Conseils, Actualité

D'une année à l'autre, le département évolue assez peu : 500 ventes au 1er trimestre au lieu de 480 l'an dernier. A la fin de l'année, le stock était l'un des plus pauvres d'Ile-de-France après celui de Paris. "L'inquiétude reste toutefois limitée pour ce département qui a du potentiel, ne serait-ce que par ses prix", commente l'Adil. A 3 580 e/m2 en moyenne, le Val d'Oise se range juste après la Seine-et-Marne et concurrence l'Essonne. Argenteuil demeure la ville clé, où Nexity Féreal et Bouygues Immobilier lancent des programmes collectifs et Nexity Domaines 14 maisons entre 340 000 et 412 000 e. Si l'activité de Cergy- Pontoise s'est repliée l'an dernier, elle enregistre une certaine relance à partir de nouvelles résidences (Les Nouveaux Constructeurs, Nexity Fereal qui commercialise son 2-pièces à partir de 172 000 e).

La haute qualité environnementale, c'est d'abord une association homonyme. “Notre association regroupe des acteurs représentatifs du secteur du bâtiment autour d'un objectif commun : améliorer les pratiques existantes pour construire en économisant les ressources énergétiques et naturelles, de manière plus saine, sans sacrifier le confort” explique Guy Chautard, directeur de l'association HQE®. Regroupant des représentants des collectivités locales, des professionnels, mais aussi des associations de préservation de l'environnement, des scientifiques, des organismes comme l'Ademe ou le CSTB par exemple, l'association HQE® a hérité ses 14 cibles d'un programme de recherche mené par le ministère de l'équipement. Ces cibles représentent plutôt des points de vigilance, qui permettent aux acteurs du bâtiment de savoir à quoi il faut faire attention et ce qu'il faut privilégier pour construire en respectant l'environnement. “Nous avons déposé la marque HQE® et ses 14 cibles afin d'être sûrs de conserver un langage commun, tout en nous engageant à la diffuser et à la mettre à disposition de tous”, ajoute Guy Chautard. A chacune des 14 cibles correspondent des préoccupations environnementales à prendre en compte pour voir son opération certifiée. Par exemple, la cible concernant le choix des produits et des procédés de construction engage le professionnel à choisir des matériaux à faible impact environnemental. Quant à la cible “gestion de l'eau”, elle a pour objectif la maîtrise de la consommation. Cela peut se traduire par la pose de robinets limitateurs de débit, mais aussi par l'installation de récupérateurs des eaux pluviales, qui pourront par exemple servir à l'arrosage des jardins. Autre préoccupation majeure de la HQE® : réaliser des chantiers propres, ce qui signifie non seulement traiter les déchets du chantier, mais aussi veiller à causer le minimum de nuisances, entre autres sonores, pour les riverains du chantier.

“Nous revenons à une situation plus juste"

"L'investisseur doit d'abord évaluer le bilan financier de son opération".

“L’opération Ile Seguin-Rives de Seine est plus que jamais attractive”

