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Le Grenelle a donné un bon coup d'accélérateur aux projets verts. La preuve que ça bouge déjà...

Professeur d'économie à Paris-10-Nanterre, directeur de l'observatoire des marchés immobiliers, Michel Mouillart nous livre son analyse sur l’évolution de la situation financière et son impact sur marché de la pierre.

Indicateur Bertrand : De quelle façon percevez-vous la crise actuelle ?
Michel Mouillart : C’est une crise brutale, rapide et bien plus forte que celles que nous avions connues précédemment, à la fin des décades 70 et 80. Les mises en chantier avaient baissé de 30 000 par an pendant deux à trois ans à la fin des années 80, alors que le recul a été de 60000 pour la seule année 2008, et devrait atteindre 40000 en 2009. L’État porte en partie la responsabilité des deux crises précédentes. La remise en cause de l’APL Accession et la réduction du nombre des Prêts d’accession à la propriété (PAP), à la fin des années 80, avaient eu pour conséquence d’abaisser les ventes de neuf de 80000 unités. Cette fois, c’est différent. La crise n’émane ni des marchés, ni des pouvoirs publics, mais elle est d’origine financière, et vient des États-Unis. En somme, elle est exogène, donc injuste. En outre, elle s’auto-entretient de façon plus puissante : 57 % des transactions de l’ancien servent à financer l’achat d’un autre bien, au lieu de 32 % au début des années 90. L’impact de la régression de l’ancien a été multiplié pratiquement par deux.

I. B. : Mais les prix de vente n’étaient-ils pas trop élevés ?
M.M. : Peut-être, mais cela n’a pas cassé le marché. Preuve en est, 845000 personnes ont accédé à la propriété en 2007, contre 800000 en 2006.

I. B.: La récente baisse des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne (BCE) permettra-telle une sortie de crise?
M.M. : Quand les taux d’intérêt baissent, c’est une autre histoire qui s’écrit. Ceux qui ont annoncé une chute apocalyptique des prix de l’ancien en 2009 en seront surpris. Cette baisse des taux par la BCE est élevée et sera suivie d’une autre dans quelques mois. Cela aura pour effet d’inciter fortement à l’achat immobilier, d’autant que les établissements de crédit ont maintenu des durées longues de prêt de 18,5 années en moyenne. Encore faudra-t-il que ces établissements accèdent à des ressources pour prêter. Or, la garantie de l’État ne fabrique pas de ressources. Les marchés immobilier pourraient donc vivre un début d’année médiocre, suivi par un redémarrage à l’été.

I. B.: Le plan de relance prévoit le doublement du prêt à 0% dans le neuf.Quel en sera l’impact ?
M.M. : En moyenne, le prêt à 0 % s’élève à 18 000 euros dans le neuf. Son doublement permettra de compléter l’apport personnel du futur acquéreur de 22 000 € en moyenne, d’élargir sensiblement le nombre d’accédants mais également d’alléger le taux d’effort, qui passera de 33 % à moins de 30 %. Aux 80 000 prêts à 0% de 2007 pourraient s’en ajouter 30 000 à 40 000. Ce dispositif, qui ne s’adresse qu’aux primo accédants, est cohérent, mais je regrette que rien n’ait été annoncé quant à la sécurisation des emprunteurs.

Une avancée vers une meilleure maîtrise des coûts

Indicateur Bertrand: L'EPF participe-t-il directement à l'accession sociale, par exemple par le portage de terrains dédiés à la maison à 15€/jour?

LYON FAIT DE LA RÉSISTANCE

Indicateur Bertrand : La région lyonnaise a toujours fait l'objet d'une forte demande. Est-ce encore le cas ?

Sur fond de contexte économique incertain, de retour aux fondamentaux et d'ajustement des prix de la pierre, notre enquête vous dit tout sur les perspectives d'évolution du marché immobilier. Cadre de vie, projets urbains... du Nord au Sud et d'Est en Ouest, suivez-nous!

