Conseils, Actualité

"Un outil au service des projets d'habitat"

Tout constructeur est présumé responsable des malfaçons pendant 10 ans. Cette responsabilité de plein droit est couverte par un mécanisme d’assurance à double détente. Coup de projecteur sur des garanties bien utiles.

Au Plessis-Robinson, où l'offre demeure d'une réelle ampleur dans la Cité Jardins, Franco Suisse attaque son 4e programme en cours sur la ville. "Nos acquéreurs ne sont pas des familles, mais souvent de jeunes seniors qui achètent par ailleurs un bien au soleil après la revente de leur maison, observe le promoteur. De plus en plus de Parisiens viennent nous voir, intéressés par le cadre verdoyant et des surfaces plus grandes. Ce ne sont pas des primo-accédants : les prix seraient trop élevés pour eux à 4 800 e environ le m2". A Levallois, les appartements sont encore moins à la portée du commun des mortels : dans une toute petite opération, le 3-pièces de 68 m2 vaut 626 000 e, mais il comporte un jardin et une terrasse de 30 m2. Un luxe dans cette ville dense. "Ce sont des biens de prestige", souligne-t-on chez Gefic, le commercialisateur du projet. Alors que les acquéreurs des 2 et 3-pièces habitent déjà Levallois, les autres sont provinciaux ou parfois étrangers.Ce programme leur donne l'occasion de réaliser un excellent investissement patrimonial". A Issy, Boulogne ou Courbevoie, le mètre carré frôle les 6 000 e et il n'est plus question de se reporter sur l'ancien puisque ses tarifs se superposent sur ceux du neuf. A Boulogne, par exemple, un bien ancien se négociait en moyenne 5 185 e/m2 l'an dernier alors que L'Artistic Palace, un programme neuf original de Cogedim, avec la façade préservée d'un cinéma des années 30, commence aujourd'hui à 5 750 e/m2. Presque du copié-collé ! A Montrouge, les prix approchent aussi 6 000 e/m2 hors parking : "Ce sont des Montrougiens qui achètent. C'est un micro marché d'acquéreurs qui adorent leur ville et ne veulent pas la quitter parce qu'elle est commerçante et à 10 mn de Montparnasse", remarque Sogeprom, le promoteur. Un léger ralentissement se fait sentir sur la ville depuis quelques jours : les jeunes cadres attendraient-ils un crédit d'impôts sur la résidence principale ? Les médias ont annoncé cette éventualité si une nouvelle majorité sortait des urnes… A Plaisir, pour s'offrir une maison du Domaine Windsor, il faut 460 000 e en poche et beaucoup de détermination en tête car les biens partent vite : le promoteur a écoulé une bonne partie de son programme en quatre mois. "C'est un produit très recherché sur le secteur, où les villes nouvelles sont importantes et les maisons individuelles rares, signale-t-il. La clientèle est diversifiée, mais ne comprend pas de primo-accédants. Les acquéreurs possèdent déjà un petit bien et réalisent une belle plus-value en le revendant".

Je viens de faire l'acquisition d'un appartement sur plan.Est-il normal de prévoir une indemnité due par l'acquéreur en cas de retard de ses versements alors que le contrat ne prévoit rien à la charge du promoteur pour retard de livraison ? (Yannick T., Lyon, 69)

L'Ouest de Paris n'a ni mines d'or ni pétrole. Mais c'est un monde convoité parce qu'il dispose de pôles économiques et urbains de premier plan. Les ultimes arpents aménagés sont recherchés. Exploration dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines.

Nous utilisons tous les outils mis à notre disposition pour aider les prétendants à l'accession. Mais nous nous sommes rendu compte que les Rennais ne connaissaient pas les aides que la collectivité peut leur apporter. C'est la raison pour laquelle nous avons fait une journée d'information pour les sensibiliser au sujet et cette journée a d'ailleurs remporté un certain succès. Plus de 200 habitants sont venus nous voir. Certains ont eu la bonne surprise de voir qu'ils entraient dans nos critères d'aide. Dans l'agglomération, tout primo accédant bénéficiant d'un prêt à 0 % avec différé total ou partiel de remboursement et ne dépassant pas les plafonds de ressources HLM, peut acquérir un logement avec un prix au m2 plafonné entre 1 800 et 1 900 e/m2 TTC selon que le logement dispose d'un parking ou non. Il faut savoir qu'à Rennes, le prix moyen au mètre carré se situe autour de 3 000 e/m2 dans le neuf. Pour y parvenir, tous les acteurs font des efforts, en l'occurence Rennes Métropole, la commune et le promoteur. Ainsi, en amont, la commune concernée par la construction et Rennes Métropole se mobilisent pour accorder des aides afin d'abaisser le coût du foncier. Une autre aide qui oscille entre 2 500 et 10 000 e est versée au promoteur en fonction des revenus des futurs propriétaires et déduite directement du prix de vente.

