Conseils, Actualité

Assurément, la très forte hausse des taux révisables, les rend beaucoup moins attractifs aujourd’hui. D’où un plébiscite pour les taux fixes bien que leur remontée soit également très sensible. Certains banquiers avancent toutefois qu’ils sont rigides et pas forcément sans risque. Bien sûr, ceux qui ont eu la mauvaise idée d’emprunter à 10 % au début des années 90 s’en sont sans doute mordus les doigts dans la mesure où ils n’ont pu bénéficier des fortes baisses enregistrées sur les taux révisables. Mais l’argument ne vaut pas aujourd’hui puisque les taux sont relativement abordables. Rien de tel, en effet, qu’un taux dont on est sûr qu’il n’évoluera pas durant 15, 20 ou 30 ans. Avec des taux autour de 4 %, on a peu de chance de le regretter. Reste que de tels barèmes sont désormais réservés aux emprunteurs disposant du meilleur “scoring” et n’empruntant pas à trop long terme. Ceux qui ont un profil moins favorable et qui cherchent à emprunter sur 25 ou 30 ans, peuvent s’attendre à des taux supérieurs. Sur 20 ans, le taux servi oscille, selon Meilleurtaux. com, entre 4,05 et 4,20 % ; sur 25 ans, entre 4,15 et 4,30 % et sur 30 ans entre 4,35 et 4,55 %. Quant à ceux qui envisagent d’emprunter sur 40 ou 50 ans, les taux s’envolent à 5 % et plus. Même à taux révisable ! “Le vrai problème est celui du décalage entre les prix de l’immobilier et le pouvoir d’achat des acquéreurs, explique Jean-Pierre Bourgeois de l’UCB, on essaie de trouver des solutions qui sont toutefois réservés aux emprunteurs très jeunes. Ils ont le choix de rester locataire ou d’acheter avec de plus petites mensualités”. Le Crédit Immobilier de France propose désormais une durée pouvant aller jusqu’à 40 ans, la Kutxa banque (établissement espagnol) qui distribue ses crédits (en dehors du Sud-Ouest) par le courtier Cafpi, jusqu’à 50 ans. “En 10 ans, les prix de l’immobilier ont été multipliés par deux, alors que le pouvoir d’achat des primo accédants ne progressait que de 25 %”, plaide Jean- Pierre Bourgeois. Pour Geoffroy Bragadir, le président du directoire d’Empruntis, cet allongement inéluctable des prêts n’est pas forcément la panacée. Surtout pour les familles modestes. “Pour un prêt de 150 000 z sur 50 ans à 4,90 %,l’emprunteur n’aura remboursé, au bout de 5 ans que 3 % du capital. A titre de comparaison, sur 35 ans, il aura payé 7 % du capital et sur 15 ans,27 %.Quant au coût du crédit, il est faramineux :252 000 z pour un prêt sur 50 ans contre 150 000 sur 35 ans ou 49 700 sur 15 ans”. Conclusion, un couple qui loue un appartement à 1 000 e par mois devra débourser 1 240 e pour se rendre propriétaire du même bien, soit 240 e d’écart. Reste la déductibilité des intérêts d’emprunt qui adoucira forcément la note. “En adoptant sa mesure fiscale de déduction des intérêts d’emprunt, le gouvernement Sarkozy fait pencher la balance en faveur des propriétaires. Un locataire paie son loyer 12 mois sur 12, un propriétaire ne paiera ses mensualités qu’environ 11 mois sur 12, conclut Meilleurtaux.com, elle contribue à générer une nouvelle demande pour l’accession à la propriété en poussant les locataires à avancer dans leur projet”.

Depuis le 1er juillet, un Diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être joint au contrat de location. Cette obligation d’information permet aux locataires de comparer plus facilement les consommations énergétiques des différents logements qu'ils prospectent. Une préoccupation citoyenne, certes, mais aussi économique car ils peuvent ainsi anticiper sur les charges de chauffage et de production d'eau chaude dont ils devront s'acquitter. Après l’état de risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique représente un nouveau moyen d'information pour les locataires.

Plus simple et plus rapide : c’est le double objectif affiché par le nouveau permis de construire. Une profonde réforme verra le jour à la rentrée. Exploration.

