Conseils

Indicateur Bertrand : Votre groupe fête ses 30 ans. Présentez- nous l'ensemble de vos compétences et vos perspectives de développement…
Guy Portmann : La première compétence que France Terre a développée est celle d’aménageur lotisseur, organisant ainsi le cadre de vie des Français dans les principales agglomérations. En 30 ans, France Terre est aussi devenu un promoteur constructeur de logements important, capable de garantir une certaine mixité sociale en réalisant dans ses opérations de lotissement ou d’aménagement des résidences dédiées à l’accession à la propriété et au locatif. France Terre développe aussi ses compétences dans des résidences avec services (résidences de tourisme, résidences étudiantes, ...). Dans un esprit d’engagement durable vis-à-vis de nos clients investisseurs, nous avons créé pour eux un service de gestion immobilière. La conception d’une ingénierie financière performante nous a permis d’être les premiers à apporter un ensemble de garanties locatives (1er locataire, vacance locative, garantie de paiement des loyers, garantie de revente, garantie de capital). Notre ambition est de continuer de construire pour les Français, dans les meilleures conditions économiques possibles, des logements durables et de mixité sociale maîtrisée.
I. B. : En immobilier résidentiel, quels sont vos programmes les plus emblématiques ?
G. P. : Je citerai d’abord l’opération l’Avant Scène à Lyon, dans le quartier de la Croix Rousse. Notre expérience d’aménageur nous a permis de concevoir et réaliser un immeuble exemple de mixité et d’insertion : 48 logements en accession à la propriété et en location libre, quelques logements sociaux mis à la disposition de handicapés en insertion professionnelle, une crèche municipale, des bureaux, des commerces de proximité et des parkings pour améliorer l’environnement composent cet immeuble. Au Cellier en Loire Atlantique, France Terre a réalisé une opération d’aménagement exemplaire en matière de respect de l’environnement : la mise en valeur et la préservation de la végétation existante, un traitement particulier des eaux pluviales dans des fossés “à l’ancienne” mais avec l’utilisation de l’énergie solaire pour assurer son recyclage pour l’arrosage et l’éclairage public.
I. B. : Comment concilier construction,respect de l’environnement et développement durable ?
G. P. : En développant la construction dans des opérations aménagées et spécialement conçues pour, et en limitant le mauvais étalement urbain. Notre démarche est de préserver la végétation existante, de replanter partout où cela est nécessaire, récupérer l’eau de pluie et la recycler dans chaque programme, réduire les consommations d’énergie comme nous l’avons fait, par exemple, en équipant de tuiles photovoltaïques les maisons de notre programme de Saint- Priest.
I. B. :Quel est votre avis sur les mesures gouvernementales en faveur du logement ?
G. P. : La déductibilité des intérêts d’emprunt pour les accédants à la propriété peut se révéler extrêmement efficace pour améliorer la solvabilité de nos clients si les banques acceptent de tenir compte de cet avantage dans le calcul du taux d’endettement des ménages. Mais au-delà de cette mesure, l’objectif nécessaire de 500 000 logements par an ne sera atteint si le gouvernement ne prend pas des dispositions vigoureuses pour augmenter l’offre de terrains aménagés constructibles. Il faut encourager les maires bâtisseurs, libérer l’initiative de propriétaires qui souhaitent aménager leur terrain et sécuriser les permis de construire. Bien loger les Français dans le respect des objectifs du développement durable est un enjeu national auquel France Terre prendra toute sa part.

En Haute-Savoie, Chamonix Mont-Blanc voit se réaliser une opération signée Nexity George V de 40 appartements en deux bâtiments, du 3 au 6-pièces, face au glacier des Bossons, sur la chaîne du Mont-Blanc. Dans un style fidèle à l'architecture locale, les balcons sont réalisés en ferronnerie, la toiture en cuivre, les menuiseries extérieures en bois. Cette résidence, baptisée Le Paradis, propose un 3-pièces, de 49 à 75 m2, à partir de 455 000 e. La livraison est prévue pour le 4e trimestre 2008.

En passant par Lyon, Marseille, Nantes, Toulouse… Dans toutes les grandes métropoles, quelques programmes sortent du lot, par leur emplacement avant tout.

