Conseils, Actualité

- Vos démarches : la demande doit être portée devant la Caisse d’allocation familiale (CAF) de votre département. La CAF procèdera à une évaluation de l’aide en fonction de vos ressources, de votre mensualité de crédit, de la composition familiale et du lieu d’acquisition.

Moins volatile que les placements boursiers, la pierre reste le placement durable par excellence, cher au coeur des Français à condition de faire le bon choix ! Mode d’emploi.

Dès que l'on aborde la Côte d'Azur, le niveau des prix est tel qu'il se passe parfois de commentaires. De 2 500 e/m2 dans le neuf en 2000, le prix moyen était de 5 100 e/m2 en 2006. Pour l'année dernière, moins de 400 logements avaient été réalisés à moins de 3 000 e. Au 1er trimestre 2007, le marché immobilier confirme la tendance de 2006. Les ventes ont progressé de 11 % en année glissante et les prix, malgré une hausse de 9 %, marquent relativement le pas au regard des augmentations à deux chiffres d'il y a encore peu. C'est donc une réelle mobilisation qui a été mise en oeuvre via L'Engagement départemental pour le Logement lors des premières assises du logement pour actifs des Alpes-Maritimes, avec le soutien de la préfecture, le conseil général et la CCI de Nice-Côte d'Azur. Président de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur, Jean-Marie Ebel pose le cadre de cet enjeu pour les actifs : "L'absence de logements à des prix inférieurs ou égaux à 3 000 z/m2 pose clairement la problématique du logement pour actifs qui traverse une pénurie. Pourtant, nous avons progressé grâce à un travail de pédagogie auprès des collectivités. Cette politique se traduit par deux outils : les appels à projets lancés par les col- lectivités comme le XVe Corps à Nice, le projet TDF à Antibes ou encore le projet Méridia. Les collectivités ont pris conscience que les appels à projet étaient compatibles avec des prix de sortie adaptés. Ces projets permettent d'intégrer du logement en PLS, mais aussi de l'accession à la propriété. Au niveau des PLU et des Scot, nous observons la mise en place d'une véritable traduction d'une politique foncière avec des emplacements réservés, dans certaines proportions, de logements pour actifs."Pour autant, la situation reste complexe et tendue : "Nous avons enregistré un déficit de 1 500 logements par an pendant dix ans. Il est impératif de poursuivre pour offrir le plus de logements possibles aux actifs". Pendant ce temps, l'offre de logements neufs se poursuit. Le groupe Franco-Hollandaise propose Le Madrid à Cannes, une opération de 28 logements et cinq villas dans le secteur de la Basse-Californie, pour une clientèle de seniors. Avec un prix moyen de 7 500 e/m2, cette opération, livrable au 1er semestre 2009, dénote une architecture assez moderne. A Cannes-la-Bocca, Real Immo Invest commercialise le Domaine des Gardes, 19 maisons jumelées (maison de 3-pièces avec jardin : 310 000 e), livrables fin 2007. Le même professionnel propose également deux programmes en résidence de tourisme, à Mandelieu et Cagnes-sur-Mer, livrables respectivement en 2008 et début 2009. Présent à Antibes, Cagnes-sur-Mer mais aussi Juan-les-Pins ou Nice, Sagec présente une offre diversifiée. Par exemple, il lance sur le Mont-Boron, à Nice, Le Parc Blanche de Castille, livrable au 3e trimestre 2008, avec une vue surplombant la baie des Anges. Et à Grasse, il réalise Les Jardins de Toscane, livrable au 4e trimestre 2008. A Cannes, Bouygues Immobilier et Cogedim implantent au centre de la commune la résidence Bristol Park, livrable au 4e trimestre 2008, conçue avec des lignes contemporaines. Bouygues Immobilier est aussi très présent à Nice. Quant à Bouwfonds Marignan, il a choisi Saint-Laurent-du-Var pour réaliser Les Opalines, proche du centre et des pôles d'activités économiques, livrable au 4e trimestre 2008. L'effort de maîtrise du foncier avec, entre autres, la mobilisation de l'Etablissement Public Foncier Régional avec lequel des collectivités ont déjà signé une convention et la présence d'une offre de logements neufs toujours diversifiée géographiquement démontrent la capacité d'adaptation des Alpes-Maritimes.

