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Les quatre règles d’or d’un achat en VEFA

Acheter un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) présente de nombreux avantages : vous devenez propriétaire d'un logement neuf personnalisable bénéficiant des dernières normes en vigueur, vous profitez d'avantages fiscaux non négligeables et cet achat constitue un bon investissement sur le long terme. Néanmoins, pour un achat serein, il est important de bien se préparer et de respecter certaines règles essentielles. Voici les 4 règles d'or à suivre pour réussir son achat en VEFA.

Les quatre règles d’or d’un achat en VEFA
Les quatre règles d’or d’un achat en VEFA

Règle n°1 : Bien définir son budget et son plan de financement

Avant de vous lancer dans un achat en VEFA, il est primordial de déterminer précisément votre budget. Pour cela, vous devez prendre en compte votre apport personnel (épargne, aide familiale), mais aussi le coût total de l'opération incluant le prix du bien, les frais de notaire réduits (2 à 3% dans le neuf), les charges de copropriété et la taxe foncière (exonération partielle les 2 premières années).

Ensuite, renseignez-vous sur les aides et dispositifs fiscaux dont vous pouvez bénéficier comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou encore Le dispositif Pinel si vous achetez pour louer. Enfin, négociez votre prêt immobilier au meilleur taux pour finaliser votre plan de financement.

Règle n°2 : Sélectionner le bon programme immobilier neuf

Pour faire le bon choix, portez une attention particulière à l'emplacement du programme. Privilégiez une zone en développement, bien desservie par les transports et proche des commerces, écoles et services. Évaluez la qualité intrinsèque du programme (standing, prestations, performances énergétiques). Prenez aussi des renseignements sur le quartier et les projets d'aménagements à venir.

N'hésitez pas à étudier en détail les plans, maquettes et vidéos des logements, souvent présentés en 3D par les promoteurs. Enfin, vérifiez la crédibilité et réputation du promoteur en vous renseignant sur ses précédentes réalisations.

Règle n°3 : Lire attentivement le contrat de réservation

Avant de vous engager, étudiez minutieusement les termes du contrat de réservation. Vérifiez les caractéristiques exactes du bien (surface, étage, nombre de pièces, prix conforme au budget). Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours après signature de ce contrat.

Soyez attentif aux conditions suspensives (obtention du prêt, du permis de construire), à l'échelonnement des appels de fonds et à la date de livraison prévisionnelle. En cas de doute, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.

Règle n°4 : Bien préparer et suivre la livraison du logement

Le jour J, lors de la remise des clés, vérifiez minutieusement la conformité de votre appartement ou maison par rapport au contrat signé. En cas de défauts ou malfaçons, faites jouer les garanties (parfait achèvement, biennale, décennale).

Vous devrez payer le solde du prix d'achat (5%) à la livraison. Lors de la visite préalable, listez tous les défauts apparents dans le procès-verbal (PV) avant de le signer. Vous aurez encore 1 mois après la remise des clés pour signaler d'éventuels défauts non apparents.

Les garanties spécifiques à la VEFA

Pour sécuriser votre achat, la VEFA est encadrée par des garanties obligatoires :

  • La garantie d'achèvement assure que les travaux seront terminés même en cas de défaillance du promoteur
  • La garantie de remboursement permet de récupérer les fonds versés si le programme ne voit pas le jour
  • Pendant 10 ans, l'assurance dommage-ouvrage couvre les dommages relevant de la garantie décennale (gros œuvre)

La personnalisation de son bien en VEFA

Contrairement à une idée reçue, il est tout à fait possible de personnaliser son logement acheté en VEFA, dans une certaine mesure. Vous pouvez notamment modifier des cloisons, choisir les revêtements et équipements.

Cependant, les modifications doivent rester limitées et respecter la faisabilité technique, les normes et la cohérence du programme. Selon les promoteurs, vous aurez accès à un large choix de prestations (carrelage, peintures, cuisine équipée...) mais veillez aux éventuels surcoûts.

Les frais de notaire réduits, un avantage de l'achat en VEFA

L'acquisition d'un logement neuf en VEFA permet de bénéficier de frais de notaire réduits par rapport à l'ancien. Ils représentent seulement 2 à 3% du prix d'achat au lieu de 7 à 8%.

Une économie substantielle qui s'explique par une assiette de calcul plus favorable liée à une taxation allégée. Un avantage certain pour les primo-accédants et les investisseurs qui souhaitent optimiser leur patrimoine immobilier.

Les écueils à éviter pour une acquisition réussie

Pour concrétiser votre projet d'achat sereinement, quelques pièges sont à éviter :

  • Ne pas sous-estimer le coût total en oubliant certains frais (notaire, garanties, travaux, ameublement)
  • Faire attention aux clauses abusives dans les contrats et bien analyser chaque document avant signature
  • Prendre le temps de comparer les programmes, les prix et les prestations sans précipiter sa décision
  • Anticiper des délais parfois longs (18 à 24 mois en moyenne) entre la réservation et la livraison finale

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