Conseils

Je souhaite agrandir ma maison par une extension qui arrivera en limite séparative du jardin de mon voisin.Celui-ci est-il en droit de me refuser le tour d’échelle nécessaire aux travaux ? (Pierre Marie V., Auxerre, 89)

L’isolation extérieure est assurée par un produit spécifique, qui est lui-même renforcé à l’intérieur de profilés en aluminium consolidant encore la structure. Plus économes en énergie de 30 % par rapport aux maisons actuelles (réglementation de 2005), ces nouvelles constructions alignent bien d’autres performances : un délai de construction réduit de moitié, un système de protection parasismique, tout cela pour un coût de construction moindre que celui d’une maison traditionnelle. De plain-pied ou à étage, plusieurs modèles sont proposés, de 82 m2 à 100 m2. Toutes les maisons sont équipées d’un cellier et offrent de grandes pièces à vivre, pouvant aller jusqu’à 35 m2. Enfin, les plans, particulièrement bien conçus, permettent de personnaliser et d’adapter son intérieur en fonction de son mode de vie et de l’évolution des besoins de sa famille.

Il n’y a pas de secret : pour pouvoir emprunter et obtenir le meilleur taux, vous devez tout d’abord bien préparer votre acquisition, ce qui signifie économiser de façon à disposer d’un bon apport au moment de l’achat. Plus il sera conséquent, meilleures seront vos conditions de crédit. D’une part, parce que le capital emprunté sera moins important et la durée de votre crédit, moins longue ; d’autre part, parce que la banque considérera que vous êtes plutôt fourmi que cigale. D’ailleurs, même si certaines banques acceptent encore de prêter à 100 voire 110 %, cette facilité se traduit forcément par un renchérissement du coût du crédit. Il ne suffit pas d’obtenir un taux attractif au départ, encore faut-il vérifier que la formule que l’on vous propose est adaptée à votre besoin. Quoi qu’il en soit, faites jouer la concurrence. Ne vous contentez pas de la réponse de votre banque, allez frapper à la porte d’autres établissements ou faites appel à un courtier qui fera jouer la concurrence à votre place si vous disposez de peu de temps. Il ne faut pas non plus hésiter à négocier certains éléments de votre crédit. Par exemple, les frais de dossier qui peuvent atteindre 1 % du capital emprunté. Pensez aussi à l’assurance. Si vous êtes jeune, vous pouvez peut-être bénéficier d’une délégation d’assurance, c'est-à-dire vous assurer par le biais d’un autre contrat que celui de la banque. Auquel cas, vous pourrez réduire sensiblement le coût de votre crédit.

“Nos jeunes actifs locaux doivent pouvoir s’installer sur la commune”

“Nous développons des prêts qui favorisent l’accession à la propriété des Parisiens”

Indicateur Bertrand : En quoi votre politique foncière sert-elle la mixité de l’habitat ?

Ceux qui ont eu la mauvaise idée d’emprunter à 10 % fixe au début des années 90 s’en sont sans doute mordus les doigts dans la mesure où ils n’ont pu – sauf renégociation de leur crédit – bénéficier des fortes baisses enregistrées sur les taux révisables. Mais l’argument ne vaut pas aujourd’hui, puisque les taux sont relativement abordables. Rien de tel, en effet, qu’un taux dont on est sûr qu’il n’évoluera pas durant 15, 20 ou 30 ans. À 4,5 %, vous ne risquez pas de le regretter. Mais attention : c’est un taux plancher réservé aux excellents profils, par exemple aux jeunes dont la carrière est promise à un bel avenir et qui n’empruntent pas à trop long terme. À titre d’exemple, un jeune notaire célibataire qui vient d’emprunter pour acheter son logement à Neuilly-sur-Seine (92), a obtenu un taux de 4,40 %. Si vous n’êtes pas dans ce cas de figure et si vous vous endettez sur 30 ou 35 ans, votre taux s’en ressentira forcément. Sur 15 ans, les taux servis oscillent, d’après MeilleurTaux, entre 4,60 % et 4,75 % selon que votre profil est excellent ou bon ; sur 20 ans, cette fourchette se situe entre 4,65 et 4,80 % ; sur 25 ans, entre 4,75 et 4,90 % et sur 30 ans, entre 5,10 et 5,25 %.

