Conseils, Actualité

Les bonnes affaires se négocient aussi dans les communes qui commencent leur restructuration. En 1re couronne, Pantin a fait le choix stratégique de se transformer à partir de projets d'envergure : réaménagement du centre-ville, émergence de deux quartiers, l'un près de la gare, l'autre autour d'un petit port. Chacun d'eux accueillera d'ici 5 ans du tertiaire et environ 500 logements. En janvier 2009, viendront s'installer sur les Grands Moulins les 3 000 collaborateurs de BNP Paribas Securities Services. Aux portes de Paris, la commune a d'ailleurs un côté village bien plus sympathique que ne le laissait supposer le film "Tchao Pantin". Ce mois-ci, des promoteurs sortent des programmes en commercialisation (Meunier, Icade Capri et un petit indépendant Bouteyre) tandis que Kaufman & Broad montera deux projets dans un proche avenir (voir interview du maire en encadré). D'autres villes qui plafonnent plus ou moins les prix de vente comme Pantin sont aussi à repérer. Intégrée dans le "9-3" en mutation, la Plaine Saint-Denis, par exemple, présente l'avantage de jouxter la capitale. Autour du stade de France, est sorti de terre un quartier phare, irrigué par de larges allées, où les immeubles modernes remplacent petit à petit l'habitat vétuste. Mais il y a encore des progrès à accomplir pour mixer davantage la population. Dans cette commune desservie par le métro et le RER, les promoteurs sortent régulièrement des lots à 200 000 e et moins, appropriés à la primo-accession. Au bord du canal, Bouygues Immobilier démarre le 2-pièces des Docks Saint-Denis à 155 000 e et Pyramides le 3-pièces des Terrasses du canal à 198 000 e. Pariez aussi sur le versant sud de la boucle nord de la Seine : Gennevilliers, Nanterre et Saint-Ouen, de l'autre côté de la Seine, maîtrisent les prix moyennant des coûts fonciers compétitifs. Dans ces conditions, la petite surface ressort souvent à un prix qui ne dépasse pas la fameuse barre psychologique des "200 000 e". Maîtres d'ouvrage à surveiller de près puisqu'ils sont actifs sur les lieux : Bouygues Immobilier, Nexity Seeri, Meunier.

Côté crédit, vous n'avez évidemment que l'embarras du choix. Vous pouvez opter pour un crédit amortissable à taux fixe ou révisable, avec ou sans différé d'amortissement. Mais vous avez peut-être intérêt à privilégier un crédit "in fine". Qu'est-ce que c'est ? C'est tout simplement un crédit dont vous remboursez le capital à la fin. Dans un prêt classique, vous remboursez chaque mois une part de capital, une part d'intérêt, de même que la prime d'assurance décès invalidité. Avec un crédit "in fine", vous ne remboursez mensuellement que les intérêts d'emprunt et la prime d'assurance, ce qui allège la mensualité. Le capital dont le montant ne bouge pas durant tout le crédit, est remboursé en fin de prêt d'un seul coup. Votre crédit vous coûte donc beaucoup plus cher. A titre d'exemple, si vous contractez un crédit amortissable de 150 000 e sur 15 ans à 4 %, votre crédit vous coûtera au final 49 800 e. En revanche, si vous optez pour un crédit "in fine", les intérêts à payer se monteront à 90 000 e, soit pratiquement le double. Des frais supplémentaires que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers, ce qui vous permettra d'avoir moins d'impôts à payer.

Si le département des Landes est le deuxième département français par sa superficie, il se caractérise souvent par son aspect rural et sa ressource forestière. Le bord de littoral est cependant très apprécié et la commune de Biscarrosse, au nord-ouest du département des Landes, à quelques kilomètres de la Gironde et du Bassin d'Arcachon, affiche un cadre de vie à trois niveaux : Biscarrosse- Ville, le centre administratif et commercial, Biscarrosse-Plage, située au pied du cordon dunaire et Biscarrosse Lac, en bordure du lac Nord, à 7 km du centre-ville. Sur cette commune de France considérée comme l'une des plus grandes par sa superficie, l'offre de programmes neufs est intéressante. Ainsi le Groupe Carrère commercialise Les Demeures d'Hector, 32 villas, avec cuisine intégrée, volets roulants électriques, qui disposent chacune de sa piscine. Sur la même commune, Unir-Immo commercialise Les Balcons du Lac, une résidence de 30 logements à proximité de la plage du Lac et du centre-ville, pour une livraison attendue au cours du 3e trimestre 2008.

