Le principe et les avantages du remboursement anticipé
Rembourser son crédit immobilier par anticipation signifie régler tout ou partie du capital restant dû avant le terme prévu au contrat. Cela permet de réduire la durée de l'emprunt et/ou le montant des mensualités. L'emprunteur peut ainsi alléger ses charges, raccourcir son endettement et réaliser des économies sur les intérêts et l'assurance. Les principales motivations sont :
- La revente du bien financé
- Une rentrée d'argent exceptionnelle (héritage, donation, prime, etc)
- Le remboursement différé arrivant à échéance
- Le rachat du prêt par une autre banque à un taux plus avantageux
Le calcul des indemnités de remboursement anticipé
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) servent à compenser le manque à gagner pour la banque sur les intérêts non perçus. Leur montant est plafonné par la loi selon l'article R312-2 du code de la consommation :
- Maximum 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt
- Maximum 3% du capital restant dû avant le remboursement
Exemples pour un prêt de 200 000€ sur 20 ans à 1,5% dont le capital restant dû est de 150 000€ après 8 ans :
- Pour un remboursement anticipé total de 150 000€ : - 6 mois d'intérêts : 150 000 x 1,5% / 2 = 1125€ - 3% du capital dû : 150 000 x 3% = 4500€ >> Les IRA seront donc de 1125€
- Pour un remboursement anticipé partiel de 50 000€ : - 6 mois d'intérêts : 50 000 x 1,5% / 2 = 375€ - 3% du capital dû : 150 000 x 3% = 4500€ >> Les IRA seront donc de 375€
Les économies réalisées malgré les frais
Malgré les indemnités à payer, un remboursement anticipé permet généralement de faire des économies sur le coût total du crédit. En effet, l'emprunteur réduit les intérêts restants ainsi que le montant de l'assurance de prêt.
Gain en cas de remboursement partiel en réduisant la durée ou les mensualités :
- Baisse des intérêts sur le capital remboursé
- Baisse de la prime d'assurance sur une durée plus courte ou un capital assuré moins élevé
Gain en cas de remboursement total du prêt immobilier :
- Suppression des intérêts et de l'assurance sur les années restantes
- Possibilité de mobiliser son épargne sur des placements plus rémunérateurs
Les cas d'exonération des indemnités de remboursement anticipé
La loi prévoit la suppression des IRA dans certaines situations :
- Décès de l'emprunteur ou de son co-emprunteur
- Mutation professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint
- Perte d'emploi de l'emprunteur ou de son conjoint
Il est également possible de négocier la suppression des frais avant de signer le contrat de prêt. Mais attention, cette clause d'exonération ne s'applique généralement pas en cas de rachat par une banque concurrente.
Les conditions et la procédure pour rembourser par anticipation
Avant d'effectuer un remboursement anticipé, il faut :
- Vérifier les clauses du contrat selon la date de souscription (minimum 10% du prêt, paiement d'intérêts intercalaires)
- Faire une demande écrite à la banque en recommandé avec accusé de réception en précisant le montant et la date
- Obtenir le décompte des frais et du capital restant dû fourni gratuitement par la banque sous 7 jours
Réduire la durée ou les mensualités après un remboursement partiel
En cas de remboursement anticipé partiel, l'emprunteur a le choix pour la suite du crédit :
- Soit réduire la durée en conservant les mêmes mensualités, ce qui diminue le coût total
- Soit diminuer les mensualités en gardant la durée initiale, ce qui augmente le pouvoir d'achat
La banque doit fournir un avenant au contrat présentant le nouveau tableau d'amortissement et le TAEG révisé. L'emprunteur dispose alors d'un délai de rétractation de 10 jours pour l'accepter.
