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J'ai lu que l'imposition des loyers avait changé, notamment que j'allais pouvoir déduire la totalité des primes d'assurance que j'acquitte. Cela signifie-t-il que je pourrai déduire des loyers l'assurance de l'immeuble ? (Christine M., Paris 11e)

Alors que les prix des logements n'ont cessé d'augmenter ces dernières années, le prêt à 0 % se veut, plus que jamais, une aide à l'accession à la propriété. Enquête sur les nouveautés pour en bénéficier.

Le marché de Bordeaux dépasse largement le cadre de la ville et de sa communauté urbaine. Si les prix progressent sensiblement, l'élargissement de l'offre et des produits destinés aux primo-accédants devrait satisfaire les acheteurs.

"L'acte de vente doit être équilibré entre vendeur et acquéreur"

Partie prenante, avec Créteil et Limeil- Brevannes, de la communauté d'agglomérations de la Plaine Centrale, Alfortville. A 7 kilomètres de Paris (et 20 minutes de Châtelet-les Halles par le RER D), la commune est elle aussi chérie des acquéreurs. Depuis 1999, l'offre ne faiblit pas et huit programmes sont à l'affiche actuellement. Avec 36 000 habitants et l'originalité de posséder des limites administratives matérialisées par la Seine, la Marne, la ligne SNCF et l'A 86, elle attire les acheteurs avec des prix attractifs en ces temps de flambée immobilière : on trouve des petits 3-pièces à partir de 176 000 €, une opportunité rare en première couronne. Elle développe d'autres atouts : en plus de ses kilomètres de promenade piétonne sur les bords de la Marne, la commune a obtenu 4 fleurs au concours national des villes et villages fleuris. Elle a aussi un bon niveau d'équipements scolaires et sportifs et de nombreux lieux de rendez-vous à la culture, avec notamment deux théâtres, deux musées et un conservatoire municipal de musique. Elle poursuit ses efforts en la matière. La construction d'une médiathèque et d'une salle de spectacles de 400 places vient de débuter. Elles devraient être livrées en 2007. "Nous avons à coeur d'éviter les trop grosses opérations pour ne pas fragiliser le tissu urbain et social, prévenait cependant Joseph Loreau, maire-adjoint à l'urbanisme, au patrimoine et à la voirie dans un récent numéro de l'Indicateur Bertrand. Le nouveau plan local de l'habitat (PLU) prévoit une diminution des hauteurs de constructions autorisées".

Même si l'agglomération de Lille ne figure pas parmi les sept métropoles les plus chères de province, elle n'en reste pas moins intéressante pour les investisseurs. Située au cœur de l'Europe, bénéficiant d'une desserte TGV qui la met à une heure de la capitale, Lille est aussi l'une des métropoles européennes dotée d'un grand projet urbain en cœur de ville, avec Euralille, qui a entamé sa deuxième phase et devrait à terme compter 6 000 à 7 000 habitants et 15 000 emplois. Le prix moyen au mètre carré s'y établit à 2 928 euros/m2, rendant ce quartier encore très abordable, au regard des 3 610 euros/m2 affichés par le centre-ville.