Les ventes du département se développent de 15 % par rapport à l'an passé, mais le prix de 3 470 e/m2 de moyenne reste doux. Meaux est une ville productive : en 2005 et 2006, 800 permis de construire ont été accordés dans le diffus et d'autres sont à l'instruction sur la Zac de l'Etang aux cygnes d'une capacité de 500 logements. L'amateur de grands appartements trouve son bonheur pour 200 000 à 300 000 e et a le choix, en ce moment, entre une dizaine de programmes collectifs (Bouwfonds Marignan, Sogeprom, Terralia, Promogim…) et des maisons (Geoxia). Melun est aussi le théâtre d'une production soutenue : 4 à 5 résidences sont sur le marché, dont 2 nouvelles signées Sepimo. La Ville est en phase amont de création de Zac sur la plaine de Montaigu (1 800 logements) et s'apprête à passer son grand oral devant l'ANRU pour ses quartiers nord. Sur la ville nouvelle de Sénart, à cheval sur la Seine-et-Marne et l'Essonne, des formes nouvelles sont imaginées pour répondre aux attentes des futurs propriétaires sans peser sur leurs budgets. Les appartements deviennent plus compacts tandis que les maisons de ville avec jardinets rivalisent avec le pavillon. L'effet "Tanguy" jouant à plein, Artenova Immobilier vient de livrer des maisons et des appartements à Tigery, dont certains sont accompagnés d'Evoluvie : un procédé de cloisons en kit permettant de faire évoluer l'espace habitable à mesure que la famille grandit ou rapetisse. Surcoût : 5 000 e. Le promoteur a des disponibilités sur Combs-la-Ville et Savigny-le-Temple.

Le Val-de-Marne navigue à près des 4 450 e/m2 avec une hausse confortable de 9 %. Fort de nouveaux projets en Zac ou de zones de rénovation urbaine, il témoigne d'un niveau correct des ventes qui toutefois s'est légèrement tassé par rapport au 1er trimestre 2006, très dynamique. Faut-il voir l'effet d'un réajustement ? Il est prévisible que l'activité se maintienne sur les communes qui concentraient plus du tiers de l'offre à elles trois en 2006 : Choisy-le-Roi, Créteil et Vitry-sur- Seine. Nogent-sur-Marne propose 7 à 8 programmes, dont certains en travaux. Autant de preuves du dynamisme de la commune qui se construit une école européenne, une crèche et une maison de retraite.

Il n'y a pas que les acteurs du bâtiment qui se préoccupent de l'avenir de la planète. Voilà que les banquiers s'y mettent ! En lançant lors de la dernière journée de l'environnement, un fonds commun de placement “vert", la banque privée Neuflize OBC a marqué sa volonté d'offrir à ses clients conscients de leurs responsabilités de citoyen, un moyen de concilier placements financiers et environnement. Baptisé Noam Planète, ce fonds commun de placement est investi dans des sociétés dont l'activité est tournée vers la protection de l'environnement. Qu'il s'agisse d'entreprises de transports, d'innovations technologiques ou d'énergies propres comme l'éolien, le solaire ou l'hydraulique, ces entreprises travaillent toutes à réduire l'impact de l'activité humaine sur notre planète. Concilier économie et écologie, une utopie ? "Non car un ensemble de facteurs, parmi lesquels l'évolution des réglementations, la raréfaction de certaines énergies, nous conduisent à penser que le respect de l'environnement créera de belles opportunités de croissance" pronostique Dominique Pouliquen, co gérant de Noam Planète.

La Seine-Saint-Denis frôle les 3 700 e/m2. Ce prix "grande couronne" aux portes de Paris explique l'engouement du public pour les biens locaux. Revers de la médaille, il grimpe de 10 % : la hausse la plus significative d'Ile-de-France.

