Conseils, Actualité

Vivre en harmonie avec la nature, c'est aussi la faire entrer dans son logement. Un mouvement en forte accélération. A la campagne, c'est simple, la verdure, les beaux paysages sont partout. Mais les “urbains” veulent eux aussi se mettre au vert ! Les toits, les façades végétalisées devraient connaître un fort développement dans les années à venir. Le système des plantes verticales est promis à un bel avenir. L'habitat du futur accordera donc une plus large place à la nature, ce qui pourra se traduire par plus de terrasses, de vérandas fleuries. Le succès actuel du jardinage est un signe fort de cette tendance.

Pourtant, derrière cette apparente simplicité, la Bonne Maison cache des trésors d'ingéniosité. Ce nouveau concept, qui sera commercialisé courant 2008, permet d'économiser 85% d'énergie par rapport à une habitation normale. Pour atteindre ce résultat, une attention particulière a été apportée à l'enveloppe de la maison. Celle-ci bénéficie d'une isolation renforcée, d'une rupture totale des ponts thermiques (zones par lesquelles la chaleur s'échappe facilement), de fenêtres à triple vitrage et d'une réduction de la perméabilité à l’air des murs grâce à une membrane spéciale. Tout a été pensé pour que cette maison puisse au mieux utiliser les énergies renouvelables. C'est ainsi que 68 % des ouvertures sont disposées au sud, tandis que la façade nord est pratiquement fermée. La production d'eau chaude sanitaire se fait par panneaux solaires et la maison bénéficie d'un double flux sur un puits canadien (système géothermique), garantissant un air propre et tempéré en été comme en hiver. La Bonne Maison promet une température idéale sans aucun système de chauffage classique, à l'exception d'un poêle à haute performance. Ainsi, la consommation énergétique en chauffage est estimée à 12 kw/m2/an, contre 70 kw/m2/an pour les constructions standards.

Tandis que Promogim lance à Mandelieu- La Napoule, Louisiane, une nouvelle opération sise sur les berges de la Siagne, face à l'île de Robinson, Real Immo Invest termine la commercialisation de Carré Marine, une résidence de tourisme de 45 appartements, du 2 au 3-pièces avec vue sur la marina et le massif de l'Estérel, attendue pour le 2e trimestre 2008. A Saint-Laurentdu- Var, Bouwfonds Marignan lance Les Opalines, une résidence de 38 logements en deux bâtiments dans le coeur du secteur des Pugets. Le 3-pièces de 66 m2 est proposé à partir de 274 000 e, pour une livraison prévue au 4e trimestre 2008. A Nice, l'offre est intéressante avec Corniche d'Azur des Nouveaux Constructeurs, 23 logements, dans un domaine clos avec piscine, sur la Corniche fleurie.

Le directeur associé d'Adéquation, Laurent Escobar, analyse l'évolution des marchés immobiliers et conseille les promoteurs sur leur programmation. Selon lui, deux flux migratoires se distinguent actuellement sur l'aire urbaine lyonnaise : "Le premier se compose d'acquéreurs à la recherche d'un produit à moins de 2 800 r/m2, comme un 3-pièces de 180 000 r". Hormis à Vaulx-en- Velin, où ce type de produit neuf se négocie dans les 130 000 e, peu d'opportunités se présentent sur l'agglomération à ce prix. Les alternatives ? "Acquérir un appartement ancien coûtant 15 % de moins, mais les surfaces perdues alourdissent au final le montant à débourser. Ou quitter la métropole pour une agglomération dont l'immobilier demeure plus abordable et les transports assez pratiques pour continuer à travailler sur Lyon". L'autre groupe de migrateurs "dispose d'une capacité financière supérieure et cherche une maison à moins de 350 000 r." Le coquet petit home valant dans les 500 000 e sur Lyon et l'Ouest, l'acquéreur potentiel plie bagages pour se mettre au vert éventuellement jusque dans la Loire, l'Isère ou l'Ain. La hausse des prix entraîne de nouveaux comportements d'achat. De même que le déploiement récent ou dans un proche avenir des transports en commun : lignes de tramway et de métro en périphérie Est, TER supplémentaires, construction de la halte Jean Massé d'où partiront les trains régionaux en 2009…

