Conseils, Actualité

J'ai signé un mandat avec un agent immobilier pour lui confier la vente de mon appartement. A quoi suis-je tenu ? (Emmanuel E., Paris 14e)

"Nous devrions construire 680 logements par an durant 6 ans”

L'Ouest et le Sud franciliens (78, 91, 92, 95) sont des terres de tradition, mais aussi des secteurs en plein renouveau. Pour s'agrandir près de Paris ou viser un premier achat immobilier, de nombreux territoires sont convoités. Suivez-nous.

Indicateur Bertrand : Que pensez-vous de la réforme des successions pour les couples ?

Le niveau des prix est-il de nature à laisser les primo-accédants à la marge du marché neuf ? Pas du tout, estiment les professionnels, même s'ils apportent à leurs propos des nuances."Tant que les taux d'intérêt ne remontent pas trop, les primo-accédants figureront toujours parmi nos acheteurs, pense Christine Carniel. D'autant que la baisse des prix du foncier se fera probablement sentir d'ici un an ou deux. Si l'on ajoute que les prix des logements n'augmentent plus comme précédemment et qu'il reste, lors de la livraison, quelques logements à la vente nous permettant de concurrencer le secteur de la revente, tout porte à croire que le marché s'adapte aux accédants".Quant à une baisse très brutale des prix, Christine Carniel la repousse d'un revers de la main : "Observez les courbes de prix sur de longues périodes, jamais les prix ne se sont effondrés. Le logement restera toujours une valeur sûre car se loger est une nécessité". En matière de prix, ce qui évolue, à la satisfaction des professionnels, c'est le retour d'une diversité : "Dans un marché de pénurie, nous avions quasiment les mêmes prix à Toulouse intra- muros,Muret ou Grenade, observe Jean- Baptiste Guieu. Aujourd'hui, le marché se segmente enfin et Muret se situe plutôt entre 2 800 et 2 900 r/m2, Grenade entre 2 400 et 2 500 r/m2 tandis qu'intra-muros, le prix moyen tourne autour 3 300 r/m2. C'est rassurant et les promoteurs peuvent ainsi retrouver une valeur ajoutée que nous n'arrivions pas toujours à faire sentir en pleine période d'effervescence". Le marché évolue, change, s'adapte et le ralentissement des rythmes de ventes n'a rien d'inquiétant : "Les acheteurs sont moins pressés, plus vigilants et c'est tant mieux, se félicite Jean-Christophe Etienne, dirigeant du groupe Imocom, promoteur mais aussi commercialisateur des opérations de Tagerim. Il y a des prix à respecter : le 2-pièces à moins de 140 000-145 000 r, le 3-pièces à moins de 200 000 r se vendent bien. Il n'existe pas de prémices de crise comparable à celle des années 1990".

L'Epures, l'agence d'urbanisme de la région stéphanoise, vient d'étudier la mobilité résidentielle dans le Gier, un secteur rural sur les contreforts du Pilat entre Lyon et Saint-Étienne. Le nombre d'acquéreurs "lyonnais" (de Lyon, de 1ère couronne et du corridor Lyon-Gier) croît, mais de façon modérée : 17 % en 2005 contre 7 % en 2001. Marié, approchant de la quarantaine, le chef de famille occupe un poste de cadre à la différence du client local, légèrement plus âgé, ouvrier ou employé. Jusqu'à 2004, sa préférence allait largement à la maison individuelle "pure" des coteaux. A partir de 2005, la tendance évolue au profit de secteurs proches des deux communes les plus urbaines de la vallée, Saint-Chamond et Rivede- Gier, et les Lyonnais "intra-muros" génèrent davantage de transactions que les autres. Le produit individuel reste majoritairement ciblé d'autant que le coût du terrain est moins élevé en moyenne de 15 000 e sur Saint-Chamond que sur Vienne ou Bourgoin- Jallieu.

Malgré des prix élevés, le marché azuréen reste attractif et répond à la forte demande extérieure tout en réagissant aux besoins de ses actifs locaux. Enquête plein soleil.

Des pôles secondaires se singularisent par leurs équipements et leur valeur touristique. C'est le cas de Villefranche (33 000 habitants) dans le Beaujolais et à 30 minutes de Lyon en TER. La commune possède un théâtre de 700 places - l'une des plus belles scènes de Rhône-Alpes -, un parc des expositions, une pépinière d'entreprises et, depuis des décennies, un légendaire marché couvert. "Ça ne durera pas aussi longtemps que le marché de Villefranche", dit-on du reste dans la région. A 55 km de Lyon par l'autoroute et au coeur des Vals du Dauphiné, La Tourdu- Pin (7 000 habitants) apparaît comme une "sous-préfecture nature", selon son slogan. Bourg-en-Bresse (plus de 43 000 habitants) compte 3 400 étudiants (droit, prépas, école d'infirmières…) et arrivait en 4e position du Palmarès 2005 de l'Entreprise des villes les plus attractives. Les amateurs de grand air connaissent sa forêt de Seillon, son parc de loisirs de Bouvent et son golf.

