Conseils

La Seine-Saint-Denis : Tokyo potentiel

Mieux vaut une faible mensualité permettant toujours d'être à l'aise

Propriétaires d'une maison ancienne, nous voulons démolir un garage pour en construire un plus important, quelles sont nos démarches en matière d'urbanisme ? (Luc D., Saint-Palais-sur-Mer, 17)

Ils vous permettent de choisir, sur un seul site, la maison dont vous rêvez : ces villages-exposition, tous situés en Île-de-France, innovent dans le domaine du développement durable.

Le marché stéphanois effleure à peine 50 ventes par trimestre alors qu'il atteignait 600 logements par an en 2005 et 2006.

Le rentrée pointant le bout du nez, le moment est peut-être venu d'envisager de changer d'air et, pourquoi pas, d'investir dans un logement. Les opportunités ne manquent pas. Suivez notre enquête pour bien préparer votre achat.

Pour faire une bonne affaire, il faut miser sur le révisable

Ari Bitton : Les taux vont rester stables et ne devraient pas augmenter, car les banques sont en pleine reconquête de parts de marché, notamment en matière de crédit immobilier.
Et même s'ils remontaient, ce serait sans doute dans des proportions très faibles, de l'ordre de 0,5 à 0,10 point. Cela ne change pas grand-chose.
Pour emprunter malin aujourd'hui, il faut analyser son projet. Par exemple, si l'acquéreur compte revendre dans les cinq à sept ans qui suivent, il peut porter son choix sur un taux fixe pendant cinq à sept ans, et qui devient révisable ensuite. Ce sont des formules que l'on peut trouver à partir de 3,60/3,70%, alors qu'un taux fixe classique sur vingt ans se situe en moyenne autour de 4,10%. Aujourd'hui, pour être sûr de réaliser une bonne affaire, il faut regarder les taux révisables. Surtout si l'on dispose d'un excellent dossier. Le coût de l'assurance est également important. Les banques ont fait des efforts en la matière et proposent aujourd'hui non seulement des contrats pour les jeunes et les seniors, mais aussi pour la clientèle intermédiaire.
Un contrat jeune coûte aujourd'hui de 0,18 à 0,19% du crédit, un contrat senior, autour de 0,35/0,36% et un contrat intermédiaire, autour de 0,25/0,26%. Le taux et l'assurance représentent 97 % du coût du crédit. Raison pour laquelle il ne faut pas se focaliser sur les frais de dossier et de garantie et vouloir les négocier à tout prix, au risque d'indisposer la banque sur les autres conditions du crédit.

Nous avons découvert une nouvelle catégorie d'investisseurs

Le contrat doit prévoir le délai des travaux et les pénalités en cas de retard de livraison

Indicateur Bertrand : Peut-on, dès le départ, exiger des pénalités en cas de retard dans la livraison d'un bien en Vefa ?
Gabriel Neu-Janicki : Bien évidemment, il est déterminant de négocier cette clause avant la signature du contrat de réservation.
Les causes du retard sont limitativement énumérées dans le contrat et certaines sont à la limite de l'abus, comme la faillite d'une entreprise ou la non-livraison du matériel. En effet, le promoteur a l'obligation de s'adresser à des entreprises stables. Malheureusement, après la réalisation d'une promotion, nombre d'entreprises disparaissent. En copropriété, les pénalités sont contractuellement déterminées par les parties, mais il convient de prévoir entre 250 et 600 € par jour de retard. Pour une construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Elles ne peuvent être inférieures à 1/3 000e du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH).
Le constructeur doit payer pour le retard dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure. Au-delà de trente jours de retard, les pénalités sont prises en charge par le garant.
I. B. : Existe-t-il des cas particuliers par rapport aux pénalités ?
G. N.-J. : La responsabilité du promoteur n'est pas engagée si le retard est du à des intempéries, si des journées de grève ont perturbé l'avancement du travail et si des travaux supplémentaires non prévus dans le
contrat initial ont dû être réalisés. La clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d'aboutir si le contrat prévoit une date de livraison, plutôt qu'un délai. S'il est établi que des pénalités sont dues, le réservataire doit formuler une mise en demeure à l'égard du promoteur, puis saisir le tribunal compétent.
I. B. : Les promoteurs sont-ils plus enclins aujourd'hui à accepter la mise en place d'une clause de pénalité ?
G. N.-J. : Les professionnels tenant leurs engagements veillent à un contrat équilibré et acceptent sans difficulté ce type de clause puisqu'en contrepartie, si le réservataire paie avec retard, il supportera des intérêts de retard élevés. D'ailleurs, juridiquement, le Code de la consommation impose un équilibre dans les contrats. Mais dans la pratique, certains promoteurs refusent d'insérer ce type de clause. Il convient alors de s'inquiéter d'un promoteur qui ne veut pas s'engager sur un délai de livraison, sous peine de sanction. En effet, peut-être sait-il à l'avance qu'il aura du retard.