Une maison à 15 € par jour, c'est possible avec le dispositif Pass foncier. Il s'agit d'une nouvelle mesure, mise en place à l'initiative de l'État, de la Caisse des dépôts et du 1 % logement. Pour le moment, elle ne concerne que l'acquisition d'une maison neuve. Mais la loi de Mobilisation pour le logement en préparation devrait élargir son champ d'action à l'acquisition d'un appartement dès l'année prochaine. Son principe ? Vous achetez en deux temps : la maison d'abord, le terrain ensuite. L'achat de la maison s'étale sur 18 à 25 ans, et celui du terrain, sur 15 ans maximum. Là encore, vous devez être primo-accédant et vos ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds. À titre d'exemple, pour un couple avec deux enfants, vous ne devez pas gagner plus de 44 425 €en région parisienne ou 40 488 € en province. Mais pour prétendre à une maison à 15 €, il faut plutôt avoir trois personnes à charge et ne gagner que 1 500 à 2 000 € par mois. Autre condition : l'obligation d'obtenir une aide à l'accession de votre commune ou bien de votre département. Si vous faites construire, un organisme désigné par le 1 % logement se charge d'acheter le terrain et vous fait signer un bail à construction qui vous permet de différer l'achat du terrain durant 18 à 25 ans. Pendant ce temps, vous remboursez la maison. À l'issue de cette période, vous vous portez acquéreur du terrain selon des conditions définies au départ.

Après la réflexion, place à l'action ! Une fois votre décision prise, vous pourrez signer le contrat de réservation. Cela se fait sous seing privé, c'est-à-dire entre le vendeur et l'acheteur, sans l'intervention d'un notaire.

Ce prêt, qui n'est autre qu'un prêt conventionné et qui était un peu tombé dans l'oubli, revient à l'honneur car ses conditions d'accès viennent d'être modifiées. Il est, en effet, attribué sous conditions de ressources.
Or, celles-ci n'avaient pas été revues depuis très longtemps et ne permettaient plus aux acquéreurs d'en bénéficier facilement, sauf à avoir des revenus extrêmement modestes.
Mais, depuis le 1er novembre 2008, les plafonds de ressources ont été revus à la hausse et se sont alignés sur ceux du prêt à taux zéro.
Avec un Pas, vous pouvez financer l'achat d'un logement neuf ou ancien. Si vous effectuez des travaux, ceux-ci doivent rendre le logement conforme aux normes de confort et d'habitabilité minimales. Par exemple, 16 m2 minimum pour deux personnes, 34 m2 pour quatre personnes, etc. Le montant du Pas peut atteindre 100 % du prix du logement et son remboursement, s'étaler jusqu'à 30 ans.
Son taux est plafonné, mais pas spécialement attractif par rapport à un prêt classique du secteur libre. L'intérêt du Pas est donc ailleurs: sous certaines conditions, il ouvre droit à l'APL.

Indicateur Bertrand: Une forte baisse des mises en vente (- 44 %) et des ventes (- 30 %), une offre stabilisée depuis six mois autour de 3400logements... Les indicateurs du troisième trimestre sur la métropole Nantes- Saint-Nazaire vous semblent-ils préoccupants ?

L’édition 2009 du concours d’architecture d’EDF Bas Carbone met à l’honneur la rénovation énergétique des maisons individuelles, mais aussi celle des bâtiments tertiaires (publics et privés). Il récompensera des projets permettant de réduire les émissions de CO2 des maisons individuelles.

Indicateur Bertrand: Quelle est la situation du marché du logement neuf en Aquitaine ?

Le processus a suivi son cours, et les choses s'accélèrent : vous avez rendez-vous chez le notaire pour signer le contrat de vente.

Indicateur Bertrand: Quelle est la situation du marché du neuf ?

Indicateur Bertrand : Selon vous, la chute des ventes va-t-elle aussi entraîner une chute des prix ?

Le Grand Ouest est toujours très attractif, avec des zones économiques dynamiques et une qualité de vie qui séduit aussi bien les familles que les seniors.