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Le centre-ville accueille déjà 24 000 habitants et 45 000 emplois, avec la force d'un patrimoine important, à l'image du Château des Ducs de Bretagne, qui vient de rouvrir ses portes après 15 ans de travaux et trois années de fermeture totale, et de grands espaces publics, dont 25 000 m2 auront été réaménagés entre 2003 et 2008. Ses secteurs sensibles, Decré, Bouffay, Saint-Pierre et Saint-Nicolas font l'objet d'un plan d'action d'ensemble. Sur le marché de l'accession, les terrains se font rares mais certains promoteurs parviennent à offrir quelques opportunités au coeur de la ville : Kaufman & Broad termine la commercialisation de sa Villa Montpensier, entre le château des Ducs de Bretagne et le canal Saint-Félix. Le promoteur national possède un stock plus important dans d'autres secteurs de la ville, à proximité de l'Erdre (Le Clos du Plessis), près du prestigieux parc de Procé (Les 2 Meusnier de Querlon), des universités (Les Jardins de Gesvres) ou dans le quartier du port (Quai Rive droite) et en périphérie.Rue Dugommier, Bâti-Nantes affiche aussi le Square Newton, "un havre de tranquillité empreint de pureté et de raffinement dans un espace inattendu au coeur de Nantes". Près du marché Talensac, Arc annonce un produit "idéal pour les investisseurs Robien" : le Stanislas, une petite résidence disposant encore de studios, 3 et 4-pièces. Espacil, enfin, a deux chantiers en cours, la résidence Bella Maria, 51 logements du 2 au 5-pièces, entre Saint-Pasquier et Saint-Félix et les Jardins de la Comète, tout près du Jardin des Plantes, avec quelques appartements en duplex. Dans le quartier Saint-Jean, Bouwfonds Marignan, qui commercialise deux programmes sur la ville, affiche notamment le Square Maestria, 53 appartements du studio au 5-pièces avec terrasse. Sur ses plans par exemple, des 2-pièces à 133 300 e(46m2), des 3-pièces entre 180 000 et 198 000 e (de 65 à 69 m2) ou un 5-pièces (113 m2) à 295 000 e.

“Eviter l’étalement urbain pour agir sur le foncier”

Mais l'autre grand chantier du moment, ce sont les démolitions, rénovations et constructions du nouveau quartier Malakoff. Situé en face de l'Ile de Nantes et à l'est du "Vieux Malakoff", il offrira au moins 1 000 nouveaux logements au Pré-Gauchet (dont 40 % de logements familiaux), environ 400 sur les espaces libérés à Malakoff et plus de 100 000m2 de bureaux sur les deux secteurs, avec à la clé de larges espaces publics et verts pour une ville toujours plus agréable à vivre. Côté équipements, le projet prévoit également la construction d'un nouveau collège, d'une piscine, d'un centre socio-culturel et la restructuration d'écoles.

Nantes s'étend aussi le long des axes routiers. L'est accueille ainsi, à Bottière-Chénaie et Saint-Joseph de Porterie, plusieurs opérations qui représentent près de 3 000 logements. Desservi par deux stations de tramway, le premier profite d'une friche maraîchère de 35 hectares et livrera d'ici 2012, 1 500 logements, dont 25 % en locatif social et 30 % en moyenne gamme. Dans le même esprit, Saint-Joseph prévoit la sortie de 1 400 logements, d'une surface moyenne de 90 m2 pour accueillir 3 500 personnes sur plusieurs années. Des rénovations sont enfin engagées aux Dervallières, au Breil- Malville, au Clos-Toreau et au Bout-des- Landes. Et demain ? "Le périphérique nantais est plus grand que le parisien et la zone intra-muros est dix fois moins habitée : il y a donc du terrain à ouvrir à la construction", observait récemment Bertrand Mours, le président de la chambre régionale de la FPC Pays de la Loire dans nos pages.

Nantes continue de pousser tel un champignon : entre le dynamisme économique et culturel local et l'attractivité qui en découle, la capitale de Loire-Atlantique est parsemée de grues, de la très centrale Ile de Nantes aux extrémités de la ville.