Des quartiers de la Seine-Saint-Denis ont réussi le pari de séduire des acquéreurs moins traditionnels que les catégories populaires. Ce sont les rues pavillonnaires des Lilas, le Bas-Montreuil où de jeunes générations de créateurs se sont mitonné des lofts dans d'anciens locaux d'activité, les Puces de Saint-Ouen… Ces secteurs présentent les avantages d'être à hyper proximité de Paris et du métro. Etant donné qu'ils ont presque fait le plein, d'autres points chauds prennent le relais, comme les centres-villes de Saint-Ouen et de Montreuil. Aux Lilas, les prix figurent parmi les plus élevés du département : 5 337 e/m2 de moyenne dans un petit programme de Kaufman & Broad, rue des Bruyères. Ce qui revient à débourser à partir de 530 000 e pour une maison et de 350 000 e pour un 3-pièces.

Le permis de construire ne porte que sur des biens immobiliers. Sont soumises au permis de construire : les constructions qui créent plus de 20 m2 de surface hors oeuvre brut (Shob) Sont soumises à déclaration préalable : les constructions qui créent entre 2 et 20 m2 de Shob. Les constructions de moins de 2 m2 qui ont une hauteur de plus de 12 m. Il existe des cas particuliers : éoliennes, piscines, murs et constructions classées dans les sites classés et secteurs protégés. Lors du dépôt du permis de construire : il ne sera plus exigé de joindre à la demande le plan intérieur de la construction. La surface de plancher du projet de construction sera strictement déclarative et engagera la responsabilité du constructeur. Lors de l’achèvement des travaux : le certificat de conformité est remplacé par la déclaration d'achèvement des travaux. Pour tout renseignement : www.urbanisme.equipement.gouv.fr

"Les solutions existent pour aller vers des performances toujours plus grandes"

Indicateur Bertrand : Quelles sont les tendances du marché ?

L'activité du "91" a bien redémarré ces derniers temps et le prix ne bouge pas : 3 600 e/m2. Massy et Wissous font preuve d'une activité soutenue. A Corbeil-Essonnes, l'optimisme est de mise : "Il y a 10 ans, aucun promoteur ne venait nous voir.Maintenant, une dizaine d'opérateurs réalise des projets plus ou moins gros. En 5 ans, nous avons délivré 100 permis pour des maisons et 800 pour du collectif ", constate non sans satisfaction l'adjoint à l'urbanisme Jean-François Aymard. A moyen terme, s'annoncent de grands projets : 500 logements sur les bords de Seine et 800 sur la friche des papeteries Darblay. Corbeil s'inscrit aussi dans une logique de rénovation urbaine avec notamment davantage de démolitions reconstructions que prévues sur la cité des Tarterêts. Plus à l'Ouest, le Val d'Orge vit un rebond. La communauté d'agglomération sera l'une des premières à finaliser son Scot fin 2007. Sur Brétigny-sur-Orge, 3 000 logements s'apprêtent à sortir du sol dans les 15 ans à venir. "Notre développement s'explique en partie par la qualité du cadre de vie, clarifie François Rodde, chargé de mission à l'urbanisme. Brétigny est une ville à la campagne, dont la moitié du territoire se situe en zone agricole bien qu'elle soit à 25 mn de Paris par le RER C". La mairie vient de lancer la Zac Clause Bois Badeau, dont les premiers permis seront déposés à la fin de l'année. Non seulement cet aménagement de 42 ha est l'un des plus vastes d'Ile-de-France (1 600 logements mixés avec du tertiaire et des commerces), mais il se focalise sur le développement durable puisqu'il se situe en bordure du plateau de l'Orge. Sur la Zac Collenot, 400 logements sont en pleine vitesse de croisière et des chantiers démarrent peu à peu (Promogim) tandis que des programmes réservent des disponibilités près de la gare. Prévoyez dans les 200 000 e pour un 3-pièces classique et 130 000 e pour un plus compact. Autre exemple de la vitalité de l'Essonne, à l'échelle d'une petite puce : dans la partie rurale du Sud Essonne, sur un site classé de la vallée de la Juine, le bourg de Bouray crée de toutes pièces un pôle de vie en s'appuyant sur l'expertise de l'architecte des bâtiments de France. "Nous avions la volonté forte de mixer les générations autour d'un établissement de retraite pour handicapés, explique la maire Claire-Lise Campion. Ainsi de jeunes ménages qui avaient quitté la région reviennent et d'autres trouvent l'opportunité de s'agrandir". Une trentaine de maisons avec structure bois, panneaux solaires et jardins est prévue. Fin juin, les lotisseurs Arbey et Lotisol cédaient encore une dizaine de terrains à bâtir.