Les opérateurs observent depuis quelques mois sinon un retrait des investisseurs, en tout cas un attentisme :"Si le constat est juste, il importe d'être prudent sur les causes, souligne Christine Carniel, directrice commerciale régional de Bouwfonds Marignan. Si la bourse devient plus incertaine et que de nouvelles lois en matière de défiscalisation voient le jour, cette tendance peut s'inverser". Longtemps, la part des investisseurs a été majoritaire sur ce territoire de Haute- Garonne :"Le marché a tendance à se réguler et ce mécanisme se traduit par une baisse de la part des investisseurs", explique Daniel Mari, chef de produit chez Cogedim. Pourtant, si l'investisseur de réseaux est plus frileux, il n'en va pas de même des investisseurs locaux qui semblent porter une confiance sereine à leur territoire. C'est en tout cas l'analyse de Jean-Baptiste Guieu, gérant de l'agence toulousaine de la Sagec : "L'investisseur de proximité n'a pas disparu, loin de là. Celui que l'on voit moins, c'est l'investisseur qui venait via des réseaux extérieurs de commercialisation et qui achetait de l'immobilier au même titre qu'un placement quelconque.La raison est simple : l'investisseur local est suffisamment à l'aise avec le marché pour confirmer sa démarche d'acquisition à but locatif. C'est la preuve que le marché arrive à maturité".

Maintenant, si vous investissez pour vos vieux jours, donc à plus long terme, les appartements familiaux semblent plus appropriés. Leur revente est plus rapide et plus avantageuse que celles des petites surfaces. Et puis les locataires, en général des familles, sont plus stables que les occupants des petites surfaces. A condition là encore d’opter pour le bon emplacement à savoir proche des commerces et des infrastructures scolaires et périscolaires… réputées. Si vous envisagez un jour d’habiter le logement que vous vous apprêtez à acheter, il est clair que vous devez choisir une région, une ville où vous rêvez de passer votre retraite. Dans ce cas allez-y à l’affectif. Faites-vous plaisir avant tout. Si votre optique est de vous servir de cet investissement comme d’une rente pour votre retraite, passez le marché locatif au crible. La progression des loyers des maisons est très contrastée d’une région à une autre : elle explose en région parisienne (+ 5,9 % en 2007 contre - 2,1% en 2006), elle s’accélère en dans le Sud-Ouest (+ 2,8 % en 2007 et + 0,2% en 2006), se stabilise dans le Centre et dans les Alpes, mais s’effondre dans le Sud-Est (- 4 % en 2007 contre + 3,4 % en 2006). Soyez également attentifs aux attentes des locataires locaux. Inutile d’investir dans un somptueux appartement si la “coutume locale” est davantage à l’habitat en maison. Et inversement.

Depuis des années, l'inquiétude s'est transformée en réalité. Au regard des prix pratiqués, les actifs locaux semblent baisser les bras sur le secteur neuf. Comme le souligne le président de la FNAIM au sujet de l'agglomération niçoise,"nous constatons une très forte corrélation entre niveau de prix et volume des ventes, dans une agglomération où la majeure partie des transactions concerne très majoritairement des actifs en résidence principale". C'est qu'en matière d'actifs locaux, le secteur de la revente est un bon indicateur. Même si les prix n'ont progressé que de 9 % sur le département en année glissante, c'est-à-dire contenue à un seul chiffre à défaut de mieux, le prix moyen au mètre carré habitable est de 3 816 e. Sur la Communauté d'agglomération Nice Côte d'Azur, le prix moyen a progressé de 10 % en l'espace d'un an. A Antibes ou Nice, la prise de conscience de la nécessité de mesures d'envergure progresse rapidement. L'aménagement de la Plaine du Var va non seulement permettre de restructurer un territoire de 2 500 ha, mais aussi de créer de nouveaux quartiers grâce à des réserves foncières.

La loi sur le travail, l’emploi et le pouvoir d’achat, dite “le paquet fiscal” du nouveau gouvernement prévoit l’exonération des droits de succession entre époux ou partenaires pacsés. Les donations entre époux restent soumises au régime actuel, c'est-à-dire un abattement de 76 000 e. Mais ce régime est étendu aux donations entre partenaires pacsés. Une amélioration sensible puisqu’auparavant, ils n’avaient droit qu’à 57 000 e. Par ailleurs, une instruction fiscale du 24 juillet dernier vient d’étendre l’exonération d’imposition des plus values réalisées sur la résidence principale. Ainsi, les concubins et pacsés vendant un logement (ou en cours de construction) qui était leur résidence principale sont désormais exonérés de plus value sur la cession dès lors qu’ils se séparent.

Indicateur Bertrand : Comment les promoteurs lyonnais perçoivent le marché immobilier ?