Propriétaire d’un terrain à la campagne situé dans une zone constructible, je me suis vu refuser le permis de construire au motif que l’accès se fait par un chemin d’exploitation. Selon vous, puisje entamer utilement un recours ? (Pierric M.,St Brieuc,22)

Pas question de se reposer sur ses lauriers ! La démarche HQE® est amenée à sans cesse évoluer. Ainsi, l’association s’est déjà investie dans la mise en oeuvre du Grenelle de l’environnement. Concrètement, la cible énergétique des référentiels de certification NF ouvrages-démarche HQE® s’appuie désormais directement sur les labels de performance énergétique. Considérant le label HPE (Haute performance énergétique) comme un minimum, l’association recommande de viser l’obtention du label THPE (très haute performance énergétique) ou, mieux encore, du label BBC (bâtiment basse consommation) en attendant un label bâtiment à énergie positive. Progressivement, les indicateurs environnementaux proposés par la norme NFP 01 020 (consommation de ressources énergétiques non renouvelables, changement climatique, pollution de l’eau, quantité de déchets produits…) seront calculés et affichés sur les certificats. Autre projet pour 2008 : l’apparition de nouveaux référentiels comme “commerce”, “hôtellerie”, “établissements de santé” et “bâtiments à vocation logistique”. Du côté des maisons individuelles, jusqu’à présent seules celles construites par des promoteurs pouvaient être certifiées. Désormais, ce sera aussi le cas pour les maisons imaginées par les architectes et construites par des artisans. Dernier projet d’envergure, l’Association HQE a lancé en novembre 2006 l’expérimentation HQE-Aménagement, à l’échelle des lotissements. L’objectif est plutôt ambitieux : maîtriser les impacts environnementaux des opérations d’aménagement, accroître leur qualité globale, ainsi que celle des futurs constructions, dans une perspective de développement durable. Jusqu’en 2009, cette méthode sera expérimentée sur sept lotissements et trois Zac, afin d’être validée, ajustée et améliorée.

Ari Bitton : Côté conditions de crédit, les banques appliquent le statu quo et nous n’attendons pas de hausse significative des taux en 2008. S’il doit y avoir progression, celle-ci ne devrait pas dépasser 0,10 point, ce qui n’a pas de réelle incidence sur la capacité d’emprunt des acquéreurs. Nous remarquons par ailleurs que les dossiers sans apport sont globalement moins acceptés que l’année dernière. Mais, en la matière, les banques n’appliquent pas de règle arbitraire. Elles font du cas par cas. Sans apport, l’acquéreur dont on sait que le parcours professionnel sera évolutif verra son crédit accepté. A contrario, sans apport et sans profil évolutif, le dossier sera refusé. Mais les acquéreurs non solvables se sont retirés d’eux-mêmes du marché. La difficulté réside davantage dans l’obtention des prêts relais, domaine dans lequel les banques ont resserré leurs conditions. Aujourd’hui, elles ne prêtent plus 80 % de la valeur résiduelle du logement à vendre, mais 70 % maximum. On s’aperçoit tout de même que les établissements spécialisés, tels le Crédit Foncier et le Crédit Immobilier de France, abordent les dossiers avec plus de souplesse et qu’ils gagnent des parts de marché. Quant à la durée des prêts, il n’y a plus d’évolution majeure. De façon globale, la durée moyenne d’un prêt s’établit toujours à un peu plus de 18 ans. Les durées sur 35 ou 40 ans n’ont pas remporté le succès espéré. Plus qu’une question de coût, c’est surtout lié au fait que ce n’est pas dans la mentalité des Français d’emprunter sur le très long terme ; ils préfèrent rembourser le plus vite possible...

En parallèle, la garantie d’isolation phonique, qui doit répondre à des normes acoustiques déterminées par la loi, est due au premier occupant du logement vendu. Si les minimums d’isolation ne sont pas atteints (vous l’aurez fait vérifier par un expert), le promoteur doit y remédier dans l’année suivant la prise de possession du logement. La garantie biennale, elle, permet d’obtenir réparation des éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas pendant deux ans à compter de la date de réception du logement. “Éléments d’équipement” signifie tout ce qui peut être détaché du bâtiment : portes, fenêtres, chaudière, radiateurs... Enfin, la garantie décennale couvre pendant dix ans tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, c’est-à-dire inhabitable : fondations, toiture, étanchéité...

