Conseils

Bonnes nouvelles pour les emprunteurs: les taux de crédit baissent, le prêt à 0% est doublé dans le neuf et d'autres prêts apparaissent dans les villes et les régions. Explications.

Indicateur Bertrand : Comment se comporte le marché immobilier toulousain ?

Pour mettre toutes les chances de votre côté d'acquérir le logement de vos rêves, vous pouvez faire confiance aux labels et certifications. Opter pour un logement certifié, c'est s'assurer de sa qualité technique : confort acoustique et thermique, ventilation, sécurité vis-à-vis du risque d'intrusion, accessibilité et adaptation de l'habitat au vieillissement, durabilité de l'ouvrage. En bref, tout ce que vous ne voyez pas au premier coup d'oeil.

Thierry Iacazio : Grâce à sa situation d'agglomération importante, Montpellier a mis plus de temps à subir la baisse de fréquentation. Suivant les familles de logements proposés, selon qu'elles sont issues de Zac ou pas, certaines ne posent aucun problème de commercialisation. Ce qui requiert une vigilance, c'est le secteur libre.

Thierry Iacazio : Nous avons trois projets de résidences de tourisme situées sur la côte du littoral pour le 2nd semestre 2009. À l'échelle de Montpellier, nous allons lancer Coeur Marina, programme situé face au bassin Jacques-Coeur.

Pour trouver des locataires, le bien doit être situé dans une zone attractive. “Il y a des régions où les migrations sont plus importantes, note Raoul Grandhomme, de Broker France.

Cet appartement situé au rez-de-chaussée de la résidence propose une bonne répartition des parties jour et nuit. Le hall d'entrée de 5,55 m2, équipé d'un placard, dessert la pièce à vivre. Le très beau séjour d'angle de 26,75m2 s'ouvre sur une spacieuse terrasse carrelée de 23,45m2, doublant ainsi l'espace à vivre. La cuisine, attenante au séjour donne également sur la terrasse. Cette conception particulièrement fonctionnelle est idéale pour les déjeuners en famille et pour profiter pleinement des beaux jours. La partie nuit se situe à droite de l'entrée. Un dégagement de 2,60 m2 rejoint les deux chambres de 12,5 et 13 m2, toutes deux équipées d'un grand placard ainsi que la salle de d'eau de 4,80 m2. L'ensemble des prestations est particulièrement soigné, à l'image du système de rafraîchissement réversible qui équipe le séjour.

Chacun s'accorde à penser que les prix ne chuteront pas cette année. “Que le marché fonctionne au ralenti, c'est certain, mais il ne faut surtout pas s'attendre à une baisse généralisée des prix”, prédit Philippe Pailhès, en bon connaisseur du marché toulousain. Pour Alexandra François-Cuxac, les prix “ne connaissent pas d'effondrement. Ponctuellement, de gré à gré,sur des logements très avancés en termes de travaux, des baisses peuvent être proposées,mais les prix affichés se maintiennent à un niveau de 2 950 €/m2”. Seuls 13 % des logements ont été effectivement livrés, et les opérations de déstockage ne seront menées que sur des opérations livrées.