Si la production de prêts à taux révisables n’a jamais égalé celle des taux fixes, elle est encore plus faible aujourd’hui. Car, l’écart qui les séparait est quasiment effacé. Entre un prêt à taux fixe autour de 4,25 % et un taux révisable à 4 %, les Français n’hésitent généralement pas longtemps : ils optent pour la sécurité d’un taux fixe. A priori, ils ont raison. D’ailleurs, un certain nombre de banques les déconseillent. Empruntis n’en fait même plus état dans son baromètre des taux. Faut-il pour autant les éliminer ? “Ce sont des formules très souples qui permettent aux emprunteurs de maîtriser le coût de leur crédit”, martèlent les tenants des crédits à taux révisable. “Ils sont risqués car on n’en connaît pas à l’avance le coût final et en cas de forte hausse, on s’expose à une augmentation de sa mensualité”, rétorquent les adeptes des formules à taux fixe. En fait, tout dépend du niveau des taux et du degré de risque que l’on est prêt à prendre. Opter pour ce type de prêt, c’est avant tout faire le pari d’une baisse de taux à un moment ou à un autre. Seulement voilà, dans le contexte actuel, il y a plus de chance qu’ils continuent à grimper. D’autant qu’en juin dernier, Jean-Claude Trichet, le président de la BCE, n’a pas écarté cette hypothèse. Le pari est donc risqué. Ceux qui ont cru faire la bonne affaire en empruntant à taux révisable ces dernières années, alors que les conditions d’emprunt étaient au plus bas, n’ont sans doute pas manqué de s’en apercevoir. “Les particuliers qui ont souscrit un prêt à taux révisable au cours des trois dernières années se verront largement pénalisés par les évolutions futures des taux d’intérêt, expliquait récemment Christophe Crémer, le président de Meilleurtaux, en règle générale, ils subissent une hausse de taux supérieure à 2,30 points et donc une augmentation des mensualités de plus de 20 %”. Pour preuve, la mensualité d’un prêt de 100 000 e sur 20 ans passe de 590 e à 716 e. Quant à ceux qui ont opté pour un prêt à taux révisable capé, la hausse de la mensualité est à peine moins rude : 18 %, passant de 590 e à 699 e. Heureusement, il existe des verrous de sécurité pour éviter que les mensualités ne grimpent trop. Dans la plupart des formules, la répercussion des hausses se fait non pas sur la mensualité mais sur la durée du crédit qui s’allonge. “Ce qui compte, c’est de faire une économie les premières années du prêt, alors que les intérêts courent sur le maximum de capital”, martèlent les banquiers. Reste que pour un taux révisable, mieux vaut faire court. Tous s’accordent, en effet, à dire que dans un taux révisable, la durée est une donnée essentielle et que, pour prendre le moins de risque possible, 5 à 7 ans paraît l’option la plus raisonnable. En revanche, sur des durées de 15, 20 ou 25 ans, la formule paraît beaucoup plus risquée tant l’évolution des taux est imprévisible à très long terme. Malheureusement, rares sont ceux qui peuvent emprunter sur de courtes durées. C’est même plutôt l’inverse. On assiste aujourd’hui à un allongement très sensible des durées de crédit. En particulier pour les primo accédants qu’il n’est pas rare de voir emprunter sur 25 ou 30 ans aujourd’hui.

Dans le secteur immobilier comme ailleurs, développement durable et qualité environnementale sont sur toutes les lèvres. Enquête sur leur traduction concrète.

Les agglomérations de Toulouse et Bordeaux, toujours très demandées, enregistrent une progression de leur offre de logements neufs grâce à un développement urbain maîtrisé.

Les certifications “vertes" ont le vent en poupe. Qu'il s'agisse de programmes en collectif ou de maisons, les promoteurs et les constructeurs sont nombreux à choisir des certifications mettant l'accent sur la qualité environnementale de leurs réalisations. Ainsi, en juin dernier, quatre nouveaux constructeurs ont rejoint le dispositif NF Logement maison individuelle, démarche HQE®. De la Franche-Comté, avec les Constructions Bullier, à la Lorraine et à la Vendée, avec Maisons d'en France et Satov Constructions, la démarche HQE®, à peine lancée dans le secteur de la maison individuelle, s'étend peu à peu aux quatre coins de l'Hexagone. Côté appartements, de nombreux opérateurs s'engagent également, y compris parfois pour l'ensemble de leur production. La marque Habitat &Environnement distingue ainsi les réalisations de groupes d'envergure comme Vinci Immobilier, Meunier Habitat ou, plus récemment, Bouygues Immobilier.

Au travers des paysages franciliens, des pages de l’urbanisme des années 60 se tournent et des friches industrielles reprennent forme. Cette nouvelle dynamique a un prix.

“L’avenir du secteur immobilier est marqué par l’intensification de la diversification tant géographique qu’au niveau du produit même. Les sociétés immobilières devront envisager l’avenir avec ces nouvelles stratégies de diversification, notamment en renforçant leur activité à l’étranger, à la recherche des marchés immobiliers à développer. En ce sens, Fadesa a été l’un des groupes immobiliers européens pionniers, suivant un processus d’expansion internationale avec son propre réseau de commercialisation présent dans treize pays. Ainsi nous avons parié sur des pays proches tant géographiquement que culturellement tels que la France et le Portugal, mais également sur des pays ayant des perspectives de forte croissance, tels que ceux de l’Europe de l’Est, le Mexique et le Maroc. Le défi sera de s’adapter aux exigences d’une demande de plus en plus forte, notamment grâce la valeur ajoutée à donner à chaque promotion immobilière pour obtenir un produit compétitif et de qualité.”