On ne peut pas terminer notre tour de France sans prendre un peu de hauteur. C'est dans les stations de ski et les villes d'altitude que l'on trouve quelques-unes des plus belles résidences produites actuellement. Deux illustrations, une à la ville, l'autre à la montagne : Annecy affiche un prix au mètre carréde plus de 4 700 e, c'est une des communes les plus recherchées de la région. Avec un patrimoine très riche sur les bords d'un lac magnifique et de renommée internationale, elle dispose d'opportunités dans le quartier Courier, le nouveau must à Annecy. C'est là que Bouwfonds Marignan réalise le Kaliste, 23 appartements du studio au 4-pièces duplex dotés des dernières innovations techniques en matière de confort. "A l'isolation par l'extérieur, optimisant le confort thermique, s'ajoute par exemple un système innovant de ventilation", illustre le commercialisateur. Inscrits dans une démarche de haute qualité environnementale, les studios se déclinent entre 35 et 37 m2. Les 4-pièces, de 67 à 102 m2, sont proposés jusqu'à 470 000 e.

“Vers un apaisement dans les taux directeurs”

Face aux besoins importants de logements, Marseille a lancé une rénovation à grande échelle avec pas moins de 11 zones de redynamisation urbaine et une zone urbaine sensible, dont neuf sont prioritaires pour les aides à l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. L'habitat existant fait l'objet de nombreuses opérations à l'instar de la Procédure de restauration immobilière (PRI) du Panier prolongée jusqu'en 2009, qui porte au total sur 4 000 logements. Dans le neuf, le lancement d'un pourcentage de logements à prix maîtrisés et destinés à s'adapter aux revenus des actifs locaux semble remporter un certain succès, comme l'explique Alain Paget, PDG de Progereal :"Dès lors que des logements sont commercialisés à ce prix-là, la clientèle est très nombreuse.Nous soutenons la politique de l'habitat menée par Jean-Claude Gaudin au point de lancer, courant 2008, une opération dédiée à ce type de logements sur la Zac Vallon-Regny, dans le 9e arrondissement. Pour la réaliser, il faudra savoir être inventif, éviter la spéculation sur les fonciers et recréer notre rôle de promoteur. Chacun d'entre nous devrait être sensibilisé à cette problématique". Progereal, présent dans le 15e avec Les Hauts de l'Estaque, à 3 000 e/m2, lance par ailleurs d'autres opérations sur le secteur de la communauté urbaine : ainsi, à La Ciotat, commune qui devient de plus en plus attractive, le promoteur lance Les Terrasses de Figuerolles, 48 logements face à la mer, livrables courant 2009 et commercialisés autour de 4 000 e/m2. Il est intéressant de noter que sont aussi présents sur la commune Kaufman & Broad, avec Côté Port, sis quai François-Mitterrand, sur les quais, avec un prix moyen de 5 321 e/m2, pour une livraison attendue fin 2008. Le promoteur a aussi lancé, pour une livraison au 3e trimestre 2009, Côté Plage. A Marseille, l'offre bien répandue sur quasiment l'ensemble des arrondissements permet à chaque promoteur d'être présent. Parmi eux, Nexity George V réalise Villa Toscana, au sommet de la colline de Montolivet, à 10 mn du centre-ville et coréalise avec Eiffage Parc Avenue, avenue Jules-Cantini, face au Parc du 26e centenaire. C'est dans ce même quartier du Rouet, à deux pas de la place Castellane, que Bouygues Immobilier réalise Le Majorelle, avec, par exemple, l'appartement de 63 m2 et 19 m2 de terrasse commercialisé à 257 000 e, parking extérieur inclus, livrable courant 2009. Présent dans le quartier totalement métamorphosé de Belle de Mai, Constructa propose Bella Maggio, 25 appartements, du 2 au 5-pièces. Un appartement d'une surface de 62,95 m2 et ses surfaces annexes de 47 m2 est commercialisé à 245 650 e. La livraison est attendue pour le 2e trimestre 2009. Quant à Cogedim Provence, il coréalise avec Bouygues Immobilier Les Rives d'Allauch, livrables au 1er trimestre 2009. Cette opération sise sur les hauteurs de Marseille avec vue sur le village d'Allauch permet d'acquérir un 2-pièces, de 38 à 49 m2, entre 166 000 e et 177 000 e.

