Conseils, Actualité

Cinq mille hectares où vivent 330 000 habitants sont en jeu dans le cadre de l'Opération d'intérêt national Orsa (Orly/ Rungis/Seine Amont). Le 11 juillet, le premier conseil d'administration de l'Epa/Orsa s'est réuni à Choisy-le-Roi, composé notamment des représentants des douze communes concernées (Ablon, Alfortville, Chevilly- Larue, Choisy-le-Roi, Ivry-sur-Seine, Orly, Rungis, Thiais, Valenton, Villeneuvele- Roi, Villeneuve-Saint-Georges et Vitrysur- Seine). Un turbo qui devrait accélérer, chaque année, la construction de 3 000 logements et la création de 1 000 emplois d'autant que le secteur dispose d'une mécanique bien huilée : disponibilités foncières, sites stratégiques (Orly, marché d'intérêt national de Rungis, triage de Villeneuve-Saint- Georges), réseau de grandes entreprises, dont le pôle Médicen et le site de Sanofi- Aventis. Le projet de "métro pour la banlieue" Orbival, retenu dans le Schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF), est plus que jamais dans le collimateur. Des études vont démarrer de même qu'une communication vers les Valdemarnais pour les associer à "ce projet essentiel au devenir de notre département," précise le conseil général qui soutient activement ce métro. De leur côté, les Aéroports de Paris vont faire "re-décoller" Orly, où se dessine l'un des projets tertiaires phares d'Ile-de-France avec centre de congrès, bureaux, pôle de services... Une première tranche devrait sortir de terre en 2010. Dans ce contexte, un investissement sur le secteur pourrait se révéler un bon cru. A Choisy-le-Roi par exemple, où cinq à six promotions comportent des emplacements sélectifs. Le 3-pièces de Brand-Pril, situé dans un quartier pavillonnaire à 500 m de l'A86, est cédé 220 000 e. "Je connais des programmes sur la N20,dans les Hauts-de-Seine, dont les lots valent le double, argumente le gérant de la copromotion Slim Maaref. Citons un produit dédié à l'investissement pur : la résidence pour étudiants de Résides Etudes à Vitry au rendement de 4,80 %. Le studio de 18 m2 part à 65 000 e. En ce moment, le marché de la résidence avec services (tourisme, affaires, étudiants, seniors…) s'avère globalement en croissance.

“Les fondamentaux du marché du logement neuf sont toujours solides. Il manque actuellement en France des logements aussi bien pour les accédants traditionnels à la propriété, que dans le secteur social. Par ailleurs, les taux d’intérêt sont toujours très attractifs. La crise des “subprimes” aux Etats-Unis, conjuguée à une crise immobilière profonde (l’offre commerciale représente plus de deux ans d’activité), peut créer en Europe et en France un certain attentisme. Nous restons évidemment vigilants.”.

En Seine-Saint-Denis, les indicateurs commencent à virer au vert sur la Plaine de France. Ce périmètre couvre une partie du Val d'Oise et de la Seine-Saint-Denis sur 300 km2 entre Paris et Roissy. Selon les données de La Poste sur les emménagements et les déménagements, la population retrouve le chemin de la croissance sur Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Saint-Denis, Stains, Villetaneuse, Epinaysur- Seine) et sur le pôle du Bourget (Drancy, Le Bourget, Dugny, Le Blanc-Mesnil). Un peu plus de 3 000 logements ont été réalisés en 2005 et de 4 000 en 2006, représentant 11 % de la construction de la région pour 8 % de la population. Ces deux dernières années ont aussi été fastes pour les bureaux, dont les volumes ont presque triplé alors qu'ils augmentaient de 40 % sur l'Ile-de-France. "Jusqu'à présent, ce territoire suivait les mêmes évolutions que la région, mais avec une progression inférieure. Aujourd'hui, la situation s'infléchit. Le secteur change au point de devenir leader sur certains indicateurs, comme la construction de bureaux et de logements", se plaît à annoncer Marie-Laure Papaix, chargée de mission économique de l'Etablissement public d'aménagement (Epa) Plaine de France.