Avant tout, le terrain doit être compatible avec votre projet de construction. Il est donc nécessaire de faire le point avec le constructeur de votre maison. Qu’il s’agisse d’architectes, de constructeurs de maisons individuelles ou bien encore d’entrepreneurs, tous doivent veiller à ce qu’aucun aléa du terrain ne vienne contrarier le chantier s’ils ne veulent pas engager leur responsabilité professionnelle. L’étude globale de l’opération (type de terrain et construction de la maison) est indispensable avant de vous engager à acheter le terrain. Souvent, cet achat intervenant très en amont de la signature du contrat de construction, les travaux ne sont pas encore chiffrés. Si vous avez une idée précise de la maison de vos rêves ou si vous avez des besoins particuliers, faites donc estimer le coût du futur chantier et assurez-vous qu’il est compatible avec vos moyens financiers. À défaut, le budget maison se trouvera amputé par le coût du terrain. Faites-vous bien préciser le prix, toutes taxes comprises. Et surtout, prenez le temps de visiter plusieurs terrains avant de vous décider. En dehors du prix, que vous essaierez évidemment de négocier, la localisation et le coût des aménagements peuvent s’avérer dissuasifs. Posez-vous les bonnes questions : l’endroit est-il adapté à votre mode de vie, à vos activités professionnelles, à la scolarité des enfants ? Un terrain éloigné de tout centre d’activité est certes moins cher, mais avez-vous pensé à vos dépenses quotidiennes de transport ? Choisissez un terrain bien situé pour pouvoir, plus tard, revendre sans difficulté.

Indicateur Bertrand : Quelle est la philosophie d’Euroméditerranée et où en est son état d’avancement ?

Parmi les exemples les plus intéressants que le littoral ait offert en matière d’aménagement, Euroméditerranée est, bien sûr, le modèle incontournable, mais la voie suivie par La Seynesur- Mer mérite aussi largement le détour. Elle s’illustre par la reconversion des anciens chantiers navals et l’Opah (Opération programmée d’amélioration de l’habitat) qui vise à réhabiliter un millier de logements du centreville, mais aussi le développement du quartier Sud et la réhabilitation du quartier Berthe grâce au soutien de l’Anru (Agence nationale du renouvellement urbain). Peu à peu, La Seyne-sur-Mer, dont on découvre qu’elle possède 26 km de côtes, devient une ville normale et équilibrée. L’offre de logements neufs a fait de la Seyne-sur-Mer un pôle très attractif en matière de demande. Cogedim et Bouygues Immobilier y réalisent Le Patio des Poètes, livrable au 4e trimestre 2009, dans le secteur en rénovation qui bénéficie d’une TVA à 5,5 %. Bouwfonds Marignan est proche des plages de Tamaris avec Le Suffren, livrable au 4e trimestre 2009. Réalisée dans la continuité du nouveau quartier issu de la réhabilitation spectaculaire des anciens chantiers navals, la résidence dispose de 2-pièces de 38 m2 à partir de 130 000 €. Le promoteur commercialise aussi la Calypso, à 200 mètres de la mer, une opération qu’il livrera au 1er trimestre 2009. À souligner que Constructa a obtenu la Pyramide d’Argent du Prix de l’esthétique immobilière décernée par la FPC avec L’Escale, 73 logements réalisés à La Seyne-sur-Mer et livrés au cours de ce 3e trimestre. Quant à Toulon, elle déborde aussi actuellement de projets structurants. L’agglomération TPM assure, pour une livraison entre 2008 et 2011, la maîtrise d’ouvrage du nouveau schéma universitaire de l’aire toulonnaise, un pôle de sciences humaines et économie sur un nouveau campus urbain situé Porte d’Italie, à Toulon, ainsi qu’une cité internationale et des logements pour étudiants dans le centre ancien de la ville. C’est dans le quartier Claret Sainte Anne, qui profite de la tranquillité d’un environnement résidentiel à moins de 300 mètres à pied que Bouygues Immobilier lance la résidence Reine Jeanne, conçue dans un style architectural néoclassique. Ses 24 appartements, du studio au 4-pièces, seront livrés au cours du 2e trimestre 2010. Le littoral poursuit son cheminement vers Sanary,Bandol, puis La Ciotat, un résumé du charme de La Provence et du dynamisme d’une ville en bord de mer, à proximité de Marseille, où Kaufman & Broad livrera la Résidence Côté Plage, 56 logements, au 2e trimestre 2010. Quant à Marseille, elle ne peut pas se résumer. Située au sud-est, c’est la plus ancienne implantation urbaine ainsi que le premier port de France. Elle est bordée par la Méditerranée à l’ouest, enserrée par le massif de l’Estaque au nord et par ceux de l’Etoile et du Garlaban à l’est, et délimitée par les calanques au sud. La ville bénéficie d’un climat méditerranéen exceptionnel ; elle figure parmi les trois premiers complexes de plaisance d’Europe et compte quatre ports de plaisance. Son territoire est un vaste terrain de métamorphose urbaine, du Boulevard Urbain Sud à l’Esplanade de la Major, en passant par le Silo d’Arenc, le Pôle universitaire de la Belle de mai ou le Palais de la glace et de la glisse. Sans oublier le site d’intérêt national qu’est Euroméditerranée, cette vaste opération visant à transformer Marseille en métropole de premier plan au sein de la “zone de prospérité partagée”, décidée par l’Union européenne et douze pays méditerranéens dans le cadre du processus de Barcelone. Même si le nombre de mises en vente à Marseille est passé de 4 354 logements en 2006 à 2 749 logements en 2007, retrouvant à peu près le niveau de 2005, l’offre, bien qu’inférieure aux besoins exprimés, n’en reste pas moins bien répartie sur l’ensemble de la ville. Dans le 8e arrondissement, Nexity George V propose Parc Avenue, 156 appartements livrables au 1er trimestre 2010. Si Cogedim y réalise aussi Le Vernet-Borely pour 33 appartements, Espaces Immobiliers BNP Paribas a choisi le 9e pour commercialiser Flora Park, composé d’appartements mais aussi de villas 4-pièces avec jardins privatifs. Dans le 7e, Constructa Vente opte pour le quartier des Catalans, à deux pas du palais du Pharo, avec Le Panama. Dans le 13e, Promogim réalise Le Plazza, dans le nouveau quartier résidentiel du Rouet avec, par exemple, le 2-pièces de 40 m2 à partir de 150 000 e hors parking.

