Conseils

Indicateur Bertrand : Comment ressentez-vous le marché du neuf dans l'Est ?

Jean-Claude Vannier : L’idée de mettre en place un PTZ “vert”’ est venue de notre engagement en matière de logement durable. Partant du principe que les aides qui existent sont difficilement compréhensibles pour les particuliers et qu’elles n’impliquent aucune notion de résultat, nous avons, avec différents partenaires, créé un logiciel très convivial qui permet d’analyser les performances énergétiques d’une maison des années 60 et de lui attribuer une note énergétique. A partir de là, l’acquéreur connaît les travaux qu’il doit entreprendre pour faire des économies. De notre côté, nous tenons compte, dans son plan de financement, de ces économies. Le but étant de monter de trois crans la performance énergétique des logements. Mais la démarche n’est envisageable qu’avec des professionnels qui s’engagent sur l’amélioration des performances énergétique. Dans le cas d’un logement neuf, si le promoteur ou le constructeur passe de l’étiquette D à l’étiquette A (Haute performance énergétique), l’acquéreur pourrait bénéficier d’un PTZ “vert” sur une durée de 12 à 15 ans. Même principe pour le logement ancien pour lequel un PTZ travaux “vert” serait mis en place. Dans le neuf, le prêt pourrait atteindre 20 000 e. Dans l’ancien, nous considérons qu’il faudrait entre 10 000 et 30 000 e. Pour l’instant, ce produit n’en est qu’au stade de la réflexion. Nous avons soumis la proposition à Christine Boutin, la ministre du Logement, qui l’a reçue favorablement mais qui la fait étudier par ses services. Nous verrons ce qu’il en sortira, peut-être à l’occasion de la prochaine loi de Finances.

A coup de réhabilitations, de projets d'aménagement ambitieux, les trois grandes villes de Normandie passent à l'offensive. Leur marché immobilier aussi. Conséquence : un rattrapage des prix de l'immobilier qui restent cependant abordables. Sauf sur le littoral.

Depuis longtemps, la récupération des eaux de pluie fait partie de la panoplie de l’éco construction. Bonne nouvelle, ce geste écolo est aujourd’hui récompensé. Concrètement, les particuliers qui installeraient un système de récupération et de traitement des eaux de pluie entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2009 auront droit à un crédit d’impôt. Celui-ci représente 40% du montant des équipements et des travaux réalisés. Pour rappel, s’il n’est pas recommandé d’utiliser l’eau pluviale pour la boire ou même prendre une douche, elle est parfaite pour la lessive, l’arrosage du jardin ou les chasses d’eau (35 % de la facture d’eau potable !). En plus, récupérer les eaux pluviales pour un usage domestique n’est pas très compliqué : récupérées en général par le biais de la toiture, elles sont filtrées puis stockées dans une cuve au lieu d’être directement rejetées vers le réseau d’assainissement. L’eau de pluie subit ensuite différents traitements. A la sortie des gouttières, elle passera par un système de purification qui retient particules et sédiments. Grâce à une pompe, elle sera ensuite aspirée dans une cuve de béton où la présence de chaux permettra de maîtriser l’acidité naturelle des pluies. Enfin, un filtre à charbon actif neutralisera les éventuelles mauvaises odeurs.

Chauffe-eau solaire, chaudière à condensation, géothermie, récupération des eaux de pluie : ces maisons laboratoire et ouvertes au public, proposent toutes une série d'innovation. Particulièrement en pointe en matière de performance thermique, le chauffage s'effectue grâce à une installation gaz à condensation basse température ou par un système aérothermique (qui permet de récupérer les calories dans l'air, de les compresser et de les intégrer au plancher chauffant). Ultime innovation : l'une des maisons bénéficie d'une isolation extérieure renforcée, ce qui lui permet de se passer de tout système de chauffage et ainsi de bénéficier du label “bâtiment basse consommation d'énergie”.

L'encadrement de la hausse des loyers privés dans l'agglomération parisienne a été reconduit pour un an en cas de renouvellement de bail avec un locataire (décret paru dans le journal officiel du 30 août 2007). Si le propriétaire souhaite procéder à un rattrapage, considérant que le loyer est "sousévalué", l'augmentation est limitée : à 50 % de l'écart constaté entre le loyer sous-évalué et ceux pratiqués dans le voisinage, soit à 15 % du montant du coût réel des travaux réalisés depuis le dernier renouvellement du bail lorsque le bailleur a effectué des améliorations importantes dans le logement. La majoration est étalée sur trois ou sur six ans si elle est supérieure à 10 %. Lors d'une relocation, les conditions du loyer demeurent libres.