Lors des premières assises du logement pour actifs des Alpes-Maritimes, le Préfet, Dominique Vian, a posé le cadre de la problématique du logement : "Malgré une production en constante progression, la demande demeure insuffisamment satisfaite dans les Alpes-Maritimes. L'Etat concourt aujourd'hui à cette ambition collective en se donnant un objectif annuel de 2 000 logements sociaux, en utilisant des outils innovants de financement et en préparant l'Opération d'Intérêt National Plaine du Var." La Plaine du Var, ce sont 2 500 ha totalement plats, qui vont de l'aéroport international de Nice Côte d'Azur jusqu'au bec de l'Estéron. La fonction première de ce territoire consiste à restructurer la Plaine du Var, appelée à devenir un pôle essentiel de développement. "Nous sentons qu'une dynamique se met en place où les communes reprennent la main sur l'aménagement avec la ferme volonté de constituer des réserves foncières pour maîtriser l'aménagement de quartiers, constate Cyrille Nottet, directeur régional de Bouwfonds Marignan. Cette prise de conscience est en cours à Antibes avec l'opération TDF (cf interview de Jean Léonetti), mais aussi à Nice avec Méridia." Nice-Méridia, au coeur de la Plaine du Var, représente 196 000 m2 à construire sur 22 ha de terrains dont 40 000 m2 de logements, 20 000 m2 de locaux d'enseignement et de recherche ainsi que des commerces, bureaux, centres d'affaires et pépinières d'entreprises. La première partie du projet de 45 000 m2 a été confiée à Cogedim-Icade.

"J'étudie beaucoup le site en amont du projet et je m'implique dans la programmation des besoins, confie-t-elle.L'architecte apporte une valeur ajoutée à l'usage des bâtiments en créant une alchimie plus riche et innovante que la simple grille des programmes". Des recettes ? Elle n'en a surtout pas si ce n'est qu'elle aime l'architecture qui ne s'efface pas : "L'ouvrage doit faire partie de la promenade, voire produire de l'effet. J'apprécie l'architecture contemporaine quand elle se montre tour à tour ludique, surprenante et procure une émotion". Manuelle s'est mariée et a eu deux garçons. Par plaisir, elle voyage souvent en Asie, fascinée par des "pays qui explosent" et "mêlent le respect des traditions à une ouverture sur le contemporain plus prononcée que la nôtre." A Tokyo, les petites maisons anciennes côtoient des bâtiments futuristes. "Là-bas, on n'a peur de rien", s'étonne-t-elle avec gourmandise devant ces projets à la pointe de l'architecture.

Indicateur Bertrand :Quelles sont les spécificités de Crédit Agricole Immobilier et quelle est l'actualité de votre groupe en matière de promotion immobilière ?
Bernard Michel :Crédit Agricole Immobilier, pôle immobilier de Crédit Agricole S.A regroupe la totalité des métiers de services de l'immobilier : promotion immobilière et participations ; gestion d'actifs et conseils en investissement pour compte propre ; gestion locative ; gestion du parc immobilier d'exploitation ; transactions ; maîtrise d'ouvrage déléguée privée et publique. En ce qui concerne la promotion immobilière, c'est notre filiale Unimo qui assure le montage et la réalisation des programmes immobiliers tertiaires ou d'habitation, en construction neuve ou réhabilitation, destinés à une clientèle de particuliers et d'investisseurs institutionnels. Cela représente un chiffre d'affaires de 170 Me HT, 900 logements, 8 000 m2 de commerces, 55 000 m2 de bureaux. Ces derniers mois ont été marqués par le développement de nos implantations régionales à Nantes, Marseille et aussi par l'acquisition du promoteur toulousain Litho. Cette année, nous allons implanter des antennes à Lyon et à Rennes. Ce développement régional, une plus large ouverture vers la clientèle extérieure, la rationalisation de notre parc immobilier, figurent parmi les principaux enjeux. Notre plan de développement se veut à la hauteur des ambitions du groupe Crédit Agricole S.A., dans un contexte immobilier auquel nous sommes particulièrement attentifs.
I. B. :Quels sont vos projets résidentiels les plus emblématiques, que ce soit en Ilede- France ou en régions ?
B.M.: En Ile-de-France, je citerai Poissy (Yvelines) avec la construction de 340 logements composant le nouveau quartier de Noailles (programme Les Rimes NDLR) ; un programme d'une cinquantaine de maisons individuelles dans un choix de sept modèles différents à Ormesson-sur-Marne (Val de Marne) sans oublier Evry (Essonne) où, associés à ING, nous allons mettre en place le nouveau coeur de ville avec 370 logements, des commerces en pied d'immeubles et 6 000 m2 de bureaux. Dans les autres régions, Unimo, en partenariat avec Cogedim, a remporté l'appel d'offres pour la réalisation d'Euromed Center à Marseille. Cet investissement privé de plus de 250 millions d'euros est un projet phare pour la ville : 45 000 m2 de bureaux, un ensemble hôtelier, un cinéma multiplex de 13 salles, et des commerces, en liaison avec un vaste parc urbain. La surface totale du projet est de 2,6 hectares, 71 500 m2 constructibles. La première tranche d'Euromed Center doit être mise en chantier cette fin d'année avec une livraison prévue fin 2009.
I. B. : Quel regard portezvous sur le marché de l'immobilier et quelles sont, selon vous, ses perspectives d'évolution ?
B. M. : Le freinage de la hausse des prix est plutôt salutaire. Nous nous situons en effet dans une phase haute du marché. Le taux d'effort des acquéreurs atteint son maximum et un certain attentisme se fait jour.
I. B. :Comment Crédit Agricole Immobilier se positionne actuellement sur ce marché ?
B. M. : Nous nous positionnons sur le segment primoaccédant et bon standing plutôt que haut de gamme et apportons une attention toute particulière à cette évolution. Nous demeurons très sélectifs quant aux programmes sur lesquels nous intervenons tant en promotion qu'en investissement. J'ajoute que le souci de la dimension environnementale est intégré dans nos opérations tout comme la mixité sociale qui est primordiale dans la conduite de très nombreux projets.