Un PTZ doublé pour les Nantais ! La communauté urbaine a mis en place, au printemps 2006, un "prêt à taux zéro Nantes Métropole". Son objectif : augmenter la capacité d'emprunt des ménages en allant jusqu'à doubler le PTZ prévu par l'Etat. Selon le directeur de l'Adil 44, la mesure est plus que jamais d'actualité.

“Les opérations se montent en transparence"

A 40 km de la porte d'Orléans, pousse depuis 30 ans une ville nouvelle : Sénart. Son statut a changé. Désormais les élus locaux ont pris son destin en main, mais le développement de l'agglomération reste sous la coupe d'une Opération d'Intérêt National (OIN). Aujourd'hui, cette constellation de bourgs encore trop méconnue accueille à peu près autant d'habitants que Boulogne et se concentre autour du Carré, un centre commercial recevant 12 millions de visiteurs par an. En septembre 2009, ouvrira un parc de loisirs sur le thème de l'eau. En projet également, la construction de la Cité de la Maison renforcera le pôle commercial avec des enseignes telles que Leroy Merlin et le BHV. Une trentaine de moyennes/petites surfaces et un village d'antiquaires viendront compléter l'animation des lieux. Réalisation en 2007 et 2008. Dernière venue dans le microcosme des villes franciliennes, Sénart a assez d'espace autour d'elle pour s'approprier ce qui est dans l'air du temps : l'environnement. Elle va donc créer le "1er écopole francilien", c'est-à-dire un parc d'activités tourné vers l'environnement dont la commercialisation des terrains commencera à la fin de l'année. Des entreprises déjà intronisées dans le monde du développement durable sont présentes sur les lieux, telles que Prologis, le spécialiste des panneaux photovoltaïques. Ce parc nouvelle génération accueillera des éco-industries liées évidemment au développement durable. Autre volet du développement économique local : la création d'un pôle aéronautique, en appui sur la Snecma et l'aéroport de Melun-Villaroche. Le territoire est un réservoir de foncier, donc de logements. Ici, règne la maison individuelle (65 %) et la propriété occupante (69 %). L'objectif est de construire 6 000 logements en 10 ans (voir interview en encadré sur l'habitat). Dans cette mosaïque de villes où l'urbanité n'est pas forte, la densité reste peu élevée. Un côté coquet qui a son importance en grande couronne. Reste un grand défi pour les prochaines années : l'emploi. Il faudra parvenir à créer 16 000 postes en 10 ans pour combler le déficit actuel. L'Est francilien a un important retard à rattraper dans ce domaine sur l'Ouest.

Réduire la facture de votre achat immobilier, c'est aussi profiter des meilleures conditions fiscales. Petit tour des opportunités offertes par l'immobilier neuf.

A quelque 7 000 km de la métropole, les îles des Antilles associent richesse des espaces naturels et plages somptueuses. Les deux îles sont aussi le lieu de vie quotidien de près d'un million d'habitants permanents et souffrent d'une grande pénurie de logements neufs. "La demande locative est réelle,notamment du fait de la grande proportion de jeunes qui souhaitent accéder à l'indépendance et s'installer en ville" juge Guy Monier, agent immobilier en Guadeloupe. Grand soleil oblige, les programmes neufs se prolongent tous sur des espaces extérieurs, jardin, terrasse ou vaste varangue, terrasse abritée typique, assez grande pour devenir une pièce à vivre à part entière.

