent de cette opportunité.

Valable dix ans, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire, même si sa valeur n'est qu'informative. Son objectif : identifier les consommations prévisionnelles des logements neufs. Sa lecture est facilitée par l'utilisation d'une double étiquette : la première pour connaître la consommation d'énergie, la seconde pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Il s'agit là d'un grand progrès dans l'information des usagers. En effet, chaque ménage français qui achète un bien immobilier peut désormais mieux mesurer l'impact sur l'effet de serre de ses choix d'énergie et mieux évaluer la facture qu'il devra payer. Le DPE doit être réalisé par un professionnel dont les activités doivent être couvertes par une assurance. En cas de construction d'une maison, c'est au maître d'ouvrage (le particulier) de faire réaliser ce diagnostic, au plus tard au moment de la réception. En cas d'achat sur plan, c'est le promoteur qui doit s'en charger, et le remettre à l'acquéreur, au plus tard au moment de la réception. Attention : chaque diagnostiqueur est libre de fixer les tarifs de ses prestations. Vous avez donc tout intérêt à faire jouer la concurrence ! Comptez en moyenne entre 150 et 200 euros.

Agathe Cahierre : "Outre, les quartiers sud, nous allons urbaniser 63 hectares de terrains situés au nord de la ville, entre le quartier de Bléville et l'aéroport d'Octeville, en vue de réaliser un nouveau quartier orienté "développement durable". Il comportera un quartier résidentiel, des commerces et des équipements de proximité ainsi que des espaces consacrés à l'activité économique. Près de 1 000 logements y seront réalisés. L'offre sera diversifiée, afin de permettre à tous les Havrais de trouver le logement correspondant à leurs besoins (logements collectifs et individuels, en accession sociale et privée, en locatif social ou privé). Les 300 premiers logements verront le jour en 2009. Ils comprendront du logement social, de l'accession à la propriété, du locatif libre et de la primo-accession. Bouwfounds Marignan, Sotrim, l'architecte Scali, la SA d'HLM Estuaire de la Seine et Habitat 76 sont les opérateurs retenus pour réaliser les logements de la première tranche de ce nouveau quartier. Pour cette opération, nous avons fait des choix innovants en matière de développement durable : respect de l'environnement et du cadre naturel, en préservant les principes paysagers du plateau cauchois constitué de talus, de rideaux d'arbres et de mares ; les eaux de pluie seront collectées et redistribuées dans les plans d'eau qui viendront agrémenter le quartier ; les modes de déplacement doux seront privilégiés ; les logements seront économes en énergie ; l'objectif pour les habitants étant la réduction de leur facture énergétique et, par conséquent, la diminution des gaz à effet de serre. Au sein de l'un des lotissements, on trouvera même des maisons passives où la consommation d'énergie pourra même être limitée à 40 kilowatts heure par m2 et par an, chauffage compris, soit une économie de 75 % par rapport à la moyenne d'un logement neuf."

Propriétaire d'un petit appartement que je vais mettre en location,je souhaiterais savoir si je peux y inclure une clause interdisant à mes futurs locataires de changer d'opérateur pour la fourniture d'électricité et de gaz. (Daniel V.,Bellicourt,02)

Acheter pour louer en engrangeant des revenus complémentaires et faire des économies d’impôts ? C’est possible avec la défiscalisation immobilière. Dispositif Borloo neuf ou Robien recentré. Nos conseils pour y voir plus clair.