Indicateur Bertrand: Le Crédit Foncier vient de publier son enquête trimestrielle. Quels enseignements y puisez-vous sur le marché ?
>François Blancard: De manière générale, nous assistons au ralentissement de l'immobilier résidentiel dans toutes les régions, avec une vraie fracture depuis septembre.
Sur le marché du neuf, par rapport au 3e trimestre 2007, les ventes ont été divisées par deux, mais les prix sont restés élevés en régions, avec de fortes disparités locales : + 1,8 % dans le collectif (3431 €/m2) et +3,7 % dans l'individuel(249 500 €/lot).
L'Ile-de-France vit un blocage. Hormis à Paris, les stocks ont augmenté partout. L'investissement pourrait y devenir une porte de sortie, en raison des tensions sur le locatif.
I.B.: L'ancien suit-il les mêmes tendances?
>F. B. : En régions, le retournement de l'activité est moins marqué, mais les variations de prix plus accentuées : chute de près d'un tiers des transactions, baisse des valeurs au 4e trimestre (- 5 à 10 % sur l'année) dans une vingtaine d'agglomérations.
En Île-de-France, les volumes ont régressé dans l'ensemble des agglomérations et tous les arrondissements de Paris, mais de façon hétérogène : - 50 % dans le 18e, - 20 % dans le 15e, - 70% dans certaines communes de Seine-Saint-Denis…
Le recul des prix atteint - 5 %, sauf à Paris et parfois en 1ère couronne, et nos experts anticipent la poursuite d'une faible activité et d'une correction des valeurs.
“Nous distribuons autant de prêts-relais qu'avant”
I. B. : En tant que banquier, jouez-vous le jeu ?
>F.B. :Nous avons financé, en 2008, 10 % de dossiers en plus pour les particuliers, en dépit d'un marché du crédit à l'habitat moins actif, ce qui nous a permis de gagner des parts de marché.
Nous n'avons pas modifié notre politique d'octroi et notre portefeuille de clientèle s'avère sain, enregistrant peu de défaillances. Nous distribuons autant de prêts-relais qu'auparavant, à hauteur de 60 à 70 % de la valeur du bien en vente.
Nous ne pouvons pas nous priver de ce marché, qui demeure l'une de nos spécificités.
I. B. : Quel jugement portez-vous sur le plan de relance?
>F. B. : Ce plan est cohérent, en ce sens qu'il ne repose pas sur une seule mesure, mais sur plusieurs. Il est pragmatique parce qu'il s'appuie sur des dispositifs existants en les élargissant.
Cela a le mérite de ne pas créer de période d'accoutumance. Reste à aller plus loin dans l'innovation. On pourrait par exemple envisager le démembrement des parties collectives qui demeureraient à la charge des bailleurs sociaux, ou le démembrement intergénérationnel consistant à donner une partie du foncier à un membre de sa famille.
I. B.:Quels conseils donneriez-vous à l'acquéreur ou au vendeur ?
>F. B. : D'analyser le bien, de le comparer avec d'autres, de prendre plusieurs avis et d'en définir le juste prix. Je recommanderais d'être attentif au mix emplacement/qualité du bâti. La valeur d'usage revêt autant d'importance que le site ou l'environnement.
Nous vivons le retour du qualitatif. Si l'acquéreur potentiel est locataire, il a tout intérêt à sauter le pas, puisque les loyers augmentent.

Indicateur Bertrand: Qu'est-il envisagé au niveau local pour limiter la baisse de production de logements, alors que l'on estime les besoins à 12 000 nouveaux logements par an en Loire-Atlantique ?

Indicateur Bertrand : Étant donné la conjoncture, l'aménageur du Grand Lyon que vous êtes ne cède-t-il pas ses terrains à un prix trop élevé ?

Du côté des acquéreurs, le moral n'est plus au beau fixe comme au cours de ces dernières années. “La demande se raréfie et tandis qu'avant l'été, sur un même logement, il pouvait y avoir trois acquéreurs, il n'y en a aujourd'hui plus qu'un”, observe la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers).

Selon que l'on se place du point de vue du promoteur, du spécialiste de la gestion de patrimoine ou de l'investisseur lui-même, la rentabilité est une notion changeante.

Indicateur Bertrand: Vitry possède des réserves foncières, comme les Ardoines. Qu'en est-il?

Philippe Gadelle : Sur ces stations, la problématique est double : le foncier étant rare, l'offre l'est également. Elle est plus présente à la Grande Motte et, plus sporadiquement sur des stations comme Valras, Marseillan, Leucate... L'offre est réduite, peu représentative et souvent installée dans des niches. L'enjeu des stations du littoral est essentiellement touristique et, au regard des contraintes de la Loi Littoral, le développement de la promotion y est limité.

De nouveaux programmes sont engagés par Geoxia à Brignolles, Graveson, Collobrières, Saint-Rémy-de-Provence, Vauvenargues, Cavailllon et le Thor et Ogic à Hyères et Marseille. Promogim investit notamment la Croisette avec l'ouverture de Villa Liberté à Cannes la Bocca et Villa Louise dans le centre de Cannes. Immo-Up, installée à Toulon, commercialise depuis peu le Parc du Prieuré à la Valette du Var, Latitudes 43° sur l'île de Porquerolles et affiche toujours, entre autres, la Modena à Sanary-sur-Mer (2-pièces à partir de 230 000 €) et le Patio, où quelques duplex restent disponibles.

Indicateur Bertrand : Meyzieu a le vent en poupe, semble-t-il...