Indicateur Bertrand : Quels aménagements sont en cours sur Conflans-Sainte-Honorine ?

Les travaux sont achevés et le promoteur procède alors à la réception des travaux, rédigeant un procès-verbal où sont consignés les éventuels défauts de conformité et vices apparents. Arrive ensuite la livraison de la résidence, à laquelle le promoteur doit obligatoirement vous convoquer. C'est le moment de la remise des clés et de plus en plus souvent, l'occasion d'une petite réception chaleureuse… Vous êtes presque chez vous et c'est aussi le moment de vous montrer particulièrement vigilant, pour constater la bonne exécution des travaux. Vous devez non seulement scruter le moindre recoin de votre logement, mais aussi les parties communes, dont une quote-part fait également partie de votre contrat de vente.

La domotique, ce n'est pas l'ère de la maison robot, mais celle de la maison plus simple et plus agréable à vivre. Grâce à la domotique, vous pouvez par exemple associer sur une même commande ou "bouton d'ambiance", plusieurs fonctions. Le geste qui vous permet d'allumer la lumière sert alors également à mettre en route ou à arrêter plusieurs autres dispositifs de la maison, dans les domaines les plus variés. Ainsi, un interrupteur "bonjour" et un autre "bonne nuit" placés près du lit par exemple, peuvent régler non seulement l'éclairage, mais aussi la température dans les différentes pièces suivant le moment de la journée. A la commande "bonjour" pourra aussi s'associer le démarrage de la cafetière, l'ouverture des volets électriques, etc… A l'inverse, l'interrupteur "bonne nuit" permettra d'enclencher la fermeture des volets, baissera la température, enclenchera l'alarme et pourra, l'été venu, mettre en marche le système d'arrosage automatique.

Comme pour le prêt à 0 % de base, vous devez respecter des conditions de ressources établies selon la composition du foyer et la zone géographique dont vous dépendez. Mais, dans le cas du prêt à 0 % majoré, les plafonds sont plus bas. Logique puisqu'il s'agit d'aider les ménages les plus modestes (voir tableau). L'appréciation des ressources se fait toutefois dans les mêmes conditions que pour le prêt à 0 % classique. Ainsi, pour savoir si vous avez droit au prêt à 0 % majoré, vous devez prendre en compte votre revenu fiscal et y ajouter éventuellement ceux des personnes qui ne sont pas rattachées à votre foyer fiscal mais censées occuper le logement. Pour une demande de prêt entre avril et décembre 2007, ce sont vos revenus de 2006 qui devront être considérés. En revanche, si vous aviez fait votre demande entre janvier et mars, ce sont ceux de 2005 qui vous auraient été demandés.

"La population de Bois-Colombes a rajeuni"

Si vous optez pour une maison "à investir", votre principal problème sera de la trouver ! Pression foncière oblige, les maisons neuves se font rares. Vous pourrez vous tourner vers des maisons groupées, réalisées par les ooopromoteurs, ou vers des maisons individuelles, en diffus, les terrains isolés offrant la possibilité de faire construire des produits plus personnalisables, dans des secteurs géographiques plus variés.

Indicateur Bertrand : Vous êtes un élu "vert". Cela signifie un engagement important pour l'environnement ?

"Le plan local pour l'habitat prévoit la construction annuelle de 1 600 logements. La demande reste cependant très supérieure à l'offre et nous avons pour politique de mobiliser tous les moyens pour l'augmenter, en particulier en ce qui concerne le parc locatif. Un certain nombre de mesures ont d'ailleurs été mises en place par la municipalité pour inciter à louer les logements vacants" explique Pierre Pribetich, adjoint aux grands projets urbains. Par ailleurs, outre l'offre de logements neufs dans de nouveaux quartiers comme Junot, de grands travaux de rénovation ont été engagés dans les quartiers des Grésilles, à la Fontaine d'Ouche à encore à Greuze. Dans ce dernier quartier, une soixantaine de logements individuels et collectifs sociaux seront reconstruits. "Nous ne disposons pas de beaucoup de terrains. Cette réalité nous contraint à déployer des trésors d'imagination pour rénover et requalifier certains quartiers. Près de 700 démolitions sont ainsi prévues d'ici à 2008 dans notre PLH, ce qui traduit le besoin de reconstruire la ville sur elle-même" ajoute Pierre Pribetich.