Soumis à l'augmentation des prix du foncier et du coût de la construction, les promoteurs sont à l'écoute de l'air du temps, et des nouvelles nécessités des familles. "Les principaux avantages du neuf sont ses performances en matière d'isolation phonique et thermique, explique Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC). Cependant, l'augmentation des divorces et du nombre de familles recomposées a modifié les besoins des acquéreurs.Jusqu'au 3-pièces, nous proposons une cuisine et un salon plus ou moins intégrés. Cela permet d'optimiser au mieux l'espace,d'utiliser chaque mètre carré disponible. Sur les plus grandes surfaces, les acheteurs demeurent attachés à des organisations conventionnelles.La cuisine fermée, la plus rationnelle possible avec des équipements performants, est en général préférée à la cuisine semi-ouverte ou à l'Américaine. L'apport du neuf se fait avec l'élaboration d'espaces de vie privatifs.Dans le salon, cela revient à prévoir en amont, dès la conception des appartements, la possibilité de diviser la pièce commune en plusieurs "coins", coin télé, coin hi-fi, bibliothèque, repas, etc." "Nous menons aussi une réflexion sur le coin bureau-informatique, poursuit-il. Il peut être conçu comme un espace ouvert à tous, comme un lieu qui concerne désormais toute la famille, des plus jeunes aux parents. Il peut aussi être envisagé comme un lieu dont on profite de façon individuelle, dans des familles qui disposent de deux, voire trois ordinateurs, éventuellement mis en réseau au sein du foyer". Au fur et à mesure de l'avancée des nouvelles technologies de l'information dans la vie quotidienne, les solutions apportées vont continuer d'évoluer. En témoigne le projet expérimental de la cité numérique du Fort d'Issy dans les hauts d'Issy-les-Moulineaux : "Tous les logements et lieux publics devront y être interconnectés par un réseau local interne (avec un câblage multimédia standard dans chaque pièce, comme c'est aujourd'hui le cas pour le réseau électrique), explique-t-on à la mairie. La "passerelle domestique"permettra, aussi bien de commander la mise en route d'équipements électroménagers, de l'éclairage ou de l'alarme que de surveiller à distance les aires de jeux de la résidence.

"Plus que celles d'hier, les familles d'aujourd'hui, avec des enfants issus de plusieurs unions et/ou de grandes différences d'âge, sont aussi en demande d'espaces d'intimité. La réponse est apportée dans les grands logements neufs avec le développement des "suites parentales", poursuit Jean-François Gabilla. La chambre est bien isolée du reste de l'appartement,avec une salle de bains,un dressing. C'est possible à partir des 3-pièces dans les collectifs et cela se généralise dans les duplex et les maisons, où les parents seront logés au rez-de-chaussée et le reste de la famille occupera le 1er étage".Cette évolution s'explique par la complexification des relations familiales mais aussi par "la valorisation de l'autonomie de chacun des membres du foyer", précise Claire Juillard-Macian. Chacun voudrait donc se sentir chez soi, profiter d'un espace… qui se réduit comme peau de chagrin avec l'augmentation du foncier et du coût de la construction. Entre 2004 et 2005, la surface moyenne des logements a subi, par exemple, une baisse moyenne de 3 % pour tenir compte de la désolvabilisation des acquéreurs due à la hausse des prix. Les appartements neufs compensent le manque d'espace en jouant sur la rationalisation. Cuisine, salle de bains, rangements sont intelligemment conçus. Mais ce n'est pas tout. "Pour maximiser au mieux les surfaces dans ces conditions, les espaces de redistribution sont revus par rapport à l'organisation traditionnelle, continue Jean-François Gabilla. Dans les petites surfaces, studios, 2, voire 3-pièces, l'entrée est sacrifiée et les couloirs éventuellement abandonnés avec des entrées directes du salon vers la ou les chambre(s).Mais, ces ajustements sont limités par les normes imposées et notamment la mise en application de la loi Borloo du 11 février 2005 sur les bâtiments d'habitation collectifs neufs qui prévoit, dès la construction, des dispositions architecturales et des aménagements propres pour faciliter l'accès des logements aux personnes à mobilité réduite. Et à partir de 4-pièces, les acquéreurs se montrent attachés à l'organisation traditionnelle des espaces de transition".

Indicateur Bertrand : Quelle est la problématique de l'habitat à l'échelle du territoire intercommunal ?