“Une offre diversifiée sur l’île de Nantes”

Nancy connaît actuellement un cercle vertueux. Le marché des appartements neufs dans l'agglomération nancéienne s'est en effet montré particulièrement dynamique en ce début 2007 par rapport au début 2006 : les nouvelles mises en vente ont quadruplé, les ventes ont augmenté de 90 %, les prix ont grimpé de 15 % pour atteindre en moyenne 2 700 e/m2 neuf. Enfin, le délai de vente moyen d'un bien neuf est descendu à 6 mois au 1er trimestre 2007 contre 8 en fin d'année dernière."L'image de la Lorraine est en train de changer, se réjouit le maire de la ville, André Rossinot. Nous nous rapprochons à la fois de Paris,désormais à 1h30,mais aussi de toute l'Europe". Plusieurs autres facteurs expliquent cet engouement : "On assiste à un phénomène nouveau qui consiste, pour un couple de jeunes retraités, à vendre la maison qui servait de résidence principale souvent en périphérie de Nancy, ou plus loin, pour acquérir un logement neuf présentant toutes les qualités requises pour la vieillesse qui s'annonce, indique maître Véronique Marchal, notaire. Par ailleurs, le prix de l'ancien a beaucoup augmenté ces quatre dernières années. Enfin, l'arrivée du TGV a certainement joué car 34 % des acheteurs d'appartements neufs (au 31/12/2006) ne sont pas de la région". En outre, avec l'arrivée du TGV Est, l'ensemble du quartier de la gare a été repensé pour accueillir les sept millions de voyageurs attendus chaque année : le quartier "Nancy Grand Coeur" (voir entretien) est une zone de 15 ha située de part et d'autre des voies ferrées, qui a entièrement été remodelée.

La majorité requise pour les travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens a-t-elle été modifiée ? (Brigitte L.,Toulon, 83)

L'agglomération nantaise compte 24 communes et des transports en commun de grande qualité qui évitent d'associer l'asphyxie à la croissance. Avec un renforce- ooo ment du BusWay, le prolongement du tramway et sa réorganisation sur trois lignes ainsi que de nouveaux services mis en place à la rentrée (Chronobus entre le centre et la Chapelle-sur-Erdre et une ligne express sur Couëron notamment), les distances s'amenuisent et la demande en périphérie se trouve dynamisée. Bouwfonds Marignan affiche actuellement à Bouguenais, au sud, les Terrasses du Vivier, avec des 2-pièces entre 127 700 et 141 950 e, des 3 et 4-pièces entre 208 000 et 215 470 e. Limitrophe, Rezé accueille aussi un de ses programmes, les Allées de Perrine. Décliné en 26 appartements, du studio et 5-pièces et 26 maisons, il offre notamment des maisons patio de 5-pièces entre 228 000 et 252 000 e. Bouwfonds Marignan lance également la Résidence Odyssée, avec plusieurs 2 et 3-pièces disponibles. A Carquefou, au nord, Bati- Nantes entame la commercialisation du Parc de la Chenaie. A Saint-Herblain, dans un environnement résidentiel et arboré, à quelques minutes du très grand centre commercial Atlantis et de nombreuses zones d'activités, Kaufman & Broad propose des produits de standing surplombant la vallée de Chézine (à 2 886 e/m2 en moyenne), dont encore deux maisons, à 343 000 e, pour 5 chambres.

