Conseils

La politique de la BCE allège incontestablement le coût de l'argent pour les banques qui se refinancent auprès d'elle. Elle favorise la détente sur le marché interbancaire (celui sur lequel les banques se prêtent entre elles) et contribue à baisser les taux à court terme des marchés financiers et notamment l'Euribor, qui sert de référence aux banques pour fixer les conditions des prêts immobiliers à taux révisable. De 5,35 % il y a quatre mois, ce taux est tombé à 2,80 % à peine aujourd'hui. Les taux révisables pratiqués pour les particuliers devraient donc redevenir attractifs. Ces baisses en cascades rejaillissent aussi sur les taux à long terme des marchés financiers. L'OAT 10, sur lequel s'adossent les prêts immobiliers à taux fixe, est en baisse depuis l'été dernier. En août 2008, il atteignait, en effet, 4,86 %, mais à la mi-janvier 2009, il était redescendu à 3,40 %. Les banques peuvent donc se financer dans de bien meilleures conditions qu'il y a quelques mois et proposer, de fait, des taux plus compétitifs aux emprunteurs particuliers. D'ailleurs, un prêt à taux fixe sur 20 ans se négocie aujourd'hui à moins de 5 %. Pour autant, les taux n'ont pas baissé dans les mêmes proportions. Entre début novembre et mi-janvier, la baisse des barèmes se situe autour de 0,45 point. C'est peu au regard de la chute spectaculaire des taux des marchés financiers. “On constate que les différentes baisses dont ont pu bénéficier les banques ne se sont pas répercutées intégralement sur les taux des crédits aux particuliers, indique Geoffroy Bragadir, fondateur d'Empruntis.com. Elles ont également profité de cette aubaine pour reconstituer leurs marges”. Malgré tout, pour l'emprunteur, la donne change. Entre la baisse des prix de l'immobilier et celle des taux de crédit, leur pouvoir d'achat logement se reforme. Et les différentes baisses des taux permettent de diminuer non seulement la mensualité, mais aussi le coût du crédit. Prenons l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans entre octobre 2008 et janvier 2009. En octobre 2008, pour un tel prêt, le taux qui était consenti se situait à 5,40 %, ce qui mettait la mensualité à 1364 € et le coût du crédit à 127 480€. En janvier 2009, le taux n'était plus que de 4,95 %, tandis que la mensualité s'affichait à 1 314 € et le coût du crédit, à 115 454 €. Autrement dit, en l'espace de trois mois, le gain © Khz Un prêt à taux fixe sur 20 ans se négocie à moins de 5% L'emprunteur voit son pouvoir d'achat logement se reformer “ se situe à 50 € sur la mensualité et à 12 026 € sur le coût total du crédit, soit une diminution de 10 %. Reste à convaincre les emprunteurs...

À l'avenir, les centres-villes seront très recherchés

La prudence est certes de mise, mais le marché n'est pas au point mort. Pour preuve, quelques projets originaux et durables investissent les secteurs en développement de l'agglomération lilloise. Enquête.

Dans la Cub (Communauté urbaine de Bordeaux), Icade investit aussi Floirac. Desservie par le tramway, la commune conduit un projet de rénovation urbaine et l'aménagement de la Zac des quais, qui développe le bas de la ville, redynamise le centre-ville et met en valeur les bords de la Garonne.

Avec le développement de la communauté urbaine et l'extension des transports en commun, l'attrait démographique et économique de la Ville rose entraîne toujours une forte demande de logements.

Un écoquartier a été mis sur les rails sur l'île Saint-Denis.

L'aménagement des quais et de la Bastide, l'implantation du tramway, de nombreuses Zac en cours... Bordeaux mène de front différentes opérations immobilières, qui redessinent plusieurs secteurs clés de la ville.

A l'occasion d'une table ronde organisée par l'Indicateur Bertrand, sept professionnels de la promotion immobilière nous décryptent les tendances du marché. Entre l'ajustement des prix, la baisse des taux, le dispositif Scellier et le doublement du prêt à taux zéro, le neuf est plus que jamais attractif.

Un nouvel établissement foncier pour l'habitat

Ce n'est pas tout : en effet, le Chèque Premier logement s'appuie également sur un partenariat avec les promoteurs et opérateurs de logements dans le secteur neuf.

Il faut investir dans des opérations de qualité et bien situées

La bonne température, 365 jours par an, ni trop froid en hiver, ni trop chaud en été, sans courant d'air : on pourrait définir de la sorte le confort thermique. Or, avant 1974, il n'existait aucune obligation d'isoler son logement. Autant dire que ceux construits avant cette date sont souvent des “cancres” en la matière. Depuis, la réglementation n'a cessé d'évoluer, offrant un confort thermique toujours meilleur dans le neuf.

S'installer dans un logement neuf, c'est s'offrir les matériaux et techniques de construction les plus pointus. La garantie d'un confort douillet pour de longues années. Démonstration.

Dans ce contexte, comment se comporte le marché des principales agglomérations du département ? Selon l'étude récente du groupe Adéquation, Montpellier a connu un niveau de 314 ventes au 4e trimestre 2008, contre 422 au 3e trimestre, 439 au 2e trimestre et 417 ventes au cours des trois premiers mois de 2008. Comparée aux chiffres du 4e trimestre 2007, la baisse est sensible et il faut revenir au 4e trimestre 2005 pour trouver un niveau comparable. Pour l'année 2008, on enregistre 1 592 ventes, soit un niveau quasi égal à celui de 2007, qui s'établissait à 1 691 logements. Ce n'est donc pas tant le niveau des ventes qui peut inquiéter, car il se maintient, mais plutôt l'écart entre ventes et mises en vente qui a connu une brusque accélération début 2008. Les mises en vente représentent en effet pour l'année 2008 un niveau de 2 248 logements, ce qui engendre un stock disponible de 1 721 logements, dont seulement 86 en ventes dites debout. “Attention lorsque l'on parle de stock ! lance Philippe Vézinet, directeur général d'Icade Ellul.Montpellier ne connaît pas de stock réel aujourd'hui, car la Serm assure une régulation de la production”. L'un des plus intéressants paramètres reste le taux d'écoulement, qui s'établit à 5,2 % – logiquement, le plus bas taux depuis des années. Quant au prix moyen des logements disponibles, il s'établit à 3 402€le m2. Au niveau du secteur de la revente, comme le montre la FNAIM, le prix moyen à la vente s'est fixé à 2 776 €/m2 au 4e trimestre 2008, ce qui représente un fléchissement léger de 0,2% par rapport à l'année 2008. La rentabilité brute moyenne, elle, s'établit à 5,6 %, avec des prix moyens à la location de 12,91€/m2.

Pour l'heure, la pause est sensible. Les promoteurs observent un accroissement de la période de commercialisation de leurs résidences et s'adaptent à la conjoncture en renégociant le foncier et en remettant parfois quelques opérations au deuxième semestre. On trouve des offres en Vefa, avec travaux en cours ou livraisons immédiates, avec l'opportunité de voir les biens sur site.

Visite du pôle urbain Lyon-Villeurbanne-Caluire, où l'on trouve une offre neuve de bonne qualité sur le marché. Pour autant, est-ce vraiment le moment d'acheter, voire de revendre un bien ancien ? Éclairage.

Les entreprises s'activent pour attirer les cadres