Conseils, Actualité

“La résidence avec services représente un investissement immobilier sécurisé”

Si vous vous engagez sur 25 ou 30 ans, votre crédit vous coûtera forcément plus cher. Ainsi, si vous empruntez 150 000 € sur 20 ans au taux de 3,80 %, votre mensualité s’élèvera à 893 e et le coût de votre crédit sera de l’ordre de 64 380 €. Si vous optez pour une durée de 25 ans, votre mensualité passera à 775 €, mais votre crédit vous coûtera 82 590 €. Et si vous empruntez sur 30 ans, votre échéance se montera à 700 €, mais le coût de votre crédit passera alors à 101 620 €. Autrement dit, pour une durée de 30 ans, vous paierez 37 240 € de plus ! Et c’est sans tenir compte du fait que plus la durée de l’emprunt est longue, plus le taux du crédit sera élevé. Pour un emprunt sur 20 ans, vous pouvez par exemple obtenir un taux de l’ordre de 3,80 %, mais sur 30 ans, il est vraisemblable que vous n’ayez droit qu’à 4 ou 4,20 %. Ce qui renchérira d’autant le crédit. Reste que l’allégement de votre mensualité peut vous permettre de ne pas dépenser plus, chaque mois, que le montant de votre loyer ou bien de continuer à vivre sans trop vous “serrer la ceinture” et donc sans trop rogner sur vos autres dépenses, notamment votre budget loisirs. Vous devez toutefois bien faire vos comptes. Car en remboursant une mensualité assez faible chaque mois, votre crédit s’amortit très lentement. Les premières années, votre mensualité comporte une part importante d’intérêts. A titre d’exemple, pour un emprunt de 150 000 € à 3,80 % sur 20 ans, le capital restant dû au bout de 10 ans s’élève à 89 060 €, soit un peu plus de 59 % du capital emprunté. Mais, pour un prêt sur 30 ans, le montant restant dû atteint 106 250 €, soit 70 % du capital emprunté. Mieux vaut le savoir à l’avance car il y a de fortes chances que vous soyez amené à changer de logement avant le terme de votre crédit. Soit parce qu’avec la naissance des enfants, le logement sera devenu trop petit, soit parce que vous serez muté ailleurs par exemple… Du coup, si vous revendez au bout de quelques années, vous vous apercevrez que vous devrez encore beaucoup d’argent et qu’une part importante du produit de la vente servira à rembourser la banque et non, comme vous l’espériez, à vous constituer un apport personnel conséquent pour une autre acquisition. Pire encore, si vous devez revendre précipitamment dans un marché en baisse. Ce qui peut toujours arriver. d’acquéreurs ont fait les frais de la baisse du marché, la vente de leur logement ne couvrant pas le capital restant dû. Faites attention aussi aux pénalités de remboursement anticipé exigées par la banque. Attendez- vous en effet à devoir régler à votre banque une indemnité égale à 3 % maximum du capital restant à rembourser. Un bémol toutefois. En proposant leurs formules à très long terme, les établissements financiers ont tenu compte de cet élément. Rares sont, en effet, les acquéreurs qui conservent 30 ans leur bien. En moyenne, la durée de détention ne dépasse pas 8 ans. De fait, pour les prêts à très long terme, un certain nombre de banques font cadeau de ces pénalités ou les réduisent au bout de quelques années. Sous certaines conditions. Encore faut-il que cela soit écrit noir sur blanc dans votre contrat de prêt.

Alimenté par le tourisme, le littoral muscle son offre.

“La demande en logements étudiants est élevée et non satisfaite par le secteur public” constate le bureau des élèves de la faculté de Jussieu. En effet, plus de la moitié des 2 millions 250 mille étudiants ne vivent plus chez leurs parents. Ce ne sont pas les 150 000 chambres gérées par le Crous qui peuvent répondre aux besoins ! Dans ce contexte, les résidences offertes par le secteur privé remportent un franc succès et leur construction s'accélère : 8 000 nouveaux logements en 2005, 10 000 en 2006 et 12 000 prévues pour l'an prochain. Autre signe de prospérité pour ce secteur : de plus en plus de grands noms de la promotion “classique” s'y engagent, comme Eiffage, Icade par l'intermédiaire de sa filiale Eurostudiomes, Financière Rive Gauche, Nexity ou encore Kaufman & Broad, Promogim ou Bouwfonds Marignan. “L'investissement en résidence étudiante obéit à une seule règle : choisir un bon emplacement, près des campus ou, dans les grandes villes comme Paris ou Lyon, près des transports en commun” estime le gérant d'une de ces résidences en banlieue parisienne, tout près du campus de Marne-la-Vallée.