Même parmi les villes dynamiques, la donne évolue. Au 1er trimestre, Saint-Denis a abandonné la place de top bâtisseuse à La Courneuve, où les grues s'affairent depuis les Quatre-Routes jusqu'aux 4 000 en passant par le quartier de la gare. Sur l'ensemble du département, l'offre disponible atteint le niveau des années 1996/2002, proche des 1 200 unités. Une bonne nouvelle contrebalancée par la hausse des prix de 10 % pour un mètre carré oscillant entre 3600 et 3700 e. La Seine- Saint-Denis demeure tout de même le seul département de petite couronne à afficher des tarifs comparables à ceux de grande couronne. A titre d'exemple, Spirit met en vente à La Courneuve des maisons de ville avec garage et jardinet à des prix convainquant les chéquiers les plus rétifs : 230 000 e (3 chambres) et 300 000 e (5-pièces) aux alentours de 2 900/3 000 e/m2. Commercialisé pour moitié depuis novembre 2006, le programme disposait encore, fin septembre, d'une vingtaine de maisons et de quelques 2 et 3-pièces. Point intéressant, le chauffage collectif urbain qui équipe les appartements baisse les charges de 40 %. "Ce n'est pas parce que nous construisons à La Courneuve que nos produits sont moins performants qu'ailleurs. Souvent les acquéreurs s'en inquiètent.Qu'ils se rassurent, ils trouvent une qualité technique identique", martèle la négociatrice. Jugement similaire du directeur des ventes de Cogedim Ventes, Frédéric James, à propos de son programme d'Aubervilliers : "Ici la clientèle est exigeante. Ce sont des primo-accédants qui s'engagent pour 25 à 30 ans. Ils veulent un produit esthétique qui le restera durant cette longue et importante étape de leur vie". En deux mois et demi, le promoteur a conclu 22 réservations à 3 490 e/m2 de moyenne hors parking. Un score qu'il attribue au "côté Art Déco de l'immeuble" et à "l'emplacement à proximité du centre, où la ligne 12 du métro sera prochainement prolongée". Dix clients sont des investisseurs et douze des résidents essentiellement de Seine-Saint- Denis ou d'Aubervilliers. Le prix du 3-pièces, le type de lot le plus couru en Seine-Saint- Denis : 210 000 e pour 59 m2. A Saint-Ouen, règne une atmosphère plus parisienne. Cogedim lance le 15 novembre un programme à prix maîtrisés, derrière les Puces, et s'attend à 50 % de réservations dès le premier week-end. Le Pré-Saint-Gervais affiche un côté village propre à certains quartiers de la capitale. Le président Mitterrand avait sa table au "Pouilly Reuilly", le métro Hoche n'est pas loin. Quatre projets sont sur le marché avec des lofts et des maisons. Pour BPMC, l'un des promoteurs présents, c'est une première sur cette petite commune de 50 hectares. Vincent Hamy, le directeur commercial, aborde ce coup d'envoi avec confiance : "Nous croyons dans l'Est francilien, affirme-t-il. C'est un secteur économiquement plus accessible que l'Ouest, où existent encore quelques zones constructibles avec un réel potentiel de valorisation à moyen terme." Le Pré-Saint-Gervais, quant à lui, "intéresse une clientèle qui ne peut plus acquérir un bien à Charenton, à Vincennes ou dans Paris intra-muros". Comptez entre 4 800 et 5 500 e/m2 pour ce programme. Le lot d'exception, un 123 m2 en duplex, avec jusqu'à six mètres sous plafond pour la partie séjour, qui comporte une terrasse de 55 m2 et s'enlève à 730 000 e.

Arte Charpentier est une agence d’architecture et d’urbanisme de carrure internationale. A sa tête, Jean-Marie Charpentier, un président qui compose la ville comme une symphonie dans un registre varié.

Malgré la hausse des prix des dernières années, Caen demeure une ville sage en terme de prix,qui a la volonté de faire en sorte qu'elle le reste en utilisant tous les moyens à sa disposition. Malheureusement, Caen intra muros n'a pas beaucoup d'opportunités foncières. Sauf sur la presqu'île aux abords du port, une friche d'une centaine d'hectares qui représente un potentiel énorme pour la ville. Cette opération d'envergure se décompose en quatre secteurs : la presqu'île, l'île, l'avenue de Tourville et les rives de l'Orne. Pour ce qui concerne ce dernier quartier, il s'agit de rendre le secteur plus agréable et de le doter d'un multiplex et de bureaux. Sur l'avenue de Tourville, il est prévu la construction de logements. Sur la presqu'île, une salle des Musiques Actuelles est ouverte au public depuis janvier dernier, tandis que la première pierre de l'école régionale des Beaux-arts a été posée en février pour une livraison fin 2008. Pour le reste du site, les projets ne sont pas encore tranchés. En attendant, la ville ne construit pas beaucoup, la plupart des Zac étant en cours d'achèvement ou pas encore véritablement commencées.

Si la ville est fière de son passé, elle n'en demeure pas moins tournée vers l'avenir. Forte de 109 600 habitants (recensement de 2006) et de 411 435 à l'échelle de l'agglomération, la métropole normande veut jouer dans la cour des grandes et si elle accueille déjà les grands noms de l'industrie et des services, elle ne s'en contente pas et déploie toute son énergie à créer de nouveaux pôles d'emploi (technopole du Madrillet, Rouen Innovation Santé, Rouen Seine Ouest, Tallandier, parc du Zénith, des Hauts de Rouen, de la Briqueterie…).