Indicateur Bertrand : Quel est l'objectif de ces Maisons-Innovation ?

“Un des plus grands chantiers de France”

La ville riche d'histoire et de projets se renouvelle sur elle-même et exploite ses friches industrielles pour attirer toujours plus d'habitants et de nouvelles réalisations.

S'il est un secteur qui sort des clichés de la banlieue, c'est Val d'Europe. Une "ville à la Française" construite au milieu des champs avec des immeubles bourgeois d'inspiration haussmannienne, des rues larges pour voir le jour et des places de petite taille pour ne pas se sentir perdu. En moins de vingt ans, cinq microscopiques bourgs sont devenus ainsi la première destination touristique d'Europe : Bailly- Romainvilliers, Chessy, Coupvray, Serris et Magny-le-Hongre. L'offre immobilière du moment est contrastée. A Magny, la plus pavillonnaire des villes, on trouve les villas de Domaines de Charmes® entre 560 000 et 600 000 e. Des surfaces de 170 m2 habitables avec vrais jardins de 700 à 1 000m2. La commercialisation a démarré il y a un an et les deux tiers des produits sont vendus. Si un léger tassement s'est ressenti en mai, le négociateur reconnaît "avoir des touches depuis quelques week-ends d'ouverture". Les travaux ont débuté pour une livraison prochaine dans six mois. Côté ville, à proximité du centre commercial, Promogim propose à Serris un programme également en phase travaux. Le 3-pièces de format classique (63 m2) se négocie 216 200 e. A Bailly, cinq promotions suivent leurs cours (Nexity Féréal, la Générale de Promotion, Kaufman & Broad, CFH, Icade Capri et Sogeprom). Les grandes surfaces sont légion, allant jusqu'au 7-pièces de 195 m2 à 630 000 e. L'espace : le plus de la grande couronne ! Les équipements se renouvellent : depuis juin, la gare accueille le TGV Est. La nouvelle médiathèque sera inaugurée ce mois-ci, après avoir attiré 1500 visiteurs en avant-première. Cependant, bien que la Seine-et-Marne résiste au tassement ambiant des volumes, le ralentissement se confirme sur Marne-la- Vallée (260 ventes au 1er trimestre au lieu de 480 il y a un an). Le prix moyen du département était de 3 470 e/m2 fin mars. La hausse des prix se maintient à 5 % en raison du nombre conséquent de commercialisations.

"A Nogent-sur-Marne, le haut de gamme oscille entre 5 500 et 6 000 r/m2"

Apparemment le pupitre ne nuit pas à l’exercice du feutre. Arte Charpentier figure au top des agences internationales avec ses 140 collaborateurs et ses bureaux, entre autres, à Shanghai, au Cambodge, en Corée, dans les Emirats et en Espagne. “L’architecture s’est internationalisée à mesure que les technologies de transmission des images ont progressé, constate l’architecte. Livrer bataille dans ces compétitions au bout du monde exige une farouche énergie.Ce sont des matchs rudes et intenses”. La victoire dans l’un de ces “combats” a propulsé l’agence à l’international : en 1994, Arte a remporté le concours de l’opéra de Shanghai, le plus grand projet culturel de Chine. Dans la foulée, se sont enchaînées des réalisations souvent de taille colossale : l’avenue du Siècle, artère principale du quartier d’affaires de Pudong, le siège de General Motors, la ville nouvelle de Nanhui… Le lien avec l’Asie s’avère pérenne. Tout jeune architecte, Charpentier a enseigné au Cambodge. Durant huit ans, il a présidé l’Association des Amis d’Angkor, oeuvrant pour la culture khmère.