Indicateur Bertrand : D'où vient ce projet de maison ?

Indicateur Bertrand : Quelles sont vos orientations en matière de logement des actifs ?

Douceur de vivre, dynamisme économique et afflux de population entraînent une demande soutenue en logements à laquelle Angers répond par des projets d’une ampleur jamais égalée. La ville de demain se dessine aujourd’hui.

L'Essonne marche à contre-courant des départements franciliens. Peu actif depuis 2005, son marché immobilier redevient tonique. Massy a donné le ton en aménageant deux quartiers neufs, Atlantis et Vilmorin, autour de son pôle des gares TGV/RER actuellement en restructuration. Ce périmètre qui se valorise remporte les faveurs des constructeurs qui sont six à lancer des projets. Dans la foulée de cette capitale économique de l'Essonne, des communes vivent un second souffle : Longjumeau restructure son centre-ville, Wissous conçoit un village à l'ancienne autour d'un lac, Vigneux-sur-Seine se lance dans l'accession à la propriété à assez grande échelle, Evry requalifie son coeur de ville et ose des équipements contemporains en harmonie avec cette ancienne "ville nouvelle"…

Indicateur Bertrand : Quels sont les enseignements que l’observatoire Clameur tire de l’évolution des loyers sur les 9 premiers mois ?
Michel Mouillart : Avec une hausse des loyers de marché de 2,7 % sur un an, le ralentissement est désormais confirmé. Il est vrai qu’en 2006, le rythme de la progression annonçait déjà le retour au calme des loyers, après deux années de hausse rapide (+ 3,5 % contre + 5,7 % en 2004 et + 5,1 % en 2005). Mais cette année, un fait remarquable doit être souligné : le ralentissement s’accompagne d’une nouvelle progression de l’activité du marché locatif privé (le nombre de ménages qui ont déménagé dans l’année continue à augmenter). Le marché se porte donc bien, même si la signature des nouveaux baux n’est peut-être plus aussi facile qu’au début des années 2000 : la demande est souvent hésitante face aux loyers demandés, elle négocie plus souvent, elle reste très attentive à la qualité et aux défauts des biens proposés… En un mot, les délais s’allongent et les bailleurs doivent redoubler de professionnalisme. Le seul point d’ombre, c’est le constat d’un recul sensible de la part des biens reloués après la réalisation de travaux de mise aux normes par exemple : depuis 2 ans, cette part s’établit à 21 % des relocations réalisées contre 25 % au début de la décennie. La dérive risque de devenir préoccupante si elle se confirmait.

I.B. : Quelle analyse avez-vous du marché et quel est votre sentiment sur les mesures gouvernementales en faveur de l’accession ?
M. M. : Jusqu’en 2005, le marché de l’immobilier a été porté par l’amélioration régulière des conditions de crédit avec la baisse des taux, l’allongement des durées, le développement des formules de prêt cautionné, etc. La remontée des taux qui a commencé à la fin de l’année 2005 s’est d’ores et déjà traduite par un relèvement de plus de 100 points de base sur les prêts du secteur concurrentiel (4,43% fin août hors assurance et coût des sûretés contre 3,36 % fin 2005). Mais dans le même temps, l’allongement des durées se poursuit : dans le neuf et dans l’ancien, les durées sont aujourd’hui de l’ordre de 19 ans et 10 mois en moyenne. Depuis la fin 2005, les durées s’allongent de 12 mois par an ! Cela a permis de compenser la hausse des taux : dans le neuf où les prix sont restés relativement sages, la solvabilité de la demande est restée forte ; alors que dans l’ancien, elle a sensiblement reculé avec la poursuite de la hausse des prix. Le nouveau crédit d’impôt en faveur de l’accession devrait dès lors impulser un nouvel élan à l’activité : par exemple dans le neuf, pour un accédant très modeste (moins de 2 smic de revenus et 18,2 % des accédants), son impact représente une diminution de taux d’effort ou ce qui revient au même, une hausse du pouvoir d’achat de l’ordre de 6,7 points ; pour un accédant modeste (de 2 à 3 smic de revenus et 35,7 % des accédants), son impact représente une diminution de taux d’effort de l’ordre de 4,5 points. Il n’est cependant pas évident que l’impact attendu s’exprime pleinement dans l’ancien : déjà, les avantages de la réforme du PTZ de 2005 avaient rapidement été compensés par la hausse des prix ; il n’est donc pas à exclure qu’encore une fois le potentiel de développement de ce marché soit confisqué par la poursuite de la hausse des prix. Si tel était le cas, le risque serait grand d’un blocage des flux de l’accession, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf : le tiers des logements neufs achetés ou construits dans l’année ont nécessité la revente préalable de l’autre résidence principale ; si le marché de l’ancien se bloque, celui du neuf en subira les conséquences par ricochet !