Nous avons réceptionné la maison que nous avons faite construire il y a quelques semaines et plusieurs défauts de construction nous ont échappé.Maintenant, notre constructeur refuse de les prendre en compte.Avons-nous un recours ? (Gisèle K.,Toulouse, 31)

Pour vous éviter toutes ces tracasseries, les banques ont mis au point des montages financiers qui répondent justement à ce souci de faire coïncider achat et revente. Il s'agit des prêts relais. Leur principe ? Il est très simple. Vous avez besoin de l'argent immobilisé dans votre logement actuel pour financer votre nouveau logement. La banque vous prête une partie de cette somme en attendant que vous ayez vendu l'ancien logement. Le crédit est toujours consenti sur une courte période, c'est-à-dire entre 12 et 24 mois maximum selon les banques. "Notre prêt relais est sur une durée qui reste à définir avec le client, explique Nathalie Leblanc, chef de produits immobiliers à la direction marketing de LCL, sa durée maximale est de 24 mois, mais il peut être beaucoup plus court".Quoi qu'il en soit, opter pour 24 mois paraît raisonnable. Ce qui vous donne le temps de vendre dans de bonnes conditions et en toute sérénité. Une fois la vente réalisée, vous remboursez la banque. Dans le domaine des prêts relais, les établissements de crédit ont des formules toutes calquées sur le même principe. La banque n'avance jamais la totalité de la valeur du bien à vendre. Dans la plupart des cas, le prêt équivaut à 70 ou 80 % de cette valeur. Et pour s'assurer que le prix correspond bien au marché, l'établissement exige une expertise du bien par un ou deux agents immobiliers ou d'autres experts. "Nous faisons toujours une expertise du bien, explique Christiane Jalon, responsable d'une agence Crédit Foncier à Chalon-sur-Saône, celle-ci est réalisée par nos propres experts qui connaissent parfaitement tous les marchés locaux.Cette expertise est,en outre,gratuite pour l'emprunteur". Pour les banques, l'expertise d'un professionnel est aussi une façon d'être sûre que vous ne surestimez pas votre bien, donc que vous le vendrez rapidement et que vous pourrez rembourser sans difficulté le moment venu. Si vous disposez déjà d'un compromis de vente sur votre bien actuel, c'est encore mieux. Car dans ce cas, la banque vous consentira peut-être un taux plus attractif. Il faut savoir qu'aujourd'hui, les prêts relais ne font plus l'objet d'une tarification particulière comme autrefois. Ils sont consentis aux mêmes taux que les autres prêts. "Nous considérons que le prêt relais est une avance qui correspond en partie ou en totalité à de l'apport personnel, ce qui nous permet de pratiquer les taux les plus bas", note encore Christiane Jalon. Le fait d'avoir un compromis en poche peut également encourager la banque à vous avancer davantage au titre du prêt relais. "Si les conditions suspensives du contrat sont levées, nous pouvons prêter jusqu'à 90 % du prix du bien", affirme encore Christiane Jalon. Bref, plus vous avez de cartes en main, autrement dit plus vous donnez d'assurances à la banque, mieux vous négocierez le taux de votre prêt.
 

“Des espaces évolutifs et personnalisés”

“Nous menons un projet de rénovation urbaine sur trois axes”

“Nous voulons favoriser la mixité sociale”

Sous le stratège, on sent percer le rebelle. L’envie d’animer les friches industrielles. De bousculer nos pâles périphéries et notre habitude “d’achever brutalement les lotissements là où commence le labour”. Une solution : implanter près des villes une micro agriculture (captage de l’eau, production de combustibles…) où le public se baladerait. Autre solution : constituer de vastes parcs urbains comme les villes américaines au 19e siècle, à un moment où elles explosaient. Cela en donnant tout de suite un statut au terrain et en progressant à mesure que le bâti se métamorphose. Les projets qui font pousser cette modernité ne manquent pas. Desvigne conseille le Grand Londres sur des sites liés aux futurs Jeux Olympiques. A Bordeaux, il a facilement convaincu Alain Juppé de jeter les bases d’un parc en centre ville longeant la rive droite de la Garonne. Il participe aussi à la création du parc de Lyon-Confluence, à la transformation de la Plaine du Var à Nice, au plan paysager de Cergy-Pontoise, à la reconversion du port d’Anvers… Aux Etats-Unis, le paysagiste travaille pour des fondations d’art réputées (Minneapolis, Saint-Louis, Dallas) et vient d’être sélectionné pour le concours d’un parc à la pointe de Manhattan. “Je suis un passeur entre les cultures américaine et européenne”, constate t- il. Un “frontalier” comme dans la vie.