L'autre grand chantier du jour est juste en face de la pointe Est de l'île, à Malakoff : ce quartier HLM qui a été construit dans les années 60 fait l'objet d'un grand projet de rénovation. Il sera bientôt désenclavé par la construction d'un nouveau pont sur le bras de la Madeleine. Ces prochaines années, avec les 15 ha des friches du Pré-Gauchet, il connaîtra un second souffle avec 1 400 nouveaux logements, 130 000 m2 de bureaux et d'équipements (piscine, collège, centre socio-culturel). C'est là que Nexity a décidé d'investir sur EuroNantes, des appartements du studio au 4-pièces, à partir de 71 300 e pour 18 m2. Il propose aussi Chroma, une résidence aux allures "résolument contemporaines dans le nouveau quartier Malakoff,à deux minutes de la gare, de la Cité des congrès et du canal Saint- Félix", avec un ticket d'entrée à 80 800 e pour un studio de 18 m2. Les chantiers se poursuivent ailleurs, avec des grues omniprésentes dans le ciel nantais et pas moins d'une quinzaine de programmes en cours de promotion intra muros et une petite dizaine alentour. La confiance est au rendez-vous côté institutionnels et promoteurs comme côté acheteurs. L'agglomération urbaine, déjà forte de 577 000 habitants, devrait atteindre, selon les récentes estimations de son agence d'urbanisme, l'AURAN, 640 000 personnes en 2020. Et ce, sans prendre en compte l'expansion de la couronne périurbaine. Parmi les nouveaux venus, on compte beaucoup de cadres et de professions de service. Selon Nantes Développement, l'agence de développement économique de la communauté de communes, le nombre d'emplois salariés y a crû de 27 % entre 1997 et 2004. Pour faire face et entretenir la dynamique, la communauté de communes a dessiné un véritable plan de bataille. En 2004, elle a validé son nouveau programme local de l'habitat, défini pour au moins cinq années avec trois objectifs affichés. Elle veut construire des logements plus nombreux (environ 3 900 par an dont 3 000 en accession libre), plus variés (du studio à la maison individuelle en tenant compte de tous les besoins spécifiques, des étudiants, des familles nombreuses ou des personnes âgées) et enfin, plus accessibles avec des dispositifs de soutien au pouvoir d'achat immobilier (cf. prêt à 0 % nantais).

Les acquéreurs ont été en revanche quatre fois plus nombreux sur Sénart au début de l'année. Le marché du logement se développe à un rythme régulier de 700 logements par an en programmes groupés. Ces réalisations sont essentiellement situées sur Savigny-le-Temple, Lieusaint, Cesson, Saint-Pierre-du-Perray et Tigery. Fin juin 2007, les ventes des promoteurs représentaient près de 300 logements et devraient atteindre environ 600 logements à la fin de l'année. Les tarifs des maisons demeurent attractifs au travers d'une gamme commençant à 250 000 epour atteindre 550 000 e. Les appartements tournent autour de 2 700 à 3 200 e/m2. Pour les mois à venir, Jean-Paul Trarieux, le directeur de l'Habitat de l'Epa Sénart, envisage une hausse de l'ordre de 5 à 7 %, "soit une évolution similaire à celle du marché francilien", rappelle-t-il. Nombreux sont les maîtres d'ouvrage qui accolent leur marque à l'essor de Sénart : pas moins de six programmes sont commercialisés sur Savigny-le-Temple, deux sur Lieusaint, quatre sur Cesson. L'Epa poursuit l'objectif de renforcement des normes environnementales des bâtiments, jusqu'alors travaillées selon la certification "Habitat et Environnement" de Cerqual. Un logement récent consomme 180 Kwh/m2 habitable par an et 130 Kwh/m2 pour celui qui applique la réglementation thermique 2005. "Les nouveaux programmes devront tendre vers la RT 2005 moins 20 %, soit près de 100 kwh/m2," anticipe Jean-Paul Trarieux. L'Epa s'apprête à lancer un éco-quartier de 1 500 logements à Lieusaint qui maîtrisera la performance énergétique et les rejets des gaz à effet de serre. Commercialisations prévues mi-2008.

“Nouveau choix de vie pour habiter ou investir”

Indicateur Bertrand : Sur combien d’années conseillez-vous d’investir en Borloo ? 9, 12 ou 15 ans ?