En dépit de ces atouts, La Duchère n'est pas comparable au boulevard des Belges, l'une des top avenues de Lyon, ni à la rue de la Pompe à Paris. Le quartier reste un héritage des années 60, époque à laquelle il fallait loger massivement les rapatriés d'Afrique du Nord. Mais une vaste opération "coup de jeune" a démarré sur le site dans le cadre d'un Grand Projet de Ville (GPV) conduit sur 2003/2012. Objectif premier : rééquilibrer le logement en abaissant le parc social de 80 % à 60 % (moyenne lyonnaise : 17 %) et en lançant de l'accession libre. Des petits immeubles sociaux vont peu à peu remplacer les barres obsolètes à raison, comme souhaite la Ville, "d'un logement reconstruit pour un détruit" soit sur La Duchère, soit sur l'agglomération. Une 1ère phase de relogement a eu lieu : 47 % des habitants concernés se sont réinstallés sur le quartier tandis que 53 % optaient pour d'autres sites. Même le chic Ouest lyonnais a accueilli 7 % des "relogés". A l'heure actuelle, une opération est en cours sur 340 ménages de la barre 220. Ce renouveau de la pierre s'accompagne d'une revitalisation du tissu économique. En zone franche, le quartier a le potentiel pour attirer les entreprises. Deux cents candidats ont postulé depuis un an pour établir leurs locaux à La Duchère et 2 consultations sont en cours pour construire de l'immobilier de bureaux ou d'activités. Le centre commercial sera démoli et les commerces repositionnés en pieds d'immeubles pour animer les lieux. Les équipements publics vont aussi être repensés. Le chantier du gymnase a démarré. Celui de la médiathèque, relocalisée dans l'un des immeubles de la place centrale, suivra en fin d'année pour une livraison en 2009. La surface de la bibliothèque sera triplée et le programme d'une halle d'athlétisme régionale est en cours d'écriture. Une école a été démolie puis reconstruite. Une autre est sortie de terre et des crèches sont à l'étude pour être prêtes lors de l'arrivée des nouveaux habitants. Les responsables du GPV s'estiment dans les temps pour mener à son terme un projet d'une telle envergure.

Indicateur Bertrand : Quelle est l'évolution du marché immobilier du littoral ?

Quand on est jeune, il ne faut pas craindre de se lancer dans une première acquisition. C'est toujours plus rentable que de continuer à payer un loyer généralement élevé par les temps qui courent. "On peut commencer par acquérir une petite surface dans l'optique de s'agrandir par la suite.La revente procurera l'apport personnel indispensable pour acheter un espace plus grand", anticipe Sandrine Merriaux, la responsable des ventes de l'Immobilière Promex. Le promoteur dispose d'un stock de petites surfaces dans les 200 000 e : studios dans le 13e arrondissement, 2-pièces à Pontoise dans un nouveau programme et à Saint-Ouen l'Aumone dans la 2e tranche d'une résidence…

Je souhaite emprunter pour acheter mon logement et j'ai entendu parler de l'hypothèque comme garantie du prêt.En quoi cela consiste t-il vraiment ? (Vincent Z., Paris 4e)

“Des prix en accession maîtrisée, inférieurs au marché"

Tout d’abord, ils rassurent le “client” en lui garantissant que la construction respecte bien les normes requises, qu’il s’agisse notamment de l’isolation phonique, de la performance énergétique ou des matériaux de construction. Il faut distinguer les labels des certifications et autres chartes de qualité. Dans ces dernières, les entreprises s’engagent à respecter des règles plus ou moins strictes. Aucun organisme extérieur n’en contrôle le fonctionnement.

