Conseils, Actualité

Le Pacs vous permet d’organiser votre vie hors des liens du mariage. Un dispositif né en 1999 et remanié en 2006. C’est un contrat dans lequel les droits et devoirs de chacun sont fixés. Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires d’un Pacs sont automatiquement sous le régime de la séparation de biens. Mais, vous pouvez aussi opter pour le régime de l’indivision organisée, assez proche du régime de la communauté légale : les biens possédés avant le Pacs restent la propriété de chacun, ceux acquis après deviennent communs par moitié. Sauf si l’acte d’achat en dispose autrement. A défaut, même un bien acquis avec les fonds propres d’un seul partenaire, devient communautaire. Une façon d’avantager le partenaire le moins argenté dès le départ, sans que les héritiers puissent s’y opposer. Un avantage que vous pouvez cependant regretter si vous vous séparez… En cas de décès, le régime de la séparation de biens autorise le survivant à occuper le logement durant un an, même s’il n’est pas propriétaire. Mais en dehors de cette disposition, les pacsés n’héritent pas l’un de l’autre. Ce sont les parents, enfants, frères et sœurs, neveux, cousins… qui recueillent la succession. En l’absence d’héritiers ou de testament, c’est l’Etat qui récupérera la succession. D’où la nécessité de prendre des précautions, soit au moment de l’achat en commun, soit après par donation ou testament. Fiscalement, il est plus intéressant d’être partenaire pacsé que concubin. Surtout avec la nouvelle réforme qui exonère désormais (à partir du 22 août 2007) le partenaire pacsé survivant de droits de successions. S’il a fait un testament bien sûr. Auparavant, le pacsé bénéficiait d’un abattement de 57 000 e en cas de donation. Au-delà, il était taxé de 40 % de la valeur des biens reçus jusqu’à 15 000 e et de 50 % au-delà.

Indicateur Bertrand : Quelles sont les tendances du marché immobilier de l'aire toulousaine ?

En périphérie, les prix baissent. C'est le cas d'Avrillé où de nombreux logement sont construits notamment sur la Zac Ardenne. Bouygues Immobilier y réalise Le Domaine d'Hélios, un petit programme de 19 logements à 500 m du centre, comprenant des maisons, des appartements-villas et du collectif (du studio au 5-pièces). "En commercialisation, il nous reste actuellement une quinzaine de logements dont les prix au mètre carré tournent autour de 2 500 r", précise Philippe Cousty directeur de l'agence de Bouygues Immobilier. Dans le même secteur, Avis Immobilier est chargé de la commercialisation des Résidences du Parc, un petit collectif abritant du studio au 5-pièces. Présence également de Bouwfonds Marignan qui développe Les Allées d'Aprilis, petit domaine composé de maisons. Le promoteur prépare également, en tant qu'aménageur, le projet de la Zac Trélazé, un secteur qui bouge beaucoup. A Bouchemaine, au sud-ouest d'Angers, Bouygues Immobilier bâtit un petit collectif dans lequel il ne reste plus que cinq appartements (2 et 3-pièces) proposés à 2 550 e/m2 en moyenne. Dans cette commune, Unir Immo construit 11 maisons (4 et 5-pièces) réparties sur un hectare d'espace boisé. Aux Ponts de Cé, petits collectifs et maisons sont également vendus au prix moyen de 2 600 e/m2 (Bouygues Immobilier).

Petite ou grande surface ? Côté rentabilité locative, c’est le studio qui sort gagnant. Mais est-ce le seul produit d'investissement valable dans la pierre ? Enquête.

“Nos clients, qui au second trimestre n’ont montré aucun attentisme malgré les élections présidentielles, devraient maintenir leur intérêt pour l’immobilier avec les mesures prises par le gouvernement. La déduction des intérêts d’emprunt sur la résidence principale - même si elle doit encore faire l’objet de quelques réglages - est très incitative. Ce n’est pas neutre de pouvoir déduire de ses impôts jusqu’à 1 700 e par an. Mais ce n’est pas la seule mesure encourageante pour les futurs propriétaires. L’abattement de valorisation de la résidence principale dans l’assiette de l’impôt sur la fortune passe de 20 % à 30 %. Et la franchise de droits de succession va également passer de 50 000 à 150 000 e. Aujourd’hui, chaque Français qui veut devenir propriétaire, soit pour se loger, soit pour se constituer un complément de revenu pour sa retraite, bénéficie d’une offre très large en matière de prix et d’incitations fiscales propres à l’aider à financer son acquisition. Je suis donc optimiste pour les prochains mois.”