Indicateur Bertrand : Pourquoi la place du gestionnaire est-elle aussi importante dans les résidences de tourisme ?

Selon la dernière étude internationale menée par Expédia (l’un des leaders du voyage en ligne) avec Harris Interactive® - Novatris, sur les droits et habitudes de vacances comparés des Etats-Unis, du Canada, de l’Australie, de la France, de l’Allemagne et du Royaume-Uni, il apparaît que les Français restent champions du monde des vacances. 39 jours : c'est, en moyenne, le nombre de jours auxquels l'ensemble des travailleurs français ont droit cette année. Il se répartit entre 31 jours de congés payés et 8 jours de RTT pour l'ensemble de la population active. Ces chiffres placent les Français largement en tête du nombre de jours de congés alloués, loin devant les Allemands avec 27 jours et les Britanniques, qui ferment la marche européenne avec 24 jours. Viennent ensuite : les Canadiens avec une moyenne de 19 jours, les Australiens avec 17 jours et les Américains, 14 jours. A noter que 40 % des actifs français prévoient de prendre au moins 3 semaines cet été, tandis que le même pourcentage d’employés américains prévoit… une semaine ! Les Français “débranchent” pendant leurs vacances. L’étude nous indique que seuls 18 % des sondés disent consulter leurs messageries électronique et/ou vocale durant leurs congés. Les femmes savent mieux débrancher que les hommes : 15 % d'entre elles seulement restent connectées contre 22 % des hommes. Côté budget, pour 2006 : près d’1/5e des actifs français prévoient de dépenser plus qu’en 2005 pour leurs vacances. Enfin au top 3 des vacances de rêve des Français : un hôtel 5 étoiles sur une île du Pacifique (48 %), talonné par des vacances bien-être, spa et thalasso pour prendre soin de soi (46 %) et enfin, partir en amoureux sur une plage de sable fin (42 %). Bref, le luxe, le bien-être et le romantisme.

Nous venons de vendre notre appartement récemment et j’ai remarqué que notre ancien syndic avait déduit du montant de la vente des honoraires de mutation en arguant que cela figure dans le mandat de syndic accepté lors de la dernière assemblée générale. En a-t-il le droit ? (Charles P.,Niort, 79 )

Suite à l’annulation du contrat de construction, nous avons contacté notre banque pour demander l’annulation du contrat de prêt.Nous nous heurtons à un refus, la banque prétend nous avoir fait un prêt global pour le terrain et la construction. Est-elle dans son droit ? (M. et Mme Dominique P.,Nantes, 44)

“Plus que sur la mer, la montagne ou la campagne, c'est sur la solidité de son gestionnaire qu'il est important de s'interroger au moment de faire un investissement immobilier dans une résidence de loisirs, explique Christian Bolajuzon, gérant associé de Cap-Invest. L'intérêt fiscal n'est pas négligeable. La défiscalisation de 25 % du montant de son investissement sur 6 ans procure un effet levier incontestable et l'investissement en tant que loueur de meublé non professionnel (LMNP) représente une valeur sûre sur le moyen terme. Mais beaucoup d'autres paramètres sont à prendre en compte, tels que le réseau du gestionnaire auprès des tours-operators, pour connaître les possibilités locatives du bien dans le temps. Le gestionnaire aura-t-il ou non la capacité d'assurer ses engagements contractuels au démarrage puis sur toute la durée du placement ? Cette fiabilité est aussi assurée par le sérieux du montage financier proposé. Si la rentabilité locative annoncée semble en décalage avec celle proposée sur des produits équivalents en termes de qualité et d'emplacement, il faut se méfier. Le bien risque de ne pas être concurrentiel. En ce qui concerne l'emplacement de la résidence, le gestionnaire a normalement précédé son opération d'une sérieuse étude de marché en fonction de son envergure, d'une stratégie qui permet d'avoir accès à la clientèle intéressée par le produit en question. A la campagne, les possibilités de remplissage sont par exemple répartissables sur presque toute l'année, à condition d'avoir un réseau de commercialisation auprès des différents marchés européens. Parfois, la renommée du site suffit à elle seule à assurer un succès, dans une station thermale par exemple.