Dans ce contexte, entre cette nouvelle demande mais aussi celle d'actifs locaux, un marché immobilier dynamique et adapté à la demande de ce territoire est nécessaire. En matière d'équilibre, le marché neuf l'est incontestablement, comme le souligne, un brin surpris, Philippe Roux, le président de la chambre de la fédération des promoteurs-constructeurs de Provence : "Au cours des six premiers mois de 2007, la seule ville de Marseille a enregistré 1 646 réservations, soit un niveau équivalent à celui du 2e semestre 2007 qui avait totalisé 1 656 réservations. Je m'attendais à observer une baisse en raison d'un certain nombre de paramètres extérieurs susceptibles de tendre le marché mais il n'en a rien été". Durant la même période, l'offre s'est même réduite mais après une période qui avait vu de nombreuses mises en ventes, diminuant de fait les stocks. "De plus, la demande reste importante et le marché marseillais continue de montrer son dynamisme et le constat est à l'identique dans les Bouches-du-Rhône," ajoute Philippe Roux, commentant les statistiques de l'Obser- vatoire immobilier de Provence. Même les prix en secteur libre se sont assagis : entre l'année 2006 et la période couvrant du 1er janvier au 30 juin 2007, la progression a été "seulement" de 3,8 %, à 3 548 e/m2 habitable contre 3 417 e/m2 lors de la période précédente. Ce constat d'équilibre du marché entre offre et demande est confirmé par les opérateurs, comme chez Bouygues Immobilier où l'on constate cependant un taux de "désistement important", de l'ordre du double de celui de l'année dernière, qui s'explique notamment par "des refus de prêt, même parfois sur trente ans, en raison d'une vigilance accrue des établissements financiers, surtout dans le secteur de la résidence principale". Ce mouvement s'explique peut-être aussi par le renforcement de la part des acquéreurs en résidence principale, au détriment de celle des investisseurs.

Des prix assagis, une offre qui se régule et une demande toujours forte. Tous les ingrédients d’un marché immobilier sain sont actuellement réunis à Marseille.

Malgré la hausse des prix des dernières années, Caen demeure une ville sage en terme de prix,qui a la volonté de faire en sorte qu'elle le reste en utilisant tous les moyens à sa disposition. Malheureusement, Caen intra muros n'a pas beaucoup d'opportunités foncières. Sauf sur la presqu'île aux abords du port, une friche d'une centaine d'hectares qui représente un potentiel énorme pour la ville. Cette opération d'envergure se décompose en quatre secteurs : la presqu'île, l'île, l'avenue de Tourville et les rives de l'Orne. Pour ce qui concerne ce dernier quartier, il s'agit de rendre le secteur plus agréable et de le doter d'un multiplex et de bureaux. Sur l'avenue de Tourville, il est prévu la construction de logements. Sur la presqu'île, une salle des Musiques Actuelles est ouverte au public depuis janvier dernier, tandis que la première pierre de l'école régionale des Beaux-arts a été posée en février pour une livraison fin 2008. Pour le reste du site, les projets ne sont pas encore tranchés. En attendant, la ville ne construit pas beaucoup, la plupart des Zac étant en cours d'achèvement ou pas encore véritablement commencées.

Si la ville est fière de son passé, elle n'en demeure pas moins tournée vers l'avenir. Forte de 109 600 habitants (recensement de 2006) et de 411 435 à l'échelle de l'agglomération, la métropole normande veut jouer dans la cour des grandes et si elle accueille déjà les grands noms de l'industrie et des services, elle ne s'en contente pas et déploie toute son énergie à créer de nouveaux pôles d'emploi (technopole du Madrillet, Rouen Innovation Santé, Rouen Seine Ouest, Tallandier, parc du Zénith, des Hauts de Rouen, de la Briqueterie…).

Particulièrement sensible dans certaines villes, l'arrivée du TGV apporte un souffle nouveau à l'immobilier neuf dans les grandes métropoles de l'Est. Nancy, Metz, Strasbourg, Reims : des villes aux atouts incontestables profitent de cette opportunité.

Je compte acquérir un logement actuellement occupé par un locataire, mais dont le bail meublé prend fin dans 5 mois.Parallèlement,mon banquier m'a indiqué que l'obtention du prêt à taux 0 % (PTZ) ne serait pas certaine. Qu'en pensez-vous ? (Pierre-Henri G., Fontainebleau, 77)

La conjoncture immobilière des principales villes du Languedoc-Roussillon et au premier rang Montpellier, confirme l’attractivité, et probablement pour longtemps, de la région.