“2006 a été la quatrième année consécutive de vente à un très haut niveau pour le logement neuf et nous avons même atteint un record historique, avec 126 262 logements vendus, soit une augmentation de 4 % par rapport à 2005” se félicite la Fédération des promoteurs-constructeurs. Et de pronostiquer des résultats maintenus pour 2007, “dont le chiffre des ventes devrait se situer autour de 120 000 unités”. Une légère diminution de l'activité ressort des chiffres – encore provisoires – de la promotion neuve, sans que cela signifie un ralentissement significatif ou inquiétant de l'activité. Même constat du côté des notaires. “La légère décélération des prix constatée dans certaines agglomérations, comme celles de Rennes ou de Nantes par exemple, correspond davantage à un rééquilibrage, une sorte d'atterrissage en douceur, après des années de hausses importantes, qu'à un brusque revirement de tendance qui pourrait nous inquiéter. Il est même plutôt salutaire de voir les prix se stabiliser, tant il est vrai qu'ils ne pouvaient guère aller plus haut sans compromettre les possibilités d'acquisition des ménages” souligne Luc Menger, délégué à la communication de la chambre des notaires de Rennes.

J'ai entendu parler de copropriété horizontale dont les charges seraient peu élevées. De quoi s'agit-il ? (Suzanne L.,Fontenay-sous-Bois, 94)

Indicateur Bertrand : Quelle est votre activité en matière de certification pour les logements ?
Antoine Desbarrières : Nous avons enregistré une forte croissance des demandes, puisque nous passons à plus de 100 000 logements engagés dans une démarche de certification, toutes marques confondues, contre moins de 40 000 en 2002. Nous avons constaté que les demandes de certification augmentaient plus vite que la construction, pour plusieurs raisons. D'abord l'incitation des pouvoirs publics à tous les niveaux, en particulier au niveau local, où ils peuvent d'autant mieux mettre en avant leurs exigences qualitatives qu'ils sont propriétaires des terrains. Certaines collectivités, avec lesquelles nous signons des conventions, peuvent inciter financièrement à la construction de bâtiments basse consommation. Rennes Métropole par exemple, ne finance que les logements sociaux qui obtiennent la certification. De plus les professionnels veulent montrer que leurs réalisations vont dans le sens d'une préoccupation générale pour le développement durable. La certification a été élaborée par le législateur dans ce but, avec des critères de qualité consensuels.
I. B. :…Et les professionnels de la promotion immobilière répondent présents…
A.D. : Tout à fait, c'est ce qu'exprime l'engagement de majors de la profession, comme Vinci Immobilier, Meunier Habitat ou, plus récemment, Bouygues Immobilier qui engage l'ensemble de sa production sous la marque Habitat & Environnement.
I.B. :L'abondance de marques ne nuit-elle pas à la visibilité de la certification pour le consommateur ?
A. D. : C'est une vraie question et les associations de consommateurs qui siègent dans nos instances relaient la nécessité de simplifier le message. Mais pour que le particulier puisse avoir l'opportunité d'acheter ou de louer un logement certifié, il faut qu'il y ait une offre suffisamment importante. En amont, il faut donc que le maître d'ouvrage ait eu envie de s'engager dans une certification. En développant des marques adaptées, avec des référentiels spécifiques, nous avons convaincu plus de professionnels de s'engager. Pour le grand public, cela engendre une difficulté à s'y retrouver. C'est une préoccupation majeure pour nous et dès lors que nous pourrons le faire, nous simplifierons les choses. Aujourd'hui, il est encore trop tôt, car nous avons des demandes spécifiques de la part des promoteurs, des maîtres d'ouvrages. Par contre, pour répondre aux attentes du public, nous allons lancer une grande campagne de communication, dans le cadre d'une politique générale de sensibilisation et d'action pédagogique sur la qualité du logement. Cette campagne va couvrir toutes les marques de qualité. Elle s'appuiera sur les grands médias audiovisuels et sur Internet. Vous la découvrirez cet automne, au moment des salons immobiliers.
I. B. : L'offre des industriels et la mise en oeuvre de nouveaux matériaux plus performants suit-elle l'exigence de qualité ?
A. D. : Pour élaborer nos référentiels, nous travaillons en collaboration étroite avec les experts issus du monde de l'industrie et les centres techniques comme le CSTB. Les industriels siègent également dans nos instances. On peut dire que l'offre de produits suit bien les évolutions réglementaires et celles de nos certifications. Certains sujets restent difficiles, comme l'acoustique, d'autant que la mise en oeuvre, étant donné la pénurie de main d'oeuvre qualifiée, est problématique. L'un des points difficiles reste la qualité de l'air dans les logements et les problématiques liées au choix des matériaux. On commence à avoir, sur les aspects environnementaux, un certain nombre de directives. Par contre, sur les aspects sanitaires, les choses sont beaucoup moins claires. Il y a encore des disparités fortes sur les appréciations qui peuvent être faites quant aux émissions de composés organiques volatiles des différents produits. Du coup, les industriels sont pour l'heure très prudents dans ce domaine, malgré leur volonté d'avancer.
I. B. : Quelles sont les grandes évolutions actuelles des différentes marques ?
A.D. : Globalement, l'ensemble des marques de qualité continue d'évoluer en allant plus loin sur la qualité environnementale. Lorsque cette dimension existe déjà, comme pour la marque Habitat & Environnement, nous allons intégrer de nouvelles dimensions comme celle du confort visuel. On va aussi plus loin sur l'énergie, en intégrant des niveaux de performances supérieures, avec les énergies renouvelables, les bâtiments basse consommation avec Effinergie. Et nous allons intégrer cette dimension environnementale aux marques qui ne la présentaient pas, avec par exemple un niveau Qualité Environnementale pour la marque NF Logement. Nous travaillons aussi sur la qualité de l'air dans les logements, en avançant aussi vite que possible dans un domaine difficile. L'évolution réglementaire sur l'accessibilité et la loi handicap nous entraîne également à travailler sur l'accessibilité et l'habitabilité des logements. Nous mettons l'accent sur la prise en compte du vieillissement de la population, avec des exigences sur la conception des logements, certains équipements dans les salles de bain, mais aussi la conception des menuiseries.