Parmi les projets phare, figurent les plateaux de la Mayenne et des Capucins. Pas moins de 240 hectares ! Ici, 8 500 à 10 000 logements devraient au total être construits durant les vingt prochaines années. Il s'agit ni plus ni moins de greffer un nouveau pan de ville au nord ouest d'Angers. Pour l'heure, c'est la Zac du plateau des Capucins qui est la plus avancée. Ce nouveau quartier vient d'ailleurs d'être rebaptisé : Les Hauts de Saint-Aubin. La première pierre de l'île des Chalets (500 logements réparties en huit îlots) a été posée en mai dernier. C'est l'une des vingt îles qui composeront le futur quartier imaginé par le tandem Roland Castro et Sophie Denissof. C'est justement là que Nexity commercialise Villapollonia Les Capucins, "un ensemble de logements, du studio au 5-pièces, tous dotés de surface atypique et de terrasse, loggia, balcon, véranda ou jardin privatif", précise Gilles Madre, directeur commercial de Nexity George V. Et ce qui ne gâte rien, les prix restent accessibles, d'autant que ce programme bénéficie d'une TVA à 5,5 % et du dispositif "Habiter Angers"(voir encadré). A titre d'exemple, un 2-pièces se négocie entre 127 761 et 161 415 e (parking compris) ; un 3-pièces entre 132 825 et 189 000 eet un 4-pièces entre 183 020 et 261 640 e.

Philippe Cousty : "L'activité se développe dans les communes périphériques d'Angers. Récemment l'offre s'est beaucoup élargie grâce aux nombreuses Zac en cours. Certes, les rythmes de commercialisation sont moins rapides qu'avant et les prix n'augmentent plus. Nous sommes sur les mêmes valeurs qu'il y a deux ans, soit 2 800 e/m2 moyen en centre-ville. Dans l'hyper centre, les prix peuvent atteindre 3 600 e/m2 pour des immeubles de standing puis dans le centre ville entre 2 600 et 2 800 e/m2. En périphérie, les Ponts de Cé, Avrillé, Bouchemaine…les prix se situent entre 2 500 et 2 550 e/m2. Des prix raisonnables, mais trop élevés pour une grande partie des Angevins dont le niveau de revenu est limité. Sur nos programmes, nous ne rencontrons que 30 à 40 % d'accédants à la propriété, les autres acquéreurs sont des investisseurs. Le marché offre toutefois de bonnes perspectives. Nous devons nous attacher à diversifier notre offre, de façon à toucher les primo accédants, par exemple avec des programmes financés en PLS ou bénéficiant d'une TVA à 5,5 %. C'est dans ce cadre que nous venons de lancer la commercialisation du programme, Le Belvédère à Angers, avec un prix moyen de 2 200 e le m2."

“Permettre aux actifs de devenir propriétaires de leur résidence principale”

Plutôt courue par les habitants des Hauts-de-Seine : Puteaux, où cinq programmes viennent de débuter. Un négociateur a observé une forte demande pour "un dernier étage" avec terrasse de 90 m2, le summum en centre-ville. "Trois clients ont téléphoné plusieurs fois pour savoir si l'appartement était bien réservé", se souvient-il. Des investisseurs ont appelé de Genève et de l'Ain pour les petites surfaces, mais ne se sont pas décidé. Tous avaient en commun de penser à la plus-value lors de la revente. A quelques encablures, La Défense s'aménage en effet une seconde vie "plus vivante, exigeante et humaine", selon les mots de Bernard Bled, le directeur gé- ooo néral de l'Epad qui démarre le concours de la tour Signal. L'effet métro joue dans d'autres communes du 92 : le nord attend l'extension de la ligne 13 jusqu'à Asnières- Genneviliers-Le Luth (2008) et le sud de la ligne 4 (mairie de Montrouge en 2011). Les prix ? Entre 500 000 et 900 000 e pour un 4-pièces sur Seguin-Rives de Seine, 910 000 e pour un 104 m2 d'exception avec double parking à Saint-Cloud, dans un petit hôtel particulier commercialisé par Gefic. Des opportunités s'annoncent : un projet de Kaufman & Broad aux 4-pièces à 600 000 e, à proximité du métro mairie d'Issy et du parc Jean-Paul II, un autre de 21 appartements d'Icade Capri sur le quartier Montretout- République à Saint-Cloud. Les prix s'adoucissent à 5 000 e/m2 à Asnières, près de la gare, et à 4 500 e/m2 sur le quartier des Bords de Seine, où prend forme un nouveau quartier le long du fleuve.