Je souhaiterais savoir en quoi consiste une offre de prêt lorsqu'on sollicite un crédit pour un achat immobilier ? (Stéphanie M.,Cergy-Pontoise,95)

Du 19 au 22 octobre prochains se tiendra à Angers le 9e salon de la maison en bois. Avec près de 33 000 visiteurs et plus de 230 exposants, le salon a confirmé en 2006 tout l'intérêt pour ce mode de construction, plus répandu chez nos voisins allemands, suisses ou autrichiens. Le salon permettra aux visiteurs de découvrir les futurs bureaux du Centre régional de la propriété forestière des Pays de la Loire. Installé dans l'enceinte du parc des expositions d'Angers, ce bâtiment de 120m2 est l'exemple même d'une construction modulaire, extensible, facilement démontable et modulable. De la structure aux parements, en passant par les intérieurs et les isolants, formés de laine de bois et d'ouate de cellulose, le bâtiment utilise du bois en provenance de productions régionales certifiées. L'occasion pour tous de découvrir un matériaux de construction “tendance" et respectueux de l'environnement.

Vous souhaitez profiter d'un logement de qualité, bénéficiant des dernières évolutions techniques et des normes de sécurité et de confort les plus actuelles et avez donc décidé de choisir un logement neuf. Que vous fassiez construire votre maison par un constructeur de maison individuelle ou optiez pour un logement dans un programme de maisons ou d'appartements construit par un promoteur, vous devrez vous décider sur plan, c'est-à-dire vous engager sur un bien qui n'existe pas encore. Cela ne signifie pas pour autant vous lancer dans l'inconnu les yeux fermés. L'achat d'un bien en état futur d'achèvement (Vefa), est sérieusement encadré par la loi et vous bénéficiez de garanties légales, qui vous protègent contre les mauvaises surprises.

L'image tranquille du marché bordelais se confirme en cette année 2007, même si, selon Xavier Longin, consultant auprès de Stratis Conseil : "Le taux d'écoulement des programmes est en forte baisse et le marché aurait tendance à se tendre". En matière d'urbanisme, l'année 2007 est à inscrire d'une pierre blanche pour Bordeaux puisque la ville assiste à la création de trois zones d'aménagement concertées avec Bassins à Flots, Bastide 2 et Berges du Lac, dont la construction de plus de 5 500 logements devrait être réalisée entre 2009 et 2015. Ces projets n'oublient pas la part qui devrait être dédiée aux primo accédants grâce à des charges foncières imposées sur les nouvelles Zac pour proposer des logements à des prix de vente bloquées. Rive droite, dans le sillon de la Zac Coeur de Bastide, de nombreuses opérations de construction, de réhabilitation et d'aménagement ont été engagées qui se poursuivront au fil de la reconquête des espaces délaissés : faisceaux ferrés, emprises institutionnelles, friches industrielles transformées en jardin botanique, facultés. La dynamique économique et commerciale initiée par la zone franche et la réhabilitation des berges du quai de Queyris se propage à l'ensemble du quartier au rythme des opérations d'aménagement urbain qui s'achèveront avec la construction des deux nouveaux franchissements de la Garonne et le bouclage des boulevards à l'Est du quartier. La Bastide endosse son nouveau rôle de quartier de centre ville et pôle de centralité de l'agglomération. Les opérateurs répondent présents sur l'ensemble des secteurs en développement tels que Nexity George V au coeur de la Bastide, Bouygues Immobilier sur les quais des Chartrons ou Piera et Bouygues à proximité du quartier Mériadeck. D'autres promoteurs, tels que Sefiso, présent par ailleurs dans les Landes, commercialise une opération dans le quartier Saint-Louis, avec Les Attiques. A Bordeaux, la démarche Haute Qualité Environnementale ® a fait son entrée avec, par exemple, la réalisation d'Icade Capri qui propose Le Parc Montesquieu, en bordure du futur parc urbain. Enfin, le tramway structure rapidement l'espace urbain et, après la mise en service de la première phase, celle de la deuxième phase permet de porter la longueur du réseau à 43,3 km pour 84 stations desservies.

Indicateur Bertrand : Comment la région normande a-t-elle évolué pendant ces deux premiers trimestres?

De Montpellier à Nice, en passant par Marseille, les opérateurs et les collectivités s’adaptent afin de diversifier au mieux l’offre de logements.