Pas facile de changer d'appartement quand on est propriétaire. Mais pas si compliqué que ça non plus. Car les banquiers ont mis en place une gamme de prêts bancaires qui permet de faciliter l'opération. Explications.

Véritable ville en chantier et locomotive des Bouches-du-Rhône, Marseille se métamorphose depuis des années sur l'ensemble de son territoire. Les exemples ne manquent pas comme la réalisation des Hauts de Sainte-Marthe dans le 14e arrondissement, nouveau quartier à vocation résidentielle sur un site de 150 ha. C'est dans le 14e que Promogim commercialise ainsi Le Clos Saint-Jérôme, à proximité de la Faculté des Sciences, livrable au 1er trimestre 2009. Dans le 2e arrondissement, la requalification de la rue de la République, qui entre dans un projet plus vaste de rénovation du centre-ville, a pour objectif de rénover l'ensemble du patrimoine de cette artère haussmanienne destinée à libérer une offre de logements dans ce secteur. Ce projet est notamment conduit par Marseille République, propriétaire d'une grande partie des immeubles de la rue, soit plus de 130 000 m2. Cette restructuration aura permis la mise sur le marché, d'ici la fin 2008, de 100 000 m2 de logements de qualité, du studio au 5/6-pièces, de 35 à 165 m2. Dans le 15e, le promoteur Pitch Promotion propose, lui, Les Terrasses de la Méditerranée. Parmi les innombrables projets qui tissent la toile urbaine de Marseille, le 16e arrondissement n'est pas le plus mal loti, avec la création d'un pôle touristique, culturel et éducatif autour de la peinture, baptisé Villa Mistral, qui consiste à réhabiliter la villa éponyme et les 3 460 m2 de son jardin. C'est aussi dans ce secteur que prend place la base nautique de la Lave destinée à favoriser le développement des activités de l'Estaque, au pied des falaises qui amorcent les calanques de la Côte Bleue. C'est dans ce fameux quartier de l'Estaque, qui voit son cadre de vie amélioré avec l'Espace Mistral sur 2,5 ha dans la continuité du noyau villageois, qu'Art Promotion commercialise Le Patio Cézanne, à proximité immédiate du port. Les 22 logements, qui correspondent au développement d'une offre nouvelle dans ce secteur, sont commercialisés à 3 550 e/m2 pour une livraison prévisionnelle au cours du 1er trimestre 2008. Le promoteur est aussi présent à Aix-en- Provence avec Villa Florentine, 28 logements de standing commercialisés 5 500 e/m2 à proximité du Cours Mirabeau, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Avec un prix plus abordable, le même promoteur propose au nord d'Aix-en-Provence, sur la commune de Lambesc, le Parc Fenestrelle, pour la fin de cette année à 2 920 e/m2.