La petite couronne au coeur de chantiers colossaux

Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne sont les premiers concernés par les évolutions liées au Grand Paris. Notamment avec la création du Grand Paris Express, qui booste les projets immobiliers autour de ses futures gares.

La petite couronne au coeur de chantiers colossaux
La petite couronne au coeur de chantiers colossaux

Si le périmètre de la région Île-de-France ne bouge pas, en petite couronne, il va de soi que le Grand Paris et les aménagements qui y sont programmés vont modifier de nombreux secteurs. Extensions de métro, lignes de tramway, futur Grand Paris Express avec quatre nouvelles lignes (15, 16, 17 et 18). La ligne 15, entièrement souterraine (75 km), sera la première à être mise en service, du moins dans sa partie sud. Elle se décline en effet en trois tronçons (est, ouest et sud), qui seront progressivement réalisés entre 2020 et 2030. Au sud de Paris, cette ligne sera le premier tronçon à être mis en service (autour de 2020). Il reliera 16 gares, du Pont de Sèvres à Noisy- Champs. « Les acquéreurs s’intéressent déjà au potentiel du Grand Paris et nous interrogent beaucoup sur le sujet », souligne Cyrille Pierron, président de CPIM (Conseil en patrimoine immobilier), société qui commercialise des programmes neufs. « Les candidats à l’achat se positionnent sur les immeubles qui vont se réaliser autour des nouvelles gares, notamment du côté d’Issy-les-Moulineaux, de Villejuif ou encore de Villiers-sur-Marne », précise-t-il.


L'importance des lignes 16 et 17


Ainsi, à Issy-les-Moulineaux comme à Champigny- sur-Marne, les travaux préparatoires ont commencé. À deux pas de la future gare du Fort d’Issy, un programme signé Demathieu Bard propose encore quelques trois- et quatre-pièces de 60 à 90 m2, respectivement à partir de 443 000 € et de 679 000 €. Côté investissement locatif, les prix de la ville ne permettent guère d’obtenir plus de 2 % de rendement. Un secteur comme Villejuif, plus raisonnable en termes de prix, peut s’avérer intéressant. Icade propose par exemple des deux-pièces de 37 m2 à partir de 216 650 €, avec un rendement de 4 % brut (hors avantage fiscal). « Le dispositif Pinel n’est pas très rentable en Île-de-France. Mais il est plus libéral, et cela plaît aux investisseurs », note Jean- Philippe Ruggieri, directeur général immobilier résidentiel chez Nexity. Un avis partagé par Marc Gédoux, président de Pierre Étoile. Au nord, « les lignes 16 et 17 sont particulièrement importantes pour le secteur, explique Damien Robert, directeur général de l’établissement public d’aménagement de la Plaine de France. Il s’agit de relier les pôles du Bourget et de Roissy, de désenclaver Le Bourget et de rendre soutenable les développements du Grand Roissy. »


Un potentiel à surveiller


Au sud de La Plaine Saint-Denis, un quartier universitaire avec des milliers de logements va voir le jour à l’orée 2020. Le secteur de Sevran va aussi bénéficier d’une rénovation urbaine d’ampleur (de 2 000 à 3 000 logements y seront créés) pour accompagner l’arrivée de deux gares du Grand Paris Express. Le triangle de Gonesse se voue, quant à lui, au développement d’activités économiques (180 hectares). « L’objectif est d’apporter des activités que l’on ne trouve pas autour de l’aéroport », poursuit Damien Robert. Autre projet emblématique : la construction de logements autour de Roissy pour satisfaire les besoins des habitants. D’où la création de l’écoquartier de Louvres-Puiseux, qui vient de lancer ses 400 premiers logements en commercialisation (Nexity et Icade) autour de 3 000 à 3 500 €/m2. Des prix attractifs pour les primo-accédants, d’autant que le prêt à taux zéro, qui vient d’être réformé, prévoit des montants de prêt plus élevés.


 


Chiffres clés


- 4,4 millions d’habitants
- 2 millions de salariés
- 400 000 entreprises
- Prix au m2 : 5 160 € en moyenne

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