Dans le cadre d'un achat sur plan, puis-je bénéficier d'un droit de visite avant d'effectuer les versements intermédiaires correspondant au prix ? (Jean-Luc V., Fontainebleau, 77)

L'image tranquille du marché bordelais se confirme en cette année 2007, même si, selon Xavier Longin, consultant auprès de Stratis Conseil : "Le taux d'écoulement des programmes est en forte baisse et le marché aurait tendance à se tendre". En matière d'urbanisme, l'année 2007 est à inscrire d'une pierre blanche pour Bordeaux puisque la ville assiste à la création de trois zones d'aménagement concertées avec Bassins à Flots, Bastide 2 et Berges du Lac, dont la construction de plus de 5 500 logements devrait être réalisée entre 2009 et 2015. Ces projets n'oublient pas la part qui devrait être dédiée aux primo accédants grâce à des charges foncières imposées sur les nouvelles Zac pour proposer des logements à des prix de vente bloquées. Rive droite, dans le sillon de la Zac Coeur de Bastide, de nombreuses opérations de construction, de réhabilitation et d'aménagement ont été engagées qui se poursuivront au fil de la reconquête des espaces délaissés : faisceaux ferrés, emprises institutionnelles, friches industrielles transformées en jardin botanique, facultés. La dynamique économique et commerciale initiée par la zone franche et la réhabilitation des berges du quai de Queyris se propage à l'ensemble du quartier au rythme des opérations d'aménagement urbain qui s'achèveront avec la construction des deux nouveaux franchissements de la Garonne et le bouclage des boulevards à l'Est du quartier. La Bastide endosse son nouveau rôle de quartier de centre ville et pôle de centralité de l'agglomération. Les opérateurs répondent présents sur l'ensemble des secteurs en développement tels que Nexity George V au coeur de la Bastide, Bouygues Immobilier sur les quais des Chartrons ou Piera et Bouygues à proximité du quartier Mériadeck. D'autres promoteurs, tels que Sefiso, présent par ailleurs dans les Landes, commercialise une opération dans le quartier Saint-Louis, avec Les Attiques. A Bordeaux, la démarche Haute Qualité Environnementale ® a fait son entrée avec, par exemple, la réalisation d'Icade Capri qui propose Le Parc Montesquieu, en bordure du futur parc urbain. Enfin, le tramway structure rapidement l'espace urbain et, après la mise en service de la première phase, celle de la deuxième phase permet de porter la longueur du réseau à 43,3 km pour 84 stations desservies.

Indicateur Bertrand : Comment la région normande a-t-elle évolué pendant ces deux premiers trimestres?

De Montpellier à Nice, en passant par Marseille, les opérateurs et les collectivités s’adaptent afin de diversifier au mieux l’offre de logements.

Haute ou basse, la Normandie possède trois grandes agglomérations où se concentrent l'activité du marché immobilier. A Caen, qui compte 200 000 habitants autour d'un grand pôle universitaire, 1 000 nouveaux logements sont prévus dans les années à venir, notamment autour du quartier de la presqu'île portuaire. En Haute-Normandie, Rouen et Le Havre sont tournées vers le large. "La demande est forte sur le marché immobilier de nos deux métropoles et elle entraîne des répercussions sur les petites villes alentour", estime la chambre régionale des notaires de Haute-Normandie. Les prix de l'immobilier, ancien comme neuf, ont rattrapé leur retard par rapport à d'autres grandes villes de région. Et même si la hausse marque un léger ralentissement, les programmes neufs bien situés, proches du centre-ville, peuvent dépasser 3 000 e/m2. A Rouen, les nouveaux logements se concentrent dans le cadre du projet Seine-Ouest et, sur la rive gauche, dans le quartier du centre commercial de Saint-Sever refait à neuf. Au Havre, le quartier dans le prolongement des Docks Vauban réaménagés prend son envol et les nouveaux logements voient le jour autour de l'îlot Saint-Nicolas.