Lorsque le dispositif de défiscalisation arrive à son terme
Peut-être avez opté, il y a plusieurs années, pour un investissement locatif vous donnant droit à la réduction d’impôt Pinel ? Une réduction calculée en appliquant au prix de revient net du logement (le prix du logement lui-même ainsi que tous les frais afférents - honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrements -) un pourcentage variant en fonction de la durée de l'engagement de location. Ou s’agissait-il du dispositif Scellier d’investissement locatif ? Ce dernier s'est appliqué aux logements acquis jusqu'au 31 mars 2013 pour tout engagement pris en 2012. Condition : proposer le logement en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale fixée à neuf ans.
Quant au dispositif Duflot, en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, celui-ci ouvrait droit à une réduction d’impôt de 18 %, répartie sur 9 ans, pour les logements loués à des prix inférieurs au marché. Il s'est appliqué du 1er janvier 2013 au 31 août 2014.
Ainsi, que faire maintenant du logement que vous avez loué durant près de 10 ans ?
Faire le point sur vos objectifs
Pour commencer, identifiez l’utilité que pourrait désormais avoir le bien immobilier dans lequel vous avez investi autrefois. Souhaitez-vous continuer à le louer pour bénéficier d’un complément de retraite ? Pensez-vous le proposer à l’un de vos proches, à la recherche d’une résidence principale ? Ou envisagez-vous de faire de cette habitation située dans une région agréable où vous vous projetez, une résidence secondaire pour y passer vos vacances ? Vous pouvez aussi avoir besoin d’argent et songer à revendre votre bien, qui peut-être bénéficiera d’une plus-value intéressante. Prenez le temps de faire le point sur vos objectifs et n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.
Garder ou vendre votre bien ?
Si le bien que vous louez depuis plusieurs années dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation se situe dans une zone tendue, où la demande locative est forte, le conserver peut-être une bonne idée. Vous n’aurez pas de mal à limiter la vacance locative et pourrez enchainer les baux sans problème.
Évidemment, à l’inverse, si vous avez rencontré des difficultés pour louer votre bien (mauvais choix d’emplacement ?), le vendre peut s’avérer être un soulagement judicieux. Attendez le bon moment, notamment si ce bien est situé dans une résidence ou dans un quartier où sont déjà en vente plusieurs biens acquis via la loi Pinel. Un peu de patience est parfois nécessaire pour bénéficier du phénomène de rareté, qui donne de la valeur à un bien. Soyez attentif, suivez les transactions en cours et lorsque le paysage sera davantage dégagé, lancez la vente de votre bien.
Vous devrez également prendre en compte le délai légal pour prendre congé de votre locataire, si vous souhaitez vendre votre bien. Sachez que le congé pour vendre équivaut à une offre de vente au locataire, qui peut donc se porter acquéreur sous certaines conditions.
Si vous décidez de vendre votre bien immobilier à la fin du dispositif fiscal, ayez également en tête l'imposition qui s’applique sur les plus-values immobilières des résidences secondaires.
Continuer de louer votre bien en location vide ou meublée
Une des conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel est de louer son bien immobilier vide. Une fois la fin du dispositif fiscal arrivée, vous pouvez poursuivre ce type de location mais une réflexion s’impose pour éviter de basculer dans une tranche d’imposition supérieure. Les loyers que vous percevez appartiennent en effet à la catégorie des revenus fonciers. Si vous pouvez certes déduire certains frais et charges des loyers perçus, le montant n’est généralement guère conséquent (sauf si vous avez beaucoup de charges ou fait de gros travaux) et vous devrez déclarer presque la totalité de vos revenus fonciers.
Transformer votre ancien Pinel ou Scellier en logement meublé pour le louer avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut être intéressant fiscalement. Vous serez soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Contactez un professionnel, qui saura pour donner tous les détails dont vous avez besoin pour faire le bon choix.
Loger un proche
A la fin de votre dispositif fiscal, vous pouvez également décider de donner congé à votre locataire pour loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale. Qu’entend-on par « parent proche » ? Il peut s’agir de l’époux(se), du ou de la concubin(e), du partenaire de Pacs enregistré à la date du congé, d’un ascendant ou celui de son époux(se), concubin(e) ou partenaire de Pacs ou encore d’un descendant ou celui de son époux(se), concubin(e) ou partenaire de Pacs.
Pensez à envoyer la lettre de congé dans les temps ! Votre locataire devra la recevoir au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (ou du premier renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas). Il devra ensuite libérer les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail.