“Inciter les forces vives à revenir à Anglet”

Les Pyrénées-Atlantiques comptent seulement 32 kilomètres de côte, qui offrent de longues plages de sable fin et de hautes falaises percées d’anses rocheuses, comme à Biarritz ou à Saint-Jean-de-Luz. Ouvert aux vents de l’Atlantique qui invitent à tutoyer l’immensité de l’horizon, ce territoire bénéficie cependant, grâce à la barrière des Pyrénées, d’un climat doux et humide qui est l’une de ses principales caractéristiques. Un premier marché couvre la bande de la côte qui va de Hossegor à la frontière espagnole, le second regroupant le BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz) et le Sud des Landes. Comme le souligne Denis Luthereau, directeur régional Aquitaine d’Icade Capri, “les communes réellement littorales sont hors de prix, et affichent un déficit d’offre qui ne correspond pas à la réalité de la demande locale”. Déjà, dès Hendaye, l’attrait du secteur est évident et la communauté de communes du Sud Pays Basque oriente le futur développement urbain dans les bourgs en appelant à la maîtrise des nouvelles extensions urbaines. Afin de garantir aux actifs locaux une offre de logements suffisante avec des loyers maîtrisés, la collectivité a programmé 600 logements sociaux d’ici à la fin de l’année. Ainsi, la communauté de communes Sud Pays Basque s’engage à financer, en lieu et place des communes, jusqu’à un tiers de la surcharge foncière pour créer des logements locatifs. Parmi l’offre existante, certains opérateurs s’illustrent tout particulièrement, tel Kaufman & Broad qui termine, avec Résidence Aréna, la commercialisation d’une résidence de 35 logements sise à 50 mètres de la plage, et prépare le lancement d’une seconde d’ici à quelques mois. À Hendaye, le groupe Patrice Pichet propose Les Jardins d’Orio, 73 appartements du studio au 5-pièces, livrable au 4e trimestre 2009.

Entre la sauvegarde du Lido ou la remise en état du Port grâce à l’injection de 200 millions d’euros au cours des dix prochaines années, Sète intègre largement la question urbaine dans son développement. Avec la Zac Ouest, la ville “singulière” restructure ces espaces en cohérence avec l’environnement et réalisera 75 000 m2 de Shon afin de répondre aux besoins de logements tout en contrôlant l’évolution des prix. Les deux Zac sur Sète sont la reconquête d’anciennes friches. Enfin, comme le souligne son maire, François Commeinhes, “toutes les opérations immobilières comportent 20 % de logements aidés et, dans le cadre d’une mixité, les logements sociaux sont souvent accolés à des opérations immobilières privées”. À Sète, Kaufman & Broad réalise Les Marches du Soleil, au prix moyen de 3 697 e le m2 habitable, pour une livraison attendue au 2e trimestre 2009. L’étang de Thau est non seulement le plus étendu et le plus profond (4,50 m en moyenne et jusqu’à 10 m) des étangs du Languedoc, mais il est aussi riche d’une grande biodiversité et entouré de communes réputées. Avec Balaruc-les-Bains, l’Hérault dispose ainsi d’un lieu de renom puisque la commune est classée deuxième station thermale de France et première du Languedoc-Roussillon. Sa situation en bord de Méditerranée attire 35 000 curistes chaque année. C’est sur la station que Pragma lance Résidence Aquanatura, deux bâtiments en R+2, face au centre thermal. Le 2-pièces de 44m2, parking inclus, est proposé dès 152 600€ et devrait être livré au 3e trimestre 2009.