Avec une moyenne de prix neufs qui frise les 3 000 €/m2 fin 2005, le marché marseillais a enregistré une progression de 5 % en un an, qui devient peu à peu plus raisonnable. Le manque de logements disponibles semble avoir créé dans certains secteurs des tensions entre prix du neuf et de l'ancien où parfois le prix au mètre carré de biens récents dépasse celui de la promotion immobilière. "Si l'offre de logements neufs était plus importante, on n'assisterait pas à un phénomène de surcote pour des biens sur le marché de la revente, estime Philippe Roux, président régional de la FPC. Dans certains quartiers où l'offre en neuf est très restreinte, certains biens dépasseraient de 10 % les prix du neuf pour une seule raison : la disponibilité immédiate du bien ancien face aux logements neufs dont la livraison pour la plupart des programmes actuellement en cours de commercialisation n'est attendue qu'en 2007". Fabrice Halimi, directeur du Groupe A et Associés confirme ce constat : "J'ai plusieurs métiers, dont la promotion, la commercialisation et la transaction immobilière. Les produits existants sont dopés par une surdemande dans certains quartiers, comme les 7e ou 8e. Les prix pratiqués dans le neuf le sont en fonction d'un marché décalé ! Entre le moment où une opération de promotion est préparée et où elle est commercialisée, il peut se passer une année alors que le marché évolue pendant ce temps. Les logements neufs en commercialisation ont souvent des références antérieures de huit à douze mois !" En tout état de cause, les prix affichés à Marseille sont-ils si élevés ? "Il est difficile de percevoir le marché, explique Jean-Louis Boularan, directeur régional d'Eiffage Méditerranée. Nous avons la perception d'un marché cher mais, par rapport aux métropoles européennes, il l'est peu.Qui a raison ? Je ne sais pas, mais je crois que la progression du prix de vente à Marseille n'est pas le fait d'un mouvement inflationniste des promoteurs. Les prix de vente ne sont pas éhontés, mais il importe d'en réduire la tendance à la hausse !".

Indicateur Bertrand :Quels sont les programmes emblématiques et les développements de Bouwfonds Marignan pour le secteur Paris 1ère Couronne ?
Jean-Philippe Bourgade : Nos opérations phares en Première Couronne sont le Domaine des Dryades, en bordure de forêt au Plessis- Trévise (94) et Square Saint-James, au coeur de la Cité Jardins du Plessis-Robinson (92). Elles représentent chacune une centaine de logements et la commercialisation se déroule pour le mieux. Nous avons aussi deux autres opérations dont la commercialisation sera lancée avant l'été. L'une est située à Saint- Denis, l'autre à Levallois- Perret. Pour cette dernière, il s'agira d'une opération d'exception proche de la mairie. Elle comprendra 30 appartements, du studio au 5-pièces, ainsi que quatre maisons. C'est une offre rare sur le marché de l'immobilier neuf aux portes de la capitale.
I.B. : Quels sont votre positionnement et votre stratégie en Ile-de-France Grande Couronne ?
J-P.B. : Nous affirmer aujourd'hui comme un opérateur majeur sur le marché de l'habitat tant au niveau des appartements que de celui de la maison individuelle où nous nous positionnons plus particulièrement sur le segment haut de gamme. Des opérations de prestige comme le Domaine de Bois Maison à Vauhallan (91) et récemment, Courtaline à Magny-le-Hongre (77), constituent de solides références.
Fort de ces deux succès commerciaux, nous nous engageons dans de nouveaux projets, l'un d'envergure porte sur la réalisation de 200 maisons sur le plateau de Saclay, face à l'école HEC, un autre à Maisons- Laffitte avec 35 appartements, un troisième à Vieille-l'Eglise près de Rambouillet. Au total, nous prévoyons 20 lancements d'ici la fin de l'année. Parmi les prochains, citons notamment Bobigny, Serris-Val d'Europe, Aubergenville, Lagny-sur-Marne, Dourdan, Montreuil, Conflans-Sainte-Honorine, sans oublier une nouvelle tranche à Vauréal. Pour cette année 2006, ce sont plus de 1 000 logements qui seront lancés par Bouwfonds Marignan en Ile-de-France Grande Couronne.
I.B. : Au niveau prix, où se situe l'Ile-de-France Grande Couronne ?
J-P.B. : Même s'il y a toujours structurellement une difficulté à produire du foncier et à répondre à la forte demande, je pense que globalement les prix vont se stabiliser et notamment sur le marché de la maison individuelle : l'année 2006 sera l'année de la croissance maîtrisée. Elle s'exprimera d'autant mieux au travers d'opérations en Ile-de-France Grande Couronne que nous resterons dans des fourchettes de prix entre 2 800 euros/m2 et 3 500 euros/m2 correspondant à une réelle solvabilité des clients.
A noter que les crédits ne cessent de s'allonger ; à titre d'exemple, en 2005, lors de la commercialisation de notre première tranche à Vauréal, 20 % des crédits étaient sur une durée supérieure à 20 ans. Aujourd'hui pour la seconde tranche, ces mêmes crédits représentent 80 %.
I.B. : Avez-vous des ambitions sur le marché de la très Grande Couronne parisienne ?
J-P.B. :Nous avons une stratégie de développement au sein de villes très dynamiques situées à une heure de Paris comme Tours, Chartres ou Orléans. Nous allons nous implanter cette année à Rouen et nous étudions les opportunités foncières de Reims car l'arrivée du TGV en 2007 mettra Paris à trois quarts d'heure. La bonne pertinence immobilière est de savoir s'adapter là où le marché est porteur.
I.B. : Que vous inspire l'arrivée du Borloo populaire ?
J-P.B. : Je pense que son arrivée est une très bonne chose pour l'investissement locatif et la mixité. D'ailleurs, tout ce qui peut favoriser le social intermédiaire ou l'accession sociale à la propriété doit être développé. En tant que promoteur citoyen, je ne peux que féliciter sa mise en place.