21 projets pour 420 nouveaux logements

L'emplacement et le bien doivent êtres de qualité

Indicateur Bertrand : L'Ile-de-France est-elle une bonne région pour investir ?
Olivier Dacquin : Oui, c'est une région économique dynamique.
Nous accompagnons nos clients dans de telles régions, où se trouve l'emploi, mais à condition que l'emplacement et le bien soient de qualité, près des transports en commun, des infrastructures routières et des commerces.
La clientèle internationale se cantonne dans Paris intra-muros.
En périphérie, les investisseurs s'intéressent à une commune proche de la leur, dans laquelle ils feront facilement un saut en cas de problème de gestion. Par exemple, un habitant de Boulogne-Billancourt peut investir à Issy. Des Lillois, des Rouennais, regardent aussi vers l'Île-de-France, y compris la proche couronne.
I. B. : Les prix ne sont-ils pas trop élevés pour un bon retour sur investissement ?
O. D. : Vu le coût du foncier, la rentabilité est forcément plus faible qu'ailleurs. Mais un bon investissement est aussi patrimonial, prenant de la valeur au fil du temps et se revendant bien. Le neuf est fortement soutenu par le dispositif Scellier qui a provoqué un net déstockage. L'ancien résiste bien.
Les loyers ne baissant pas tellement, il retrouve une certaine rentabilité après correction des prix.
Il existe toujours une clientèle pour cet investissement classique, par exemple un 2-pièces à valoriser par des travaux, à donner plus tard à un enfant ou à utiliser comme complément de retraite. Neuf ou ancien, l'immobilier demeure un bon investissement. On ne tombe pas amoureux de son assurance-vie, mais on ressent de l'affect pour un bien immobilier. Il y a quelque temps, nous nous étions posé cette question : les Français n'ont-ils pas trop d'immobilier ? Je dirais qu'ils en ont en trop en fin de vie et pas assez au début.
I. B. : Que penser des résidences pour étudiants ? Voire des villes concentrant beaucoup d'étudiants ?
O. D. :Nous avons accompagné nos clients dans certaines résidences pour étudiants en nous montrant très exigeants sur le gestionnaire comme dans les résidences de tourisme. Si une ville devient un dortoir pour étudiants, la fluidité des biens risque de se réduire lorsque les propriétaires, au terme de leur défiscalisation, revendront tous en même temps. Personnellement, j'apprécie les copropriétés équilibrées avec du locatif et de la résidence principale favorisant l'entretien de l'immeuble.

Les investiseurs chérissent cette région aux multiples facettes. Provence, Alpes et Côte d'Azur... Ces territoires, à la fois uniques et très divers, abritent un marché de l'habitat de tout premier plan. Décryptage des spécificités sudistes.

A l'heure du bouclage, nous apprenons que durant le second trimestre 2009, l'offre disponible a très rapidement fondue sur le périmètre du Scot de l'agglomération lyonnaise. À l'origine de ce phénomène : des ventes tout à fait exceptionnelles, deux fois plus élevées en nombre que l'an dernier à la même époque. La part des investisseurs entrés dans le dispositif Scellier a été de 62 %. Les acquéreurs-utilisateurs se sont aussi montrés un peu plus présents qu'au premier trimestre en réservant 700 lots. Même constat dans le bassin grenoblois, où les ventes ont doublé. Par contre, ces deux marchés principaux de Rhône-Alpes ont enregistré, tant l'un que l'autre, un niveau des mises en vente particulièrement bas. Au cours du premier semestre, le stock s'est donc replié de 43 % dans le secteur du Grand Lyon et de 38 % à Grenoble et aux alentours.

Je fais appel à un maître d'oeuvre pour construire ma résidence secondaire, est-il exact qu'il n'y a aucun échéancier légal des versements du prix à respecter ? (Arthur A., Cergy, 95)

Avec des taux et des prix à la baisse, sans oublier le coup de pouce du dispositif Scellier, les investisseurs reviennent sur le marché. Reste à faire le choix qui correspond à ses objectifs.

Vous avez trouvé le logement que vous souhaitiez, vous allez déposer une demande de prêt auprès d'une banque ? Voici les principales étapes à connaître avant tout engagement.

Pouvons-nous sans risque signer une promesse d'achat, comme cela nous l'a été proposé récemment ? (Gérard M., Vitry, 94)