Conseils

Sur le marché du logement neuf, l'Observatoire immobilier de Provence scrute avec attention les mouvements conjoncturels des divers paramètres qui le composent. Bien que seuls les résultats du 1er trimestre 2007 soient à ce jour connus, ceux-ci permettent de dégager de grandes tendances. "Après une année 2006 que l'on peut qualifier d'année record en ce qui concerne la production de logements neufs sur le marché marseillais, les résultats du 1er trimestre s'inscrivent en retrait puisque 843 logements ont été mis en vente contre 1 699 au cours du 4e trimestre", annonce l'OIP. Par ailleurs, "le rythme de commercialisation continue de décroître" et le stock disponible en fin de trimestre reste stable et représente en moyenne 8 mois de vente. Plus de la moitié des logements mis en vente a été à un niveau de prix supérieur à 3 600 e/m2 sur Marseille et ce segment de prix représente la moitié des ventes réalisées ainsi que du stock. "Ce qui caractérise le 1er trimestre, explique Philippe Roux, président de la fédération des promoteurs-constructeurs de Provence, est le nombre de programmes, en forte progression par rapport au 1er trimestre 2006. Ce niveau global permet de maintenir un volume de ventes correspondant à celui enregistré un an avant". Fait plus préoccupant, le niveau moyen des prix enregistrés à Marseille - hors logements à prix maîtrisés qui n'entrent pas dans ce calcul - est de 3 600 e/m2, soit une progression de 14 % en l'espace de 12 mois. "Dans les arrondissements porteurs, il est impossible de trouver des logements inférieurs à cette moyenne et il faudra bientôt considérer que la totalité de l'offre se situe à ce niveau-là", constate toujours Philippe Roux. A Aix-en- Provence, le 1er trimestre 2007 rappelle les limites d'un marché qui souhaiterait disposer d'une offre plus importante : "En l'absence d'offre nouvelle, l'activité du 1er trimestre sur le marché aixois s'est limitée à l'écoulement du stock disponible en fin d'année". Comme le rappelle Philippe Roux : "Le marché d'Aix est modeste et, après la fin de grandes opérations telles que celle de Sextius Mirabeau, l'offre se répartit maintenant sur des opérations dispersées." En filigrane de ce marché qui n'avait enregistré que 292 mises en ventes en 2006 - 343 sur le Pays d'Aix -, les prix se situent à des niveaux bien supérieurs à ce que l'on constate sur Marseille : "Sur cette offre restreinte, les écarts vont de 3 600 à 6 500 r/m2 et le prix moyen de Marseille est le prix d'entrée de gamme sur Aix, tandis qu'il est encore possible de trouver des logements neufs à partir de 3 000 r/m2 en Pays d'Aix". Il faudra patienter jusqu'à la fin du 3e trimestre 2007 pour percevoir plus finement les réelles tendances du marché. Une certitude semble cependant s'imposer, comme l'explique Philippe Roux, reprise par d'autres promoteurs qui partagent cet avis : "L'offre globale du département des Bouches-du-Rhône va très probablement baisser, de 10 à 20 % de ce qu'elle représentait en 2006.Non seulement certains marchés ne sont pas extensibles, mais avec la hausse de prix, le marché n'absorbe plus dans l'année l'offre nouvelle.Nous nous dirigeons donc vers une phase de régulation".

“Nous allons parvenir à construire 6 000 logements par an”

"Ma hiérarchie m'avait donné le choix entre Paris et les Yvelines. J'ai évidemment préféré les Yvelines parce que le climat demeure agréable, les paysages sont beaux et nous nous trouvons seulement à 30 mn de Paris". Cette remarque d'un Anglais de Manchester installé depuis sept ans dans les Yvelines préface un documentaire diffusé sur Euronews en juin, où il est question du plus "british des départements franciliens". Ici les biens de qualité se commercialisent vite. Pour donner des exemples, trois maisons neuves d'exception viennent d'être mises en vente à Versailles pour la coquette somme de 1,4 million chacune. Toutes trois ont trouvé preneurs en un mois et demi auprès de cadres supérieurs et.. d'un Anglais résidant à Monaco.