“Un développement de concert avec nos voisins”

Le prêt "in fine" est, par exemple, une option intéressante si vous disposez d'un important capital. Dans ce cas, au lieu d'investir la somme dont vous disposez dans le logement locatif, optez pour un prêt "in fine". Vous placerez alors votre capital sur un contrat d'assurance vie qui vous rapportera par exemple 4,5 % par an. Le prêt vous coûtera de son côté 4 % par an. Ainsi, vous gagnerez sur les deux tableaux : la déduction fiscale et le gain de rémunération de votre épargne. Attention : pour que la rentabilité du contrat d'assurance vie soit efficace, il faut que le montant du placement soit au moins de 50 à 55 % du total du prêt. Démonstration. Vous empruntez 150 000 e sur 15 ans à 4 %. Dans le cadre d'un prêt amortissable, votre mensualité s'élèvera à 1 110 e. Si vous optez pour un prêt in fine, celle-ci sera ramenée à 500 e, ce qui correspond au montant des intérêts seulement puisque le capital n'est remboursé qu'en fin de prêt. Au total, le prêt amortissable vous coûtera 49 700 e, le prêt "in fine", 90 000 e, soit pratiquement le double. Mais si l'on considère que vous placez l'équivalent de 150 000 e sur le contrat d'assurance vie, rémunéré à 4,5 %, au bout de 15 ans, votre épargne passera de 150 000 e à 294 000 e auxquels on retranchera les 150 000 e versés initialement. De fait, votre épargne vous aura rapporté 144 000 e auxquels il faudra cependant soustraire le coût du crédit "in fine", soit 90 000 e. Au total votre gain, par rapport à un crédit classique, sera de l'ordre de 54 000 e. Bien entendu, tous les investisseurs ne disposent pas d'une telle somme de départ. Bien que largement proposés dans les montages financiers dé- diés aux investisseurs, les prêts "in fine" ne conviennent pas à tout le monde. Pour qu'ils aient un intérêt, il faut soit que vous ayez effectivement un apport très important qui vous permettra d'honorer votre dette à l'échéance du prêt et que vous vous situiez dans une tranche marginale d'imposition élevée, par exemple à 30 ou 40 %. Mieux vaut, en outre que vous perceviez déjà des revenus fonciers d'un autre bien. Auquel cas, l'avantage fiscal qui découle des intérêts d'emprunt jouera à plein.

Les changements qui "recentrent" le Robien vous permettent de déduire de vos revenus fonciers 6 % de la valeur du logement pendant les sept premières années et 4 % les deux années suivantes. La nouvelle formule du dispositif ne vous permet plus d'aller au-delà de cette période de neuf ans. Avantage ? Vous restez libre de choisir votre locataire sans plafonds de ressources et vous pouvez louer suivant un plafond locatif élevé (20,45 e en zone A, 14,21 e en Zone B1, 11,62 en B2 et 8,52 en C). Votre seule obligation est de louer votre logement nu à titre de résidence principale pour votre locataire. Avec le dispositif Borloo neuf, l'avantage s'allonge puisque vous pouvez défiscaliser pendant 15 ans si vous le souhaitez, pour un total qui peut représenter jusqu'à 65 % du prix d'achat du logement (voir encadré). Cerise sur le gâteau, le régime fiscal du Borloo conserve une déduction forfaitaire de 30 % qui n'existe pas en Robien. En contrepartie bien sûr, les contraintes sont plus grandes, avec des plafonds de loyers inférieurs (16,37 e en zone A par exemple, contre 20,45 pour le Robien) et des revenus des locataires plafonnés (33 233 e/an pour une personne seule en zone A, 49 668 e/an pour un couple en zone A). "Le plafonnement des ressources est un faux problème, car ces plafonds sont larges et concernent en fait la moyenne des ménages français" souligne Patrice Haubois, responsable marketing du Crédit Foncier. A noter que vous pouvez financer votre investissement en Borloo neuf avec un PLS (Prêt locatif social) qui présente le double avantage de faire tomber la TVA à 5,5 % et de vous exonérer de la taxe foncière pendant les 15 premières années !

“Il est facile de trouver du collectif au-dessous de 200 000 euros"