Indicateur Bertrand : Comment s’organise aujourd’hui l’activité de votre groupe ? Et quels sont vos axes de développement ?
Guy Nafilyan : Kaufman & Broad a aujourd’hui trois axes majeurs de développement. Tout d’abord les logements, qui représentent actuellement l’essentiel de l’activité. Kaufman & Broad construit des appartements et des maisons individuelles en village dans les principales villes de France, destinés essentiellement à des accédants traditionnels à la propriété. Les bureaux sont le deuxième axe majeur de développement. Kaufman & Broad avait réalisé dans les années 90 de grandes opérations en Ile-de- France. La volonté du groupe aujourd’hui, dans un marché qui reste solide, est de développer cette activité, en Ilede- France mais aussi dans les grandes villes comme Marseille, Lyon ou Toulouse. Dernier axe, enfin : les résidences pour personnes âgées dépendantes. Kaufman & Broad a pris il y a quelques mois une participation de 34 % dans Seniors Santé. Ce secteur est extrêmement porteur, les besoins étant considérables compte tenu du vieillissement de la population.

I.B. : En immobilier résidentiel, quelles sont vos réalisations les plus emblématiques, en Ile-de-France et en régions ?

G. N. : Nos réalisations les plus significatives en Ile-de- France, aujourd’hui, se situent en première et deuxième couronnes. Nous développons actuellement à Rueil- Malmaison une opération de plus de 144 logements, qui est très représentative de l’approche Kaufman & Broad. En régions, nous développons de grandes opérations à Marseille, à Toulouse. A Sète par exemple, nous réalisons une opération particulièrement significative de 354 logements, qui comprend une résidence pour personnes âgées, des logements sociaux et des logements destinés aux accédants traditionnels à la propriété. Cette opération, très symbolique, est un enjeu réel pour la ville de Sète et pour Kaufman & Broad.

I. B. : Quel est votre sentiment sur les mesures du gouvernement pour inciter les Français à devenir propriétaires ?

G.N. : Les mesures engagées par le gouvernement vont, sur le principe, dans le bon sens : rendre les Français propriétaires de leur logement est évidemment un objectif auquel nous souscrivons. Cependant, le plafonnement de la déduction des intérêts, au surplus uniquement pendant 5 ans, ne nous semble pas de nature à créer une véritable dynamique. Il aurait été plus efficace d’améliorer fortement cette mesure pour les premiers accédants à la propriété, et pour favoriser le secteur de la construction qui est créateur d’emplois, de la cibler plus particulièrement sur le secteur des logements neufs. Si l’objectif du gouvernement est de construire 500 000 logements par an, il faudra par ailleurs mettre en place un mécanisme fiscal permettant de libérer un certain nombre de terrains, à un prix qui permette de réaliser des logements pour les Français les plus jeunes. Le logement doit devenir une véritable priorité pour le gouvernement.