Les parois non isolées (parois froides) provoquent des sensations d’inconfort. Le corps les ressent à partir d’une différence d’environ 2 degrés d’un point à l’autre d’une même pièce ! Une bonne isolation offre une température intérieure homogène. Pour une efficacité optimale, le bâtiment doit être isolé de partout. Mais on n’isole pas les combles et les plafonds comme les murs, les planchers, ou les parois vitrées. Il existe des produits et des solutions techniques adaptés à chaque situation. Avec un impératif toujours à l’esprit : concilier isolation acoustique et thermique. Car attention, ces deux exigences ne vont pas toujours dans le même sens ! Ainsi, “un certain nombre de technologies et de matériaux sont intéressants au point de vue thermique mais présentent des limites en matière acoustique, notamment en ce qui concerne l’isolation entre logements”, prévient Jean-Baptiste Chéné, chef de la division essais acoustiques du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB). D’où la nécessité d’avoir une vision globale, en anticipant l’impact acoustique d’un isolement thermique, et vice-versa. Tous ces aspects doivent être pris en compte dès la conception. La facture grimpe rapidement s’il faut, par la suite, “rattraper” des erreurs. Tous les corps de métier doivent se “coordonner” pour ne pas détériorer l’isolation. Pour l’isolation des murs, un choix à faire parmi deux solutions : par l’intérieur ou par l’extérieur. Dans les constructions actuelles, c’est la première solution qui est, de loin (à 80 %), la plus en vogue. Au rayon “avantages”, elle permet de ne pas modifier l’aspect extérieur du logement, et son coût est moins élevé. Au rayon “inconvénients”, la surface des pièces se réduit, et la mise en oeuvre peut être contraignante dans le cas de prises, canalisations ou autres équipements à démonter. Dans les deux cas, les constructeurs plébiscitent les laines minérales ou le polystyrène expansé élastifié pour doubler les murs. Ces matériaux sont parfaits pour concilier les deux exigences, acoustique et thermique. Philippe Léonardon, ingénieur à l’Ademe, prévient les futurs propriétaires : “Pour éviter les ponts thermiques (une isolation non homogène crée des points froids qui sont autant de zones de déperdition de chaleur, favorables aux condensations et aux moisissures.Ces dernières se situent souvent à la jonction des murs, des dalles et de la toiture, ndlr), il est préférable d’isoler les murs par l’extérieur. Cela permet par exemple d’éviter, quand on isole sur deux étages, de “butter” sur le plancher.” La chasse aux ponts thermiques doit être une priorité. Saviez vous que ces derniers peuvent représenter des déperditions thermiques équivalentes à la surface totale des murs ? Bon à savoir avant de choisir son camp…

Malgré les quatre heures de trajet en train depuis Paris, Strasbourg n'a jamais souffert de ce relatif isolement. La capitale alsacienne dispose en effet de nombreux atouts : proximité avec l'Allemagne et ses emplois frontaliers, présence d'institutions européennes (Conseil de l'Europe, Parlement Européen), structures universitaires reconnues, prospérité économique grâce au secteur tertiaire, premier réseau de pistes cyclables en France, offre culturelle de premier plan. Le tout dans un cadre enchanteur puisque la totalité du centre historique est classée au patrimoine mondial de l'humanité par l'Unesco. Voilà qui explique pourquoi Strasbourg fut la commune la plus chère de France après Paris entre 1989 et 1995. Depuis, les autres villes se sont largement rattrapées. Aussi avec en moyenne 3 000 e/m2 neuf, mais beaucoup plus à certains endroits, Strasbourg ne s'en tire pas trop mal. "Le TGV est là depuis peu mais on ne note pas de changement concernant les prix, confirme Michel Reverdy, directeur du développement urbain pour la ville et la communauté urbaine de Strasbourg. Pourtant, la conjoncture de l'immobilier neuf n'est pas très active dans l'agglomération. Avec des ventes en légère baisse (134 logements vendus au 1er trimestre 2007) et des mises en vente qui stagnent. "On se pose même la question en sens inverse avec des Alsaciens qui iraient travailler à Paris", s'amuse Jean-Marie Wintemberger, président de la fédération Alsace-Lorraine des promoteurs-constructeurs de France.

Nous sommes copropriétaires d'un lot au rezde- chaussée et nous ne participons pas évidemment aux charges relatives à l'ascenseur. Nous avons cependant remarqué que la prime d'assurance concernant l'ascenseur figurait dans nos charges générales. Est-ce légal ? (M. et Mme Patrick P.,Orléans, 45)