Indicateur Bertrand : Quel bilan tirez-vous de l'année 2006 et quelle est l'actualité de votre société ?
Claude Cagol :Notre société a poursuivi le développement de son pôle immobilier résidentiel qui a étendu sa prospection sur de nouveaux secteurs géographiques de l'Ile-de-France et sur des marchés provinciaux facilement accessibles depuis la région capitale. Nous ambitionnons de réaliser en immobilier résidentiel un volume d'affaire supérieur à 150 millions d'euros permettant une production annuelle d'au moins 500 logements en Ile-de-France. Nous souhaitons être à parité entre le pôle logement et l'immobilier d'entreprise pour un volume d'affaires global de 300 à 400 millions d'euros par an.
I. B. :Quels sont vos projets résidentiels phares ? En Ilede- France mais également en régions ?
C. G. : Nous poursuivons l'aménagement des bords de Seine à Issy-les-Moulineaux où après avoir livré une première résidence d'une cinquantaine de logements face à la Seine nous continuons la reconquête des berges pour y façonner un nouveau quartier isséen. L'un de ces immeubles, que nous réalisons avec le Cabinet Wilmotte, est notamment remarquable par son esthétique contemporaine renouvelée. Il vient d'être couronné dans le cadre des Pyramides qu'organise la Fédération des promoteursconstructeurs par le prix de l'Esthétique Immobilière décerné par un jury régional présidé en Ile-de-France par Monsieur J.P. Beysson, délégué interministériel au développement de l'offre de logements (Didol). Nous venons également de lancer la commercialisation à Deauville d'une importante opération de collectifs et de maisons sur un terrain de plus de 10 hectares permettant d'offrir une qualité architecturale très élaborée sur Les Coteaux de Deauville, face à la mer. Vous me permettrez également de citer l'opération de Boulogne Evidence qui illustre de façon exemplaire la possibilité de restructurer en site ancien un îlot résidentiel. Nous voulons y créer une référence urbaine contemporaine et y favoriser aussi une nouvelle valeur immobilière.
I. B. : Quel regard portezvous sur le marché de l'immobilier neuf ?
C. G. : L'ensemble de notre profession appelle, je crois, de ses voeux une régulation du marché immobilier pour pouvoir satisfaire la demande de logements structurelle que génère l'aménagement de nos territoires tout en satisfaisant la nécessaire solvabilité des ménages. Les fondamentaux nous appellent à répondre à une demande de création de logements neufs significative à laquelle, comme toujours, nous devrons savoir nous adapter suivant les segments de marché où nous nous situons. Les nouvelles mesures gouvernementales en faveur du logement sont attendues avec impatience.
I.B. :Quelles sont les grandes priorités à mettre en place en faveur du logement ?
C. G. : En matière de logement, la mixité et le développement durable sont, certainement, des priorités qui vont conditionner notre activité. C'est pourquoi nous avons développé d'une part la recherche d'opération dans des quartiers en renouvellement urbain qui doivent connaître un développement important et d'autre part une démarche de certification Qualiprom pour permettre d'intégrer dans nos processus de production les nouvelles règlementations et exigences notamment en matière environnementales. En tout état de cause, ces tendances lourdes vont continuer à peser sur le prix de revient de toutes les nouvelles réalisations mais nous devons, comme toute la profession, contenir au mieux la hausse de nos coûts de production.

Depuis 2003, la loi Girardin remplace les lois Pons et Paul, destinées à favoriser la construction neuve dans les départements et territoires d'Outre-mer. La loi concerne les particuliers qui investissent dans l'immobilier neuf à usage d'habitation dans les Dom-Tom, entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 : une durée de validité qui permet d'offrir aux investisseurs un cadre stabilisé, sur le long terme. La réduction d'impôt peut aller jusqu'à 50 % pour les investissements en loyers intermédiaires, 40 % pour les loyers libres et 25 % s'il s'agit de la résidence principale de l'investisseur. S'y ajoutent des réductions supplémentaires suivant les cas. "Le taux est majoré de quatre points lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement. Il est majoré de dix points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible" explique-t-on à la Direction générale des impôts. Quel que soit le scénario, les avantages de la loi Girardin sont calculés en fonction de la surface du logement. "En 2007, la limite applicable aux investissements réalisés est passée à 2 125 K par m2 de surface - contre 2 024 K l'an passé - et le plafond du loyer annuel, par m2 de surface habitable et charges non comprises, est passé de 136 à 140 K dans les Dom et à Mayotte" explique Alexandre Rondepierre, consultant chez Select Invest Group, une société proposant des investissements dans les Dom-Tom.

Je suis propriétaire d'un entrepôt dont je souhaiterais faire mon habitation. Je suis salarié d'une entreprise privée et j'ai entendu parler du prêt 1 % Logement, puis-je en bénéficier pour effectuer les travaux nécessaires ? (Frédéric B.,Nice, 06)

Le visionnaire Francis Cuillier a reçu le Grand prix de l’urbanisme 2006. Coup d’oeil sur une carrière où se côtoient des expériences hétéroclites, dont le fil rouge demeure la réflexion stratégique.