Qu'est-ce qu'une zone ANRU et un quartier prioritaire de la politique de la ville ?
Une zone ANRU est un quartier faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU). Ce dernier vise à redynamiser certains quartiers en pénurie de logements ou classés en Zone Urbaine Sensible (ZUS) en y améliorant le cadre de vie. Cela passe par la réhabilitation des logements existants, l'aménagement des espaces publics, la création d'équipements et la construction de programmes immobiliers neufs de qualité.
Les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV) sont des territoires urbains caractérisés par un écart de développement économique et social important avec le reste des agglomérations. Ils bénéficient également du taux de TVA réduit. La liste et la cartographie des QPV sont disponibles ici.
Conditions de localisation du logement pour bénéficier de la TVA réduite
Le logement neuf doit se situer :
- Dans un quartier faisant l'objet d'une convention ANRU
- Ou à moins de 300 mètres de la limite d'un de ces quartiers
- Dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV)
- Ou à moins de 300 mètres d'un QPV
Pour vérifier si une adresse est éligible, consultez la cartographie interactive sur le site officiel du Système d'Information Géographique de la politique de la ville.
Plafonds de ressources de l'acquéreur pour être éligible
Les ressources du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds fixés, qui varient selon :
- La composition du foyer fiscal
- La zone géographique (A bis, A, B1, B2 ou C)
Les ressources prises en compte sont celles figurant sur l'avis d'imposition de l'année N-2 précédant la signature du contrat de réservation ou de vente
Obligation d'usage du bien comme résidence principale
L'acquéreur doit attester dans l'acte de vente que le logement est destiné à être sa résidence principale, c'est-à-dire occupé au moins 8 mois par an.
Cet engagement doit être respecté pendant 10 ans, sous peine de devoir rembourser l'avantage fiscal de manière dégressive (10% par année de détention en moins).
Prix de vente ou de construction plafonné
Le prix de vente du logement est également plafonné en fonction de sa localisation :
- Zone A bis (Paris et 76 communes d'Ile-de-France) : 4886 €/m2
- Zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier) : 3702 €/m2
- Zone B1 (métropoles régionales de plus de 250 000 habitants) : 2965 €/m2
- Zone B2 et C (reste du territoire) : 2588 €/m2 et 2263 €/m2
Comment s'assurer de l'éligibilité de son projet et faire les démarches ?
Pour être certain de pouvoir bénéficier de la TVA réduite :
- Vérifiez la localisation du programme immobilier grâce à la cartographie des zones éligibles
- Assurez-vous de respecter les plafonds de ressources
- Inscrivez l'engagement d'affectation à la résidence principale dans l'acte notarié
- Conservez les justificatifs d'occupation du logement pendant 10 ans
N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l'immobilier pour monter votre projet d'achat immobilier, notamment si vous souhaitez acheter en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA).
Quelles sanctions en cas de non-respect des conditions ?
Deux conséquences sont possibles si les conditions du taux réduit ne sont pas remplies :
- La remise en cause de la TVA à 5,5%
- Le reversement de la différence de taxe (14,5%), sauf exceptions
Des événements permettent cependant de conserver le bénéfice acquis :
- Décès, invalidité ou chômage de plus d'un an de l'acquéreur
- Mobilité professionnelle à plus de 70 km
- Mariage, pacs, naissance ou invalidité d'un enfant à charge
La TVA réduite en zone ANRU est donc une belle opportunité pour acheter moins cher dans le neuf, tout en participant au renouveau de quartiers d'avenir. De nombreux programmes immobiliers attractifs sont proposés aux primo-accédants, notamment à Paris, Lille, Lyon, Marseille ou encore Montpellier.
De plus, le taux réduit est cumulable avec les principaux prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Action Logement (PAL). En revanche, il n'est pas compatible avec les dispositifs de défiscalisation type Pinel ou Censi-Bouvard.
Alors si vous rêvez de devenir propriétaire à moindre coût, tout en contribuant à la renaissance de quartiers prometteurs, la zone ANRU est peut-être la solution !