Après deux années d'essor, le Val-de-Marne n'a pas fait preuve de dynamisme au début de l'année. Fin mars, les ventes enregistraient une chute de 30 % sur un an et les commercialisations de 75 %. Par voie de conséquence, l'offre disponible redescendait à 1 000 logements. "Dans ce contexte de rareté des biens, la pression sur les prix est l'une des plus fortes de la région : + 9 % par an, analyse l'Adil dans sa note de conjoncture. Un appartement neuf dans le Val-de-Marne coûte désormais en moyenne près de 4500 r/m2, mais la gamme de prix du département reste très étendue, allant de 3 100 r à Orly à près de 6 000 r/m2 à Charenton-le-Pont". En quelque sorte, le Val-de-Marne apparaît comme le grand magasin de l'Est. A chaque étage, l'acquéreur peut dénicher le bien correspondant à son budget ou à ses prétentions. Au sommet : les villes proches du bois de Vincennes. A des niveaux moins cotés, des communes populaires, mais en renouveau. Nogent-sur-Marne a pris du volume ces dernières années, passant de 28 200 habitants en 1999 à 32 200 de nos jours. Les nouvelles recrues viennent de Seine-Saint- Denis, du Val-de-Marne, et aussi de Paris. L'attrait des lieux ? "La proximité de Paris, l'ambiance village de grande qualité et l'aspect familial", répond le maire Jacques JP Martin. Les nostalgiques des guinguettes apprécient l'animation des bords de Marne et les familles se rassurent d'avoir sous la main des établissements scolaires, comme les institutions privées Albert de Mun et Montalembert ou le lycée Branly. L'offre se concentre sur le coeur de ville et sur le boulevard de Strasbourg, l'axe structurant allant du RER A jusqu'au Perreux. Les projets sont signés Eiffage Immobilier, Franco-Suisse, Bouygues Immobilier, Kaufman et Broad et Altaréa. Un autre s'annonce à proximité de la caserne et sera baptisé "La petite Italie" en raison de son caractère architectural. Quelques exemples de prix : 285 000 e pour un 3-pièces de 54 m2 de Bouygues Immobilier et 538 000 e le 4-pièces de 83 m2 de Franco-Suisse.Ville d'habitat majoritairement collectif (à 75 %), Nogent préserve son patrimoine pavillonnaire, trésor architectural des villes de première couronne. Le Perreux-sur-Marne, sa voisine et presque jumelle, comporte 60 % de maisons individuelles auxquelles la ville accorde une attention similaire. La faible mobilité résidentielle et les réserves foncières quasiment inexistantes font que l'offre est rare et recherchée. Seuls deux projets sont commercialisés pour l'heure par Icade Capri et NS Développement. Plus on s'éloigne de Paris, plus les surfaces s'étoffent : au Plessis- Trévise, à 17 km de la capitale, le 3-pièces de Cogedim coûte 269 000 e pour 71 m2.

En échange de ces différents “cadeaux” fiscaux, vous êtes évidemment tenus à quelques engagements. D’abord, vous devez mettre le bien en location dans les 12 mois suivant sa livraison. Deuxième obligation : louer le logement nu au titre de résidence principale pour votre locataire. Et enfin, respecter des plafonds de loyer (sauf en cas de décès, d’invalidité ou de chômage du bailleur). Et c’est là que les choses se compliquent et divergent en fonction du dispositif retenu. Plus attractif fiscalement (amortissement plus long et déduction forfaitaire de 30 %), le Borloo neuf est aussi plus contraignant. “L’objectif du Borloo neuf est de dynamiser le marché locatif privé en permettant à des ménages aux revenus moyens d’accéder à des logements aux loyers encadrés” explique Yoann Bobe, responsable produit et service à la direction marketing du Crédit Foncier. Côté loyer, les plafonds au m2 (voir tableau comparatif express) sont inférieurs de 30 % à ceux du marché. De plus, vous ne pouvez pas louer à des membres de votre famille et les revenus de vos locataires sont eux aussi plafonnés (voir tableau). “Ce plafond de revenus impose de fait à l’investisseur de s’orienter vers des communes où les prix de l’immobilier ne sont pas encore envolés.En effet, impossible pour lui d’investir dans un bien cher et spacieux qu’il devrait louer en dessous des prix du marché car tenu par les plafonds de loyer et revenus de locataires” conseille Olivier le Juez, gérant de Valoris Patrimoine (Levallois-Perret, 92). A noter que vous pouvez financer un investissement en Borloo neuf avec un prêt locatif social (PLS). Vous bénéficiez ainsi d’une TVA à 5,5 % sur le prix du logement (au lieu de 19,6 %) et vous êtes exonéré de la taxe foncière pendant les 15 premières années de détention. Inversement, si vous souhaitez investir dans un appartement ou une maison dans le centre-ville d’une grande agglomération, mieux vaut privilégier le dispositif Robien recentré. Le plafond des loyers est plus élevé, 20 % de plus qu’en Borloo neuf, (voir tableau) et surtout, vous conservez le libre choix de votre locataire. Comme pour un investissement classique, vous demanderez un maximum de garanties pour vous assurer du paiement du loyer. Vous limitez également les risques de vacances locatives car dans ces quartiers centraux, les demandes sont bien souvent supérieures aux offres. Et puis, autre avantage du Robien, vos ascendants et descendants peuvent également profiter du bien.Ce qui sécurise d’autant vos rentrées locatives (enfin normalement). Quel que soit le dispositif choisi, vous prenez de toute façon l’engagement de louer le bien pendant 9 ans.

"Nous avons recréé le marché du neuf en accession à Drancy"