I. B. : Quel regard portez-vous sur le logement neuf ?
M. M. : Comme Clameur a permis de le constater, la situation des marchés locatifs privés reste bonne, dans l’ensemble : la pression de la demande est forte et tout prête à croire qu’elle devrait rester forte à l’avenir, les perspectives de recettes locatives sont toujours bien orientées. SiR les programmes proposés à des investisseurs sont bien situés et bien inscrits dans la réalité des marchés locaux, tant en termes de loyer de sortie que de nature des produits proposés, les projets d’investissement locatif continueront à avoir les faveurs de la demande : leur réalisation ne peut qu’être aidée en cela par les dispositifs de défiscalisation (Robien recentré et Borloo populaire) dont l’efficacité “économique” n’est plus à démontrer. Maintenant, il est clair qu’un certain nombre de projets d’investissement proposés ont pu être ou sont encore aujourd’hui “hors” marché : il peut cependant être facile pour un investisseur de vérifier l’adéquation du projet au marché en consultant les niveaux moyens des loyers de marché régulièrement mis à jour par notre observatoire, par exemple. Construire suffisamment pour satisfaire des besoins en logement estimés entre 450 000 et 500 000 unités chaque année d’ici 2015 nécessite en effet de faire feu de tout bois : il convient donc de consolider les flux de l’investissement locatif privé, d’amplifier la construction locative sociale et d’accroître le niveau de l’accession dans le neuf. D’ores et déjà, le niveau de la construction devrait se rapprocher des 440 000 logements mis en chantier en 2007.

* Clameur : Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

“Bâtir écologique”, c'est le rendez-vous incontournable de la construction écologique et de l'habitat sain. Pendant trois jours, ce salon mettra à disposition des professionnels comme des particuliers, informations et expériences sur le sujet. Il devrait permettre à chacun de faire le tri face aux nombreuses solutions présentées aujourd'hui comme écologiques. Bâtir écologique 2007 : Cité des sciences et de l'industrie / Espace Condorcet, 30 av. Corentin-Cariou, Paris 19e, du 30 novembre au 2 décembre. Tél. : 01 45 55 71 50 ; www.batirecologique.com.

La démarche HQE® (Haute qualité environnementale) touche à la fois l'environnement intérieur, celui des usagers, avec des préoccupations de santé et de confort, et l'environnement au sens général, avec des objectifs d'économie de ressources et de réduction des rejets dans l'environnement. Créée en 1996, l'association HQE® a su faire de cette démarche une référence. Objectif : développer la qualité environnementale des bâtiments. Tous les acteurs de la construction sont concernés, ils doivent donc agir de manière concertée. La démarche s'inscrit dans une perspective de développement durable, au profit à la fois de l'habitant et de la planète. HQE® : 4 av. du Recteur Poincaré, Paris 16e. Tél. : 01 40 47 02 82 ; www.assohqe.com.

A une soixantaine de kilomètres de Lyon et à autant de minutes en TER, Saint-Etienne attire les convoitises. Après une période de désindustrialisation, cette agglomération de 400 000 habitants refait surface, transformant peu à peu ses friches en quartiers d'affaires et universitaires. Nul ne s'étonne de voir les promoteurs s'intéresser à la 2e ville de Rhône-Alpes, bien équipée en commerces (Ikea a ouvert en 2005) et animée d'étudiants de Sup de Co et de l'université Jean Monnet. Meunier, par exemple, lance un programme sur la Cité du design, le futur quartier d'avant-garde du centre, dont le 2-pièces démarre à 108 000 e. L'ensoleillée agglomération de Valence s'inscrit sur la même liste de gagnantes et conduit un projet urbain d'une certaine ampleur : requalification des boulevards entre le centre et les faubourgs, réhabilitation de sites historiques et transformation en pôle innovant de la friche de la caserne La Tour Maubourg.

Créée en 1963, Cogedim est la référence dans l’immobilier haut de gamme. Avec, en 2006, un volume d’activité de 1 087 milliards d’e (+22%), un chiffre d’affaires de 511 millions d’e (+24%) et un résultat net de 35 millions d’e (+29%), Cogedim poursuit son développement. Depuis le 17 juillet, Cogedim est une filiale à 100 % d’Altarea, société foncière cotée en Bourse, spécialisée en immobilier commercial. Le nouveau groupe a la capacité d’intervenir comme développeur - créateur d’actifs sur l’ensemble des produits immobiliers : commerces, logements, bureaux, hôtels et logistique.