Dans l'Est lyonnais, s'amorcent des opérations de reconstruction de la ville sur la ville. Au sein de zones encore à demi-industrielles, les industries muteront sous 10 à 20 ans et seront remplacées par du tertiaire et du résidentiel. Ces restructurations vont s'accompagner de la création du pôle majeur d'échanges de l'Est lyonnais autour du tramway Léa, mis en service à la fin de l'année, et de la ligne express Leslys. Rappelons que le Grand Lyon vient de recevoir le Ticket d'Or du magazine Ville et Transports pour la qualité de son offre en transports.

Tandis que Lyon intra-muros tardait à mettre sur le marché une offre neuve, sa banlieue en profitait pour marquer des points. Visite de sites porteurs dans l'orbite de Lyon.

Pour rassurer les emprunteurs obligés de revendre rapidement, par exemple pour des raisons de mutation professionnelle, certaines banques proposent des garanties revente. Leur objectif, compenser la perte financière éventuelle lors de la revente du bien. Dans la plupart des cas, l'assurance se limite à certains types de situation : décès, invalidité, mutation professionnelle, licenciement, divorce ou séparation... Cette garantie est évidemment limitée dans le temps. Vérifiez bien ce qu'il en est avant de signer un tel contrat. En règle générale, la durée du contrat ne va pas au-delà de 5 ans. Mais elle peut aller plus loin lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif. Ainsi, au Crédit Foncier, si vous achetez votre résidence principale, vous serez couvert durant cinq ans. En revanche, si vous êtes investisseurs, votre garantie sera de 9 ans. Elle couvre la différence entre le prix d'achat et le prix de revente, frais compris. Une sécurité supplémentaire qui peut vous aider, le cas échéant. Surtout si vous devez vendre rapidement et faire des concessions sur le prix. Toutefois, vérifiez bien les conditions d'une telle indemnisation avant de vous engager.

Cergy-Pontoise compte 179 000 habitants de nos jours, contre 41 000 à l'origine et plus de 65 000 logements (dont 45 % d'habitat individuel et 25 % de logements sociaux). Plus de 3 700 entreprises sont implantées sur le secteur, parmi lesquelles Sagem, Renault, Thomson, Clarins, Peugeot, Spie, CIC ou encore Vuitton mais aussi Johnson, BP-France ou Yamaha France. Le développement urbain n'a pourtant pas eu raison de ce coin de campagne francilien. Les opérations de logements des années 90 ont fait la part belle aux pavillons et les élus du secteur ont volontairement freiné les programmes de logements neufs à l'approche de l'an 2000 pour maintenir un bon taux d'emploi (65 000 emplois dans le secteur privé, 21 000 dans le public, dont le premier employeur est l'hôpital de Pontoise et 3 000 dans les entreprises individuelles).