Dusapin et Leclercq se sont rencontrés dès la fin de leurs études et ont remporté des concours pour jeunes architectes, comme le Pan (devenu Europan) et le Prix de la Première OEuvre. Un projet gravé dans leur mémoire : l’extension de l’Hôpital Corentin Celton à Issy-les-Moulineaux, un concours d’architecture gagné grâce au raisonnement urbain. “Ma mère travaillait dans une structure pour personnes âgées et m’avait raconté que les seniors préfèrent regarder par la fenêtre une rue animée plutôt qu’un beau jardin fermé où tombent les feuilles mortes”, se remémore François Leclercq. L’idée est venue d’ouvrir l’hôpital sur la ville et de rendre le jardin au public : “Il ne s’agissait pas simplement de mixité, la tarte à la crème à la mode, mais d’un projet porteur d’une dimension émotionnelle qui nous a beaucoup marqués.”

Parce que devenir propriétaire est un acte important, le recours au notaire est indispensable. Ses précieux conseils vous seront bien utiles sur le plan juridique et familial.

Confrontés à la montée des prix immobiliers, des acquéreurs s’installent de plus en plus loin de Lyon. Quelle offre trouvent-ils à moins d’une heure de la ville-centre ?

En achetant une maison en Vefa, vous en devenez propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux. De même, vous mettez la main au porte-monnaie à intervalles réguliers. Avec des limites car le paiement ne doit pas dépasser 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble ou du lotissement. Le solde est payable lors de la remise des clés, sauf si vous émettez des réserves au moment de la livraison. Lorsque l'on fait construire une maison individuelle, ces pourcentages différents : 20 % du prix de vente à l'achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d'eau, 85 % à l'achèvement de la maison et le solde de 15 % à la livraison.

Indicateur Bertrand : Quelle est la nature de votre activité ?

En quittant Toulouse, l'offre est aussi très présente à l'instar du Groupe Imocom qui va lancer, pour son propre compte, à Aussonnes, près de Blagnac, une opération de 34 logements, du 2 au 4-pièces, à environ 3 000 e/m2. A Blagnac, Icade Capri propose, au coeur du quartier Andromède, Le Grand Patio, du 2 au 6-pièces, avec quelques maisons de ville 4-pièces. Le 3-pièces, de 62 à 72 m2, est proposé entre 190 000 et 246 000 e. A l'est de Toulouse, dans le secteur de Balma, le Groupe Carrère commercialise Les Jardins de l'Europe, 28 villas de 5 et 6-pièces, pour des surfaces de 95 à 150 m2. Egalement présent à Balma, le groupe Nexity George V, très présent dans le secteur toulousain, commercialise Cyprié Village, avec le 4-pièces à partir de 225 000 e.

Quoi qu'on en dise, le secteur toulousain fait montre d'une croissance économique que lui envieraient bien des régions méditerranéennes. Le futur pôle de recherche et de formation de l'agglomération toulousaine est l'objet de toutes les attentions. Baptisé Aerospace Campus, ce site fait partie du pôle de compétitivité Aerospace Vallée, labellisé par l'Etat en tant que pôle mondial pour l'aéronautique, l'espace et les systèmes embarqués. Aerospace campus va regrouper en un lieu unique les chercheurs et les forces académiques et économiques. Ce campus formera la vitrine internationale du savoir-faire technologique de Toulouse sur plus de 40 hectares, à Montaudran-Rangueil. Le démarrage des travaux est prévu d'ici la fin 2008. Il porte sur la construction de 190 000 m2. Par ailleurs, Toulouse a inauguré le 6 juillet dernier le site qui deviendra sous peu un pôle de lutte contre le cancer. Le projet est particulièrement ambitieux : un milliard d'euros d'investissement public-privé sur un campus de 220 ha, 300 000 m2 de bâtiments et 4 000 personnes devraient travailler sur le site en 2010. Le calendrier est désormais connu : la Zac devrait voir l'ouverture des premiers bâtiments début 2009.

Parmi les projets d’urbanisme en cours, citons “Paris Nord-Est”, la mutation de 200 hectares sur deux kilomètres le long du périphérique, entre les portes de la Chapelle et de la Villette. Pour l’instant, le plan définit les stratégies et sera nourri de programmations affinées par d’autres intervenants. “C’est un projet partagé en fonction du temps qui passe, dont l’un des intérêts réside dans les relations institutionnelles nouées par la capitale avec Saint-Denis et Aubervilliers, parallèlement en mutation”, souligne François Leclercq. Un décloisonnement significatif aussi à la porte d’Arcueil, où l’agence crée une centralité à la frontière de deux départements. A Lille également, où va démarrer le chantier de la porte de Valenciennes. Les deux architectes travaillent sur des logements pour Promogim (Ile de Nantes), Nexity Apollonia (Lyon- Confluence) et sur le plus grand lycée d’Ile-de-France à Savignysur- Orge, dans le parc d’un château. Un chantier “propre”, géré en même temps que les élèves étudient et livré dans un an.