Si vous avez investi dans un logement neuf et que vous remplissez les conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Pinel, sortez vos calculettes ! On vous dit tout sur la méthode de calcul.
Dispositif Pinel : rappel du principe et des conditions pour en bénéficier
Dispositif de défiscalisation phare, la loi Pinel a conquis des milliers d’investisseurs depuis sa mise en place. Si elle séduit les investisseurs, c’est grâce à ses nombreux avantages. Le premier ? Permettre de réduire les impôts de manière conséquente. Le choix de la ville pour investir en Pinel doit néanmoins être bien réfléchi afin de trouver un locataire. Avant d’aborder la méthode de calcul pour connaitre la réduction d’impôts octroyée par le dispositif Pinel, rappelons le principe de cet investissement locatif.
Le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier neuf, acheter et louer un bien non meublé pour profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu si plusieurs conditions sont respectées :
- la durée d’engagement de l’investisseur, de minimum 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolonger l’engagement jusqu’à 12 ans. Durant cette durée, le logement non meublé doit être loué en tant que résidence principale du ou des locataire(s) ;
- les plafonds de ressources attribués au locataire et fixés par décret et respecter ;
- les plafonds de loyers par mètre carré variant en fonction des zones, généralement inférieur d'environ 20 % aux loyers de marché.
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est seulement applicable aux logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs.
Le dispositif « Pinel » ne s’applique pas non plus à tout le territoire français. Seules sont concernées les opérations de construction ou d'acquisition réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 dans les zones dites tendues, « zones A », « A bis » et « B1 » (les logements situés en zone B2 ou C peuvent toutefois en bénéficier si le permis de construire a été accordé avant le 31 décembre 2017 et si la signature de l'acte d'acquisition a été faite avant le 15 mars 2019) ; et les zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif, c’est-à-dire les villes pénalisées par la fermeture des sites militaires et qui ont signé avec l’État un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).
Comment calculer la réduction d'impôt en loi Pinel ?
Pour calculer la réduction d'impôt en loi Pinel, il faut appliquer au prix de revient net du logement (le prix du logement lui-même ainsi que tous les frais afférents - honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrements -) un pourcentage variant en fonction de la durée de l'engagement de location.
Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt est de :
- 12 % pour un engagement de 6 ans ;
- 18 % pour un engagement de 9 ans ;
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
En 2023, le taux de réduction sera de :
- 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans ;
- 15 % pour un engagement de location de 9 ans ;
- 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
En 2024, le taux de réduction sera de :
- 9 % pour un engagement de location de 6 ans ;
- 12 % pour un engagement de location de 9 ans ;
- 14 % pour un engagement de location de 12 ans.
« Si vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros, le calcul à effectuer est le suivant : 200 000 x 0,12 = 24 000 euros, indique Maître Edouard Pruvost, avocat fiscaliste en immobilier. Cette réduction fiscale doit être répartie sur toute la durée de l’engagement, autrement dit 4 000 euros par an, si vous vous engagez à garder le bien durant 6 ans ».
Il peut être intéressant de vous faire accompagner dans votre projet par un professionnel. Remplir toutes les conditions ne va pas de soi et le moindre oubli peut être lourd de conséquences. Une erreur et la réduction d’impôt ne sera pas appliquée. De même certains calculs, notamment pour les plafonds de surface, peuvent se révéler plus complexes que prévu.
Dispositif Pinel : une action directe sur l’impôt
Bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, c’est profiter d’une réduction d’impôt, qu’il convient de différencier de la déduction d’impôt. « La déduction agit sur l’assiette, c’est-à-dire sur la base imposable, précise Edouard Pruvost. Vous gagnez 50 000 euros par an, vous bénéficiez d’une déduction de 10 000 euros, l’assiette imposable sera donc de 40 000 euros. La réduction d’impôt, elle, n’agit pas sur l’assiette mais directement sur le montant de l’impôt. Vous devez payer 5000 euros d’impôt, vous jouissez d’une réduction de 4 000 euros grâce au dispositif Pinel, vous ne paierez donc que 1000 euros d’impôt. »
Quel est le plafond pris en compte pour bénéficier de la réduction d'impôt dans le cadre du régime Pinel ?
Le montant de l’investissement réalisé dans le cadre de dispositif Pinel est limité à 300 000 euros. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter un bien immobilier d’une valeur supérieure mais que la réduction fiscale sera calculée sur le montant maximum de 300 000 euros.
Rappel des conditions pour profiter de la loi Pinel
Avant de réaliser une simulation Pinel pour déterminer le montant de la réduction d’impôts, l’investisseur doit avoir en tête que pour en bénéficier, il doit respecter certaines conditions inhérentes à l'achat et à la location :
- Acheter un bien immobilier neuf (sauf exception)
- Acheter un bien situé en zone A, A bis ou B1 (B2 et C sous conditions).
- Louer le bien en respectant les plafonds de loyers fixés.
- Louer le bien nu au titre de résidence principale.
- Louer le bien à des locataires dont les revenus n’excèdent pas les plafonds légaux.
Quels sont les objectifs de la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel a pour but de dynamiser la construction en France. Les zones éligibles au dispositif sont en effet majoritairement caractérisées par un parc locatif tendu : l’offre de logements y est inférieure à la demande.
Encouragés par la réduction d’impôt, les investisseurs permettent d’étoffer l’offre. Second objectif : diminuer les coûts de la location. Le loyer d’un logement Pinel est en moyenne 20 % moins élevé que celui d’un logement classique.
Réalisez votre simulation Pinel
Vous avez décidé de vous lancer dans un investissement locatif ? Voici comment réaliser votre simulation Pinel. Dans un premier temps, gardez en tête que le montant de la réduction d’impôt est calculé sur un maximum de 300 000 € et un prix au m² n’excédant pas les 5 500 €/m²).
- Si vous louez votre bien pendant 6 ans, la réduction est de 12 % soit 36 000 € maximum.
- Si vous louez votre bien pendant 9 ans, la réduction est de 18 % soit 54 000 € maximum.
- Si vous louez votre bien pendant 12 ans, la réduction est de 21 % soit 63 000 € maximum.
Bon à savoir : la déduction est appliquée sur l’impôt sur le revenu dû et non pas sur le revenu imposable. Chaque année, vous percevrez 2 % de son montant jusqu’à 9 ans puis 1 % jusqu’à 12 ans.
Attention, si l’investissement Pinel donne le droit à une réduction annuelle supérieure à l’impôt, elle ne peut être récupérée l’année suivante.
Les avantages de la loi Pinel
Pour résumer, les avantages de la loi Pinel sont les suivants :
- Une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 €.
- L’opportunité de choisir la durée de location obligatoire (6, 9 ou 12 ans).
- La possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant (sous conditions).
- La possibilité d'investir dans un marché locatif dynamique.
Investir en Pinel n’a désormais plus de secret. Il ne vous reste plus qu’à choisir le programme immobilier neuf qui répond à vos attentes d’investisseur.