Le nouveau règlement de copropriété interdit d'apposer une plaque professionnelle sur la façade de l'immeuble. Or, j'exerce la médecine depuis plus de 10 ans dans cette copropriété. Vais-je devoir retirer ma plaque ? (Thierry H., Amiens, 80)

"Le plaisir de vivre à Villeurbanne est réel"

Après des années de forte hausse, le marché marseillais du logement neuf affiche une vraie dynamique avec une offre de mieux en mieux répartie dans une ville en mouvement.

Plus au nord, à 30 km de Lyon, l'année 2005 a été un bon millésime immobilier pour Villefranche-sur-Saône, la capitale du Beaujolais : 195 réservations ont été arrêtées (au lieu de 44 en 2002). Dans le centre-ville, restent des opportunités comme les grands appartements des derniers étages du Côté Palais, conçu par les Nouveaux Constructeurs. Sur l'autre rive de la Saône, dans le village de Jassans-Riottier, Immo Investir démarre la commercialisation de la Marina des bords de Saône, une résidence "pieds dans l'eau" à 5 mn du centre. Plus près de Lyon, à la limite de Croix- Rousse, Caluire-et-Cuire se maintient dans le peloton de tête des banlieues résidentielles. La commune desservie par la ligne C du métro aménage son centre, développant commerces et activités dans la Zac du Bourg. Mais le foncier caluirard demeure rare et les programmes immobiliers se comptent sur les doigts de la main. Notons toutefois le Clos Bel-Air de Cogedim-Ric, 36 appartements sur les hauteurs de la ville, dans une rue calme et résidentielle.

Les paysages de Pontoise ont inspiré les Impressionnistes, comme en témoigne le musée local Pissarro, qui présente des toiles de l'artiste et de beaucoup d'autres peintres présents sur les lieux à la fin du 19e. Ils inspirent aujourd'hui les promoteurs. Cinq programmes y sont en cours de commercialisation. Sur le boulevard Bougara, le Groupe Arcade a déjà lancé les travaux des Hauts de Pontoise. Il reste cependant de nombreuses opportunités sur les 3-pièces (à partir de 150 000 euros) ainsi que quelques 2-pièces (à partir de 113 000 euros) et 4-pièces (à partir de 200 000 euros). La résidence de 34 appartements, close et arborée se situe à deux pas du marché, d'un grand supermarché et de plusieurs écoles. Certains appartements disposent de jardins privatifs. Rue de Gisors, c'est une plus grande résidence qui est proposée par l'Immobilière Promex et Sogeprom. Une soixantaine d'appartements se déclinent sur trois bâtiments. "Avec des 2-pièces de 54 m2, des 3-pièces de 81 m2, la résidence offre des superficies inhabituelles, précise Mylène Affouard, responsable de la commercialisation du programme. Presque tous les appartements sont en plus dotés d'une terrasse d'au moins 10 m2,avec une exposition sud,sud-ouest". Le mètre carré est de 3 000 euros en moyenne. Les 3-pièces sont proposés entre 185 000 et 254 000 euros. Il faut compter une dizaine de minutes pour rejoindre le centre et la station de RER. Sur le site d'une ancienne clinique, Kaufman & Broad s'est associé avec Pyramides pour créer les Jardins de Sainte- Marie. Dans un cadre verdoyant, une première tranche de 10 logements doit être livrée au 4e trimestre 2007. Avec un prix moyen de 3 361 euros/m2, il dispose encore de 2-pièces (à partir de 172 000 euros) et de 3-pièces (à partir de 206 000 euros). Une deuxième tranche, livrable au 3e trimestre 2007 comporte elle 36 logements du studio au 5-pièces, à 3 496 euros/m2 en moyenne. À quelques pas de la D14 (l'avenue Jules César qui se prolonge sur l'avenue du Général Gabriel Delarue), ces appartements se trouvent à proximité de la clinique Sainte-Marie.