Autre grande tendance qui devrait marquer durablement l'habitat futur : la nécessité d'économiser les ressources naturelles, les sources d'énergie bien sûr, mais aussi l'eau et les matériaux. Côté économies d'énergies, des pas en avant importants ont été accomplis suivant les exigences réglementaires et parfois les dépassant nettement. Ainsi la maison passive, pratiquement auto-suffisante en énergie, devrait se généraliser. Elle permet de faire passer la consommation d'énergie sous la barre des 120kWh/m2/an, pour l'ensemble des consommations (chauffage, production d'eau chaude, éclaraige, fonctionnement des appareils, ventilation et climatisation, etc.). Un chiffre à comparer à la moyenne de 320 kWh/m2/an consommée par un logement datant des années 1960-1970 ! Pour parvenir à ce résultat, l'isolation, la réalisation des huisseries, l'absence de ponts thermiques et la création de circuits de ventilation performants s'ajoutent aux apports d'énergies renouvelables, avec par exemple des panneaux photovoltaïques."L'intégration systématique d'appareils et d'équipements solaires caractérisera peut-être les bâtiments de notre futur immédiat", pronostique Edouard Munozier, qui travaille au Conseil d'architecture d'urbanisme et d'environnement (CAUE) des Pays de la Loire. Le grand retour du bois s'inscrit dans cette évolution : matériau renouvelable par définition, puisque c'est le seul qui repousse, il offre également de grandes performances en matière d'économies d'usage, car les ponts thermiques sont pratiquement inexistants dans les constructions en bois. Il s'adapte également très bien à cette notion de "modularité" qui prime dans l'habitat de demain. Ajouter une pièce, déplacer une cloison sont des opérations relativement faciles à mener avec le bois.

15e : le nouveau Beaugrenelle démarre. Ce sera le 3e centre commercial parisien et le 1er en Europe à obtenir la certification HQE®. Bien plus vert par conséquent que l'ancien modèle, il arbore une toiture traitée comme un jardin. Pour être à la hauteur, les façades des rues en vis-à-vis vont se végétaliser. Point d'orgue du projet, l'offre culturelle s'élargit en cinémas et avec la venue de Virgin. Le chantier a démarré sur l'îlot Charles-Michel pour une ouverture du centre commercial en 2010. L'offre neuve apparaissant souvent dans le paysage du 15e, on relève cinq programmes (Ogic et Meunier, Accueil et Financière Rive Gauche). Près de la Seine ou en limite du 7e, ces biens effleurent les 9 000 e/m2. Un parking vaut dans les 30 000 e : un luxe indispensable pour les Parisiens du 15e, les plus équipés en voitures (autour de 58 %). Dans un tout autre registre, 200 logements seront construits sur les terrains de la DGAC (Direction générale de l'aviation civile) acquis par l'Opac. Au programme entre autres : 75 appartements en accession et une crèche de 40 berceaux.

Que pensez-vous de l'évolution du marché du logement et quels sont vos principaux projets ?

I. B. :Comment se comporte le secteur de l'arrière-pays ?

Pour en bénéficier : il faut ne pas avoir été propriétaire de son logement depuis au moins deux ans (sauf dans certains cas) et ne pas dépasser certains plafonds de revenus. Si vous habitez la région parisienne, la Côte d'Azur ou le Genevois français, votre revenu fiscal de référence (indiqué sur votre avis d'imposition 2005 ou 2006 selon la date de dépôt de la demande) ne doit pas dépasser 56 875 e ; ailleurs, ce revenu maximal est fixé à 40 488 e. Si vous respectez bien ces conditions, vous pouvez profiter d'un prêt sans intérêts ne pouvant excéder 20 % du coût total de l'acquisition et 50 % du montant du ou des autres prêts. En tout état de cause, il ne peut pas dépasser certains plafonds. A titre d'exemple, si vous êtes une famille de quatre personnes et que vous achetez un logement neuf en région parisienne, son montant sera limité à 27 500 e (21 500 e en province). Dans l'ancien, vous n'aurez droit qu'à 24 750 e(17 200 e dans les grandes villes de province et 16 125 e ailleurs). Attention : depuis le 1er janvier 2007, vous pouvez, si vos revenus n'excèdent pas certains plafonds et que vous bénéficiez d'une subvention de votre département ou de votre ville, d'une majoration qui oscille entre 10 000 et 15 000 e. Quant au remboursement, il est assorti d'un différé qui peut aller jusqu'à 18 ans pour les revenus les plus modestes. Si c'est votre cas, sachez que vous devrez alors rembourser sur les quatre années qui suivront, le prêt ne pouvant excéder 22 ans.

Comment se caractérise le marché du sud des Landes ?

"L'évolution des besoins concerne plusieurs grandes catégories.En ce qui concerne l'aménagement intérieur,les changements sont liés à l'évolution de la famille, mais aussi au vieillissement de la population et au maintien à domicile", estime Jacques Schmitt, délégué général de l'association Cap Consommateurs Habitat, qui a pour but d'évaluer les besoins émergeants en matière d'habitat.

Du Pays basque au sud des Landes, le marché immobilier évolue à un rythme soutenu.