Indicateur Bertrand : Vous avez fait le choix de développer des programmes axés sur la résidence secondaire. Pourquoi ?
Edouard Denis :Notre littoral bénéficie d'un positionnement stratégique vis-à-vis du nord de l'Europe. Nous avons une côte touristique qui se situe à 2 h 30 de Paris, de Lille, mais aussi de Londres ou de Bruxelles. Toute une partie de notre clientèle est donc constituée de nos voisins européens, que nous retrouvons sur nos opérations au Touquet par exemple, et dans d'autres stations balnéaires de la côte d'Opale ou de la Baie de Somme. Le marché de l'immobilier de bord de mer est porteur dans notre région, d'autant plus que depuis quelques années, les moyens de transport se sont amplifiés, avec l'ouverture de l'autoroute A 16 qui relie Paris à la Baie de Somme et au Touquet et s'ajoute au shuttle en provenance de la Grande-Bretagne. La mer et la côte, restée belle et sauvage, sont l'atout principal de notre région. Le littoral continue à attirer du monde et représente notre chance et notre possibilité de développement.
I.B. : Que pensez-vous de l'évolution actuelle du marché immobilier ?
E.D. : Dans le contexte économique général actuel, on peut craindre un certain ralentissement du marché immobilier. Ira-t-il jusqu'au retournement ? C'est difficile à dire, car la demande reste forte et insatisfaite. Il est indéniable cependant que du fait de la hausse des prix, qui reste conséquente malgré le ralentissement, de plus en plus de jeunes ménages se trouvent écartés de l'accession à la propriété. Pour notre part, nous n'intervenons pas vraiment sur le marché général, mais plutôt sur un micro-marché, celui de la résidence secondaire, qui bénéficie d'une clientèle dont le pouvoir d'achat est non seulement épargné, mais considérablement plus élevé que celui des jeunes générations. Nous ne sommes donc pas directement concernés par une éventuelle pause dans le marché immobilier et nos programmes se commercialisent rapidement. Au Touquet par exemple, notre opération en front de mer se vend très bien, à un prix de 8 000 €/m2 environ, du fait de sa situation. Nous y retrouvons une clientèle européenne proche de la retraite, au pouvoir d'achat confortable.
I.B. : Et votre regard sur le marché de la résidence secondaire ?
E.D. : C'est une clientèle particulière, qui reste solvable et n'est même pas directement concernée par le phénomène de remontée progressive des taux d'intérêts. Agés en moyenne de 55 ans, nos clients ont déjà financé leur résidence principale et ont bénéficié d'une période où l'économie était plus prospère. Nos clients viennent vers nous avec des taux d'apport de 80 % et parfois même 100 %. Ils financent donc leur achat en ayant très peu recours au crédit. Ils constituent un micro marché dynamique. Cela a pour conséquence un certain vieillissement de la population de ces villes de bord de mer, car c'est un marché encore plus inaccessible aux primo-accédants. Mais c'est aussi ce qui permet son dynamisme et sa bonne santé.
I.B. :Quelles sont vos perspectives de développement ?
E.D. : D'après les démographes, cette génération du "papy boom" sera encore sur le marché jusqu'à l'horizon 2020, ce qui nous laisse encore de belles perspectives de développement sur le marché de l'immobilier de bord de mer. Exceptionnellement, nous avons réalisé deux opérations en Robien, à Abbeville et Saint-Quentin, mais ce n'est pas une démarche dans laquelle nous souhaitons nous engager durablement. J'ai le sentiment que le Robien est un créneau relativement fragile, notamment dans des villes comme les nôtres. Si nous devions diversifier notre offre, nous irions plutôt vers la résidence principale dans de grandes agglomérations, qui me parait moins risquée que l'investissement locatif.
La résidence secondaire : Quelle évolution ?
“La résidence secondaire évolue de plus en plus vers ce que nous appelons une résidence “principalisable” car nos clients s'y installent une fois à la retraite, 5 ou 10 ans après leur achat. L'exigence des clients va donc vers des appartements confortables et de qualité, dans lesquels ils pourront s'installer à demeure sans rien sacrifier de leur confort de vie. Cela ne se traduit pas forcément par des surfaces plus grandes, pour des raisons de prix. Nous prévoyons peut-être un peu plus de 3-pièces que de studios ou 2-pièces, mais ceux-ci restent d'une taille raisonnable. 70 m2 bien conçus permettent une belle qualité de vie sans faire exploser les prix. Nous travaillons donc avant tout à optimiser les plans, conçus pour éviter les espaces inutiles et bien identifier les différents espaces de vie. Le salon en particulier, doit être une pièce agréable et de belle surface.”
Zoom sur le groupe Edouard Denis
Créé il y a 10 ans, le groupe Edouard Denis, du nom de son fondateur, intervient principalement sur les villes de bord de mer du Nord Pas-de-Calais et de Picardie, et s'est également implanté récemment en Haute-Normandie, toujours sur le littoral. Le groupe propose actuellement 30 opérations, ce qui représente 1 200 logements, dont 800 actuellement en construction et 400 logements en instance de démarrage de travaux. La programmation de l'année 2007 représente 30 programmes, soit le lancement de plus de 1 000 logements en commercialisation. Il s'agit pour moitié d'appartements en résidences collectives, et pour moitié de maisons individuelles groupées. www.immobilier-edouarddenis.com