Plutôt courue par les habitants des Hauts-de-Seine : Puteaux, où cinq programmes viennent de débuter. Un négociateur a observé une forte demande pour "un dernier étage" avec terrasse de 90 m2, le summum en centre-ville. "Trois clients ont téléphoné plusieurs fois pour savoir si l'appartement était bien réservé", se souvient-il. Des investisseurs ont appelé de Genève et de l'Ain pour les petites surfaces, mais ne se sont pas décidé. Tous avaient en commun de penser à la plus-value lors de la revente. A quelques encablures, La Défense s'aménage en effet une seconde vie "plus vivante, exigeante et humaine", selon les mots de Bernard Bled, le directeur gé- ooo néral de l'Epad qui démarre le concours de la tour Signal. L'effet métro joue dans d'autres communes du 92 : le nord attend l'extension de la ligne 13 jusqu'à Asnières- Genneviliers-Le Luth (2008) et le sud de la ligne 4 (mairie de Montrouge en 2011). Les prix ? Entre 500 000 et 900 000 e pour un 4-pièces sur Seguin-Rives de Seine, 910 000 e pour un 104 m2 d'exception avec double parking à Saint-Cloud, dans un petit hôtel particulier commercialisé par Gefic. Des opportunités s'annoncent : un projet de Kaufman & Broad aux 4-pièces à 600 000 e, à proximité du métro mairie d'Issy et du parc Jean-Paul II, un autre de 21 appartements d'Icade Capri sur le quartier Montretout- République à Saint-Cloud. Les prix s'adoucissent à 5 000 e/m2 à Asnières, près de la gare, et à 4 500 e/m2 sur le quartier des Bords de Seine, où prend forme un nouveau quartier le long du fleuve.

Indicateur Bertrand : Que pensez-vous de la réforme des successions pour les couples ?

Le niveau des prix est-il de nature à laisser les primo-accédants à la marge du marché neuf ? Pas du tout, estiment les professionnels, même s'ils apportent à leurs propos des nuances."Tant que les taux d'intérêt ne remontent pas trop, les primo-accédants figureront toujours parmi nos acheteurs, pense Christine Carniel. D'autant que la baisse des prix du foncier se fera probablement sentir d'ici un an ou deux. Si l'on ajoute que les prix des logements n'augmentent plus comme précédemment et qu'il reste, lors de la livraison, quelques logements à la vente nous permettant de concurrencer le secteur de la revente, tout porte à croire que le marché s'adapte aux accédants".Quant à une baisse très brutale des prix, Christine Carniel la repousse d'un revers de la main : "Observez les courbes de prix sur de longues périodes, jamais les prix ne se sont effondrés. Le logement restera toujours une valeur sûre car se loger est une nécessité". En matière de prix, ce qui évolue, à la satisfaction des professionnels, c'est le retour d'une diversité : "Dans un marché de pénurie, nous avions quasiment les mêmes prix à Toulouse intra- muros,Muret ou Grenade, observe Jean- Baptiste Guieu. Aujourd'hui, le marché se segmente enfin et Muret se situe plutôt entre 2 800 et 2 900 r/m2, Grenade entre 2 400 et 2 500 r/m2 tandis qu'intra-muros, le prix moyen tourne autour 3 300 r/m2. C'est rassurant et les promoteurs peuvent ainsi retrouver une valeur ajoutée que nous n'arrivions pas toujours à faire sentir en pleine période d'effervescence". Le marché évolue, change, s'adapte et le ralentissement des rythmes de ventes n'a rien d'inquiétant : "Les acheteurs sont moins pressés, plus vigilants et c'est tant mieux, se félicite Jean-Christophe Etienne, dirigeant du groupe Imocom, promoteur mais aussi commercialisateur des opérations de Tagerim. Il y a des prix à respecter : le 2-pièces à moins de 140 000-145 000 r, le 3-pièces à moins de 200 000 r se vendent bien. Il n'existe pas de prémices de crise comparable à celle des années 1990".

Indicateur Bertrand : Quel est le périmètre de Val de France ?