La Communauté d'agglomération de BAB travaille à des projets d'aménagement comme celui de la future Zac de Hausquette, l'une des premières opérations d'aménagement de cette ampleur qui s'inscrit dans un projet global de requalification du boulevard du BAB - d'une longueur de six kilomètres - et trait d'union entre les trois communes de la communauté d'agglomération. Si l'offre est peu présente à Biarritz, elle l'est beaucoup plus à Anglet, où l'on trouve Nexity George V avec Villa Loredi, un programme très récent, de 30 logements, de 1 à 5-pièces, à proximité du centre-ville, dans un environnement résidentiel pavillonnaire. Livrable au 4e trimestre 2008, la résidence propose le 3-pièces de 65m2 à 337 000 e et le 4-pièces de 83 m2 à 411 000 e, parkings inclus. Au coeur de la ville, et proche de l'océan, Sagec présente le Domaine d'Angelu, deux résidences de 26 et 29 appartements sur deux étages avec parking en sous-sol. Les 3-pièces, de 59 à 70 m2, sont commercialisés à partir de 221 500 e, parking inclus. La livraison est attendue au cours du 2e trimestre 2008. C'est sur cette commune décidément très demandée qu'Icade Capri signe La Pergola de Beaulieu, 24 logements livrés au cours du 1er trimestre 2008. C'est tout naturellement que Bayonne enrichit cette offre. La ville se tourne vers l'Est avec le développement de programmes résidentiels sur le plateau d'Arrouset où trois objectifs entrent dans le cadre du PLU de la commune : stopper l'urbanisation diffuse, préserver la qualité de l'environnement et affirmer la vocation résidentielle de ce secteur. Si l'est de Bayonne se développe, une opération mérite cependant le détour en plein centre-ville : Kaufman & Broad est, en effet, présent avec Résidence La Féria, une opération très contemporaine en béton blanc architectonique livrable au 2e trimestre 2009, à 4 500 e/m2 et destiné à une clientèle en résidence principale."Ce marché présente un vrai potentiel, explique Jacques Rubio, directeur régional Aquitaine pour Kaufman & Broad. D'ici le prochain trimestre, nous allons lancer des projets sur le secteur compris entre Hossegor et Bayonne."

Au Sud-Ouest, la Côte Atlantique se dévoile tout en variations. Aux rochers déchirés de Biarritz succèdent les falaises de Saint-Jeande- Luz qui s'estompent pour devenir les grandes plages de sable fin qui ont fait la réputation du département au climat doux et équilibré. Avec l'agglomération de Bayonne, Biarritz et Anglet (BAB), le front littoral possède là une armature urbaine solide. A Biarritz, où le Groupe Patrice Pichet ouvre justement une direction régionale, la ville connaît de profondes transformations avec l'équipement de trois centres de congrès, la réhabilitation du casino, la mise en lumière du littoral. La restructuration urbaine de la commune se poursuit avec l'aménagement du centre-ville en zone piétonne, mais aussi la création de nouveaux équipements publics tels qu'une médiathèque, un Centre de musiques actuelles ou la Cité du surf de l'Océan.

Côte de Nacre ou Côte Fleurie, hautes falaises ou longues plages, galets ou sable fin, la Normandie a longtemps bénéficié de sa proximité avec la capitale, même si le développement de moyens de transports rapides lui a quelque peu ôté cet avantage et a permis aux amoureux de la mer d'aller la goûter plus loin et plus chaude… Il n'en reste pas moins que la Normandie a ses adeptes, avec là aussi, une tendance à l'installation en résidence principale de familles travaillant sur Caen, voire Paris, qui emménagent notamment à Cabourg, Trouville, Merville, etc. Reste que l'effet "papy boom" joue à plein. La chambre des notaires constate ainsi : "Les résidences secondaires en Basse-Normandie accueillent une large clientèle de retraités franciliens qui achètent des appartements bien situés près des plages, mais aussi des services et équipements des villes." Les prix sont en conséquence tirés vers le haut, avec des aspects qui échappent à la logique. "En bord de mer, la seule logique qui règne sur le marché immobilier, neuf ou ancien, est le fait de pouvoir apercevoir la mer depuis sa fenêtre" constate Jean-Luc Pronier, président de la FPC régionale.