La mission d’un courtier, c’est de trouver la banque qui vous prêtera de l’argent pour acheter votre logement. Ils officient généralement par le biais d’internet et/ou d’agences implantées dans les grandes agglomérations. Parmi les plus connus, il faut citer Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux, ACE… La solution peut s’avérer payante. D’une part parce que vous gagnerez du temps ; d’autre part parce qu’ils peuvent interroger, très rapidement, tout un réseau de banques avec lesquelles ils ont signé des accords de partenariats. Leur intérêt est de faire jouer la concurrence et de vous proposer les conditions les plus intéressantes possibles. Les courtiers se mettent aussi en quatre pour vous trouver le meilleur contrat d’assurance décès invalidité (quasiment obligatoire pour tout prêt immobilier). Si vous avez moins de 35 ans, vous pouvez faire une économie de taille : l’assurance “groupe” proposée par les banques coûte généralement de 0,40 à 0,50 % du capital emprunté. Or, avec un courtier, il n’est pas rare de débourser deux fois moins. L’économie n’est pas négligeable sur une durée de 20 ou 30 ans.

Gestion rigoureuse et plaisir d’investir font bon ménage.

Mer, montagne et campagne, c’est à un véritable tour de France de l’immobilier de loisirs que nous vous invitons à parcourir. Relaxez-vous et découvrez les opportunités.

Le loisir se met au vert.

Vous êtes jeunes et démarrez dans la vie active ? Vous cherchez à acquérir votre résidence principale ? Un crédit à long terme peut vous y aider. D’autant que les banques font tout pour vous faciliter la vie.

L’emprunt sur une longue période est d’autant plus utile pour les jeunes que, sauf à avoir hérité, ils ne disposent généralement que d’un faible apport personnel. Si c’est votre cas, sachez qu’avec un emprunt sur 20 ou 30 ans, vous pourrez sans doute financer la totalité du prix de votre bien. A condition de rester dans le seuil d’endettement requis par les banques, soit 30 % maximum de vos revenus. Si vous optez pour 100 ou 110 % d’emprunt, n’oubliez pas que le coût de votre crédit sera encore renchéri. Car, plus le capital est élevé et plus son remboursement est long, plus le risque est élevé pour la banque. En 20 ou 30 ans, beaucoup d’événements peuvent se produire et compromettre le remboursement d’un crédit. Les banquiers ne sont pas des philanthropes. Ils mesurent tous les risques.

“L’immobilier de loisirs essentiel au développement économique”