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Réussir son premier investissement locatif

Le premier investissement locatif est une étape importante dans la construction de son patrimoine immobilier. Pour le réussir, et que le rêve ne se transforme pas en cauchemar, mieux vaut ne pas prendre à la légère les contraintes et les règles liées à un investissement locatif. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans un investissement locatif.

Réussir son premier investissement locatif
Réussir son premier investissement locatif

Fiscalité, emplacement, revente… tous ces aspects de l’investissement locatif doivent être étudiés avant de se lancer pour la première fois.

Quel est le meilleur premier investissement ?

Pour réussir son premier investissement locatif, le bon conseil est de viser un bien avec un prix raisonnable, à proximité de chez vous et de faire des simulations de rentabilité en prenant en compte les déductions fiscales offertes par la loi Pinel pour votre achat dans le neuf mais aussi en calculant les impôts sur vos revenus fonciers. Vous pouvez également opter pour un bien ancien.

L’avantage d’un premier investissement locatif dans le neuf est qu’il vous permet de commencer à investir en bénéficiant d’une réduction d’impôts.

En revanche, pour en profiter vous devrez louer le bien à minima 6 ans avec un taux de réduction d’impôt de 12 % (qui augmente au bout de 9 ans de 6 % et de 3 % au bout 12 ans). De plus, les loyers d’un bien loué en Pinel sont plafonnés ce qui vous demandera peut-être un effort financier et ne vous permettra pas forcément que le bien s’auto-finance (c’est-à-dire que le montant du loyer ne couvre pas toujours le montant du crédit immobilier et que vous devrez ajouter un certain montant pour couvrir les frais)..

Les placements en loi Pinel sont limités à 300 000 euros par an et par personne et un prix du m2 de 5 500 euros. Les revenus du locataire doivent être modestes (ils sont plafonnés) et le montant de la location ne peut pas dépasser, en 2021, 17,55 euros en zone A bis, 13,05 euros en zone A, 10,51 euros en zone B1 et 9,13 euros en zone B2 (lorsque cette zone est éligible au dispositif d’investissement en loi Pinel).

Quant à l’emplacement, il vous faut cibler une ville avec une économie et une démographie dynamiques. Le quartier est important et la proximité du bien avec les transports en commun est recommandée.

Est-ce rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

La rentabilité d’un investissement immobilier peut être avantageuse si vous suivez les conseils sur l’emplacement et que vous préparez bien votre projet. Les autres types de placements ne rapportent plus autant que par le passé, environ 1 %, alors que l’immobilier peut offrir une rentabilité de plus de 5 % selon le type de bien et son emplacement.

Il est donc tout à fait rentable d’acheter pour louer mais il faut garder en tête que vous aurez des responsabilités et des frais à débourser pour ce bien. Par exemple, vous devrez envisager le fait que le bien ne trouve pas tout de suite preneur et anticiper avec une épargne de sécurité. La vacance locative peut avoir un impact sur votre rentabilité. Enfin, n’oubliez pas que tout placement peut être risqué.  

Ne pas oublier la fiscalité

La fiscalité est un élément de l’investissement immobilier qui n’est pas toujours simple à comprendre. Pour cette raison, n’hésitez pas à vous faire accompagner pour la fiscalité. Différents régimes fiscaux existent en fonction du bail notamment (loué vide ou meublé), le régime réel, le régime micro-foncier, le régime LMP (loueur en meublé professionnel) ou encore LMNP (loueur en meublé non-professionnel).

Pour connaître la rentabilité réelle de l’investissement, mieux vaut ne pas oublier la fiscalité dans les calculs.

Placement rentable ou placement patrimonial ?

Pour un premier investissement, vous pouvez opter pour une stratégie raisonnable de commencer petit : un studio ou un deux-pièces dans un centre-ville. Si vous habitez proche du logement que vous allez louer, c’est encore mieux et vous simplifiera la vie en cas de problème de gestion. Si vous optez pour la mise en location avec une agence, les frais de gestion pourront réduire légèrement votre rentabilité mais cela vous permettra de louer l’esprit tranquille.

Un investissement locatif est donc un placement refuge concret qui vous aide à constituer un patrimoine et préparer votre retraite.

Ne pas oublier le potentiel à la revente

En optant pour un bien situé dans une zone recherchée, vous serez presque sûr qu’il se revendra plus facilement. Toutefois, la plus-value sera taxée pour un investissement locatif, contrairement à votre résidence principale. Un élément de plus à ne pas négliger pour un premier investissement locatif.

Ce qu’il faut retenir pour votre premier investissement locatif : l’emplacement est une règle de base pour trouver un locataire plus facilement et revendre le bien plus tard, la fiscalité et les charges doivent être calculées et une épargne de sécurité prévue en cas de difficulté pendant quelques mois pour louer.

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