"L'écoquartier élève le niveau de qualité"

Je viens de mettre en location un logement neuf et j'ai souscrit une assurance impayés. Dois-je également m'assurer comme propriétaire non occupant ? (Thierry M., Limoges, 87)

Si vous êtes en bonne santé et que vous pensez pouvoir rembourser avant 75 ans, vous n'avez donc rien à craindre. Vous pourrez emprunter sans difficulté en profitant de toutes les souplesses des crédits d'aujourd'hui. Et même si vous n'entrez pas dans les critères d'âge évoqués plus haut, sachez que de nombreuses banques proposent des contrats d'assurances "seniors" qui vous permettent d'être assuré bien au-delà de 75 ans. Jusqu'à une époque récente, en effet, tout emprunteur qui n'entrait pas dans les critères d'âge évoqués plus haut, ne pouvait bénéficier d'un contrat "groupe" et devait se tourner vers des contrats individuels, généralement fort coûteux. Aujourd'hui, la donne a changé. Allongement de la durée de vie aidant, les banques ont bien compris leur intérêt de capter la clientèle des seniors, une clientèle à pouvoir d'achat non négligeable et qui n'hésite plus à faire des projets et à s'endetter. D'où l'apparition de contrats appelés "senior". Ces contrats couvrent exclusivement le décès jusqu'à 85 voire 90 ans. Ainsi, dans le cadre de son contrat "senior" la Bred Banque Populaire vous permet d'adhérer à l'assurance jusqu'à un âge très avancé. Vous pouvez y souscrire jusqu'à 80 ans et être couvert au titre du décès jusqu'à 90 ans. Le montant du prêt ne pourra cependant excéder 560 000 euros. Un plafond relativement élevé qui vous laisse une certaine marge de manœuvre. A La Société Générale comme à la Caixabank, la couverture décès est possible jusqu'à 85 ans. Au CIC tout dépend de la date d'adhésion. Si vous adhérez entre 65 et 75 ans, la couverture sera possible jusqu'à 80 ans seulement. Si vous adhérez avant 65 ans, vous pourrez bénéficier d'une couverture jusqu'à 85 ans.

L’investissement pierre reste un placement-refuge solide. Le choix du neuf permet de bénéficier de mesures fiscales avantageuses, mais nécessite quelques précautions, pour être sûr de faire le bon choix.

Indicateur Bertrand : Le marché toulousain présentet- il des signes de faiblesse ?

Le bien immobilier préféré des Français enregistre une hausse annuelle des ventes de +24%,mais la fin annoncée des aides immobilières pour la fin de l'année pourrait faire ralentir ce rythme.

Bien acheter :

Parmi ces mesures fiscales d'encouragement aux investisseurs les dispositifs Borloo neuf et Robien recentré fonctionnent sur le même principe : c'est en créant un déficit foncier, qui s'imputera sur le revenu global de votre foyer fiscal, que vous ferez baisser votre impôt sur le revenu. Le déficit foncier annuel est plafonné à 10 700 e pour les deux dispositifs. L'éventuel excédent ainsi que les intérêts d'emprunt peuvent toutefois être reportés sur les dix années suivantes. Vous encaissez des loyers et payez des charges pour le bien que vous avez acheté. C'est la comparaison entre la somme des charges générées par votre bien d'une part, et les revenus qu'il vous rapporte d'autre part qui permettra d'estimer votre situation : vous disposerez d'un revenu foncier si le résultat est positif, mais obtiendrez par contre un déficit si le résultat est négatif. Votre intérêt est donc d'avoir plus de charges que de revenus : dans ce but, vous pouvez ajouter à la déduction permise par le dispositif fiscal, des frais eux aussi déductibles, comme les intérêts de vos emprunts, les frais d'assurances et de gestion locative, les travaux effectués, etc. Vous générez ainsi du déficit foncier, que vous retranchez de votre revenu net imposable… et le tour est joué !

I.B. : Quels sont les prix appliqués en général sur le marché des logements collectifs neufs ?

Le salon immobilier de Grenoble se tiendra les 27, 28 et 29 septembre 2013, à Alpexpo.

Le Parc de Jade, réalisé par Kaufman & Broad, a été inauguré le 5 juin à Ermont dans le Val d’Oise (95).

En Ile-de-France, la petite couronne est chère (plus de 600 000 euros) et son choix restreint. Mais il y a des secteurs qui offrent de belles opportunités.

"Des crédits de plus en plus longs !"

Figure Libre se caractérise par le mariage de différents matériaux tels que la brique pour les volumes maçonnés, l’acier pour la réalisation des toits, le bois pour les bardages extérieurs et pour les caillebotis ceinturant la piscine. Cette réalisation s’inscrit dans une démarche de développement durable. L’éclairage naturel a été favorisé, l’isolation thermique et phonique renforcée. Enfin, le fractionnement des volumes et l’étagement des toitures témoignent de cette volonté des architectes de vouloir adapter le bâti à l’environnement.