Parlons peu, parlons bien : peut-on encore acquérir un bien neuf à Lyon à moins de 3 000 e/m2 ? La réponse est : oui, à condition de regarder du côté de La Duchère, dans le 9e arrondissement. Malgré la tendance inflationniste du marché, le quartier garde la tête froide : 2 600 e/m2 pour le Côté Coeur de Nexity ou 2 696 e/m2 le 9e Horizon de Cogedim/Citalis, lancé le mois dernier. Quoiqu'il arrive, comme une chute de l'immobilier par exemple, l'acquéreur demeurera certain de ne pas perdre ses billes. Mieux, ses perspectives de plus-values à long terme sont attractives. Y a-t-il un vice caché ? Nullement. Les programmes de La Duchère sont correctement situés, dans le coeur de ville ou sur les balmes. Leur taille est "humaine", de l'ordre en moyenne de 40 à 50 lots.Leur architecture a été soignée : Spirit Grand Sud a choisi comme maître d'oeuvre Franck Hammoutène pour Les Dominos qui sortiront à la rentrée. Cet architecte a reçu l'Equerre d'argent 2006, le fin du fin des prix d'architecture, pour l'extension de l'hôtel de ville de Marseille. De son côté, Bouwfonds Marignan s'est offert les services de Christian Devillers, ex-Grand prix de l'urbanisme, pour son Carré Anaïs.

"Sans parler de dispositifs fiscaux spécifiques à l'investissement immobilier,le marché neuf affiche des frais d'acquisition plus faibles. Il est important de le souligner car si les prix au m2 annoncés par les promoteurs sont plus élevés que ceux de l'ancien, la TVA est déjà incluse dans ce prix" argumente un promoteur de la région normande. En comptant la rémunération du notaire, les "frais d'acquisition" tournent autour de 3 % du prix, contre 7 % pour un logement ancien.Un bilan confirmé par Marielle Rodin-Sebbag, professeur de droit immobilier, qui constate : "L'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (vente sur plan), ou encore faisant l'objet d'une première cession moins de 5 ans après l'achèvement des travaux, supporte une TVA immobilière au taux de 20,60 % mais qui est incluse dans le prix de vente.Cela explique en partie la différence de prix entre le neuf et l'ancien. Ces logements bénéficient de droits de mutation réduits, au taux de 0,60 %, calculé sur le prix hors TVA, plus 2,5 % de frais d'assiette.Hors commission de vente, les frais représentent environ 3 % du prix." Les frais d'acquisition se rajoutent aux droits de mutation. Ils résident dans le paiement de formalités obligatoires telles que les timbres, l'état hypothécaire, l'extrait du cadastre, sans oublier la rémunération du notaire. En comparaison, l'immobilier ancien est pénalisé : paiement de taxes de mutation au profit des collectivités territoriales, avec une taxe communale de 1,20 % du prix de vente, une régionale de 1,60 % et une taxe départementale variable suivant les départements. La facture globale monte aussitôt autour de 7 % en moyenne.

et PDG de JL Promotion

Côté crédit, vous n'avez évidemment que l'embarras du choix. Vous pouvez opter pour un crédit amortissable à taux fixe ou révisable, avec ou sans différé d'amortissement. Mais vous avez peut-être intérêt à privilégier un crédit "in fine". Qu'est-ce que c'est ? C'est tout simplement un crédit dont vous remboursez le capital à la fin. Dans un prêt classique, vous remboursez chaque mois une part de capital, une part d'intérêt, de même que la prime d'assurance décès invalidité. Avec un crédit "in fine", vous ne remboursez mensuellement que les intérêts d'emprunt et la prime d'assurance, ce qui allège la mensualité. Le capital dont le montant ne bouge pas durant tout le crédit, est remboursé en fin de prêt d'un seul coup. Votre crédit vous coûte donc beaucoup plus cher. A titre d'exemple, si vous contractez un crédit amortissable de 150 000 e sur 15 ans à 4 %, votre crédit vous coûtera au final 49 800 e. En revanche, si vous optez pour un crédit "in fine", les intérêts à payer se monteront à 90 000 e, soit pratiquement le double. Des frais supplémentaires que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers, ce qui vous permettra d'avoir moins d'impôts à payer.