Dans quels cas s'appliquent les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires concernent principalement trois types d'opérations immobilières :
- L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) d'un logement neuf
- La construction d'une maison individuelle avec un contrat de construction (CCMI)
- La réalisation de travaux importants de rénovation financés par un prêt immobilier
Dans ces situations, les fonds ne sont pas débloqués en une seule fois comme pour l'achat d'un bien ancien, mais par étapes selon l'avancement du chantier. Les intérêts intercalaires permettent à l'emprunteur de ne payer que les intérêts sur les montants déjà versés pendant la période transitoire.
Comment fonctionnent les intérêts intercalaires ?
Le principe des intérêts intercalaires est de ne faire payer à l'emprunteur que les intérêts sur le montant du prêt déjà débloqué, et ce jusqu'au versement de la totalité des fonds. Le remboursement du capital ne débute qu'une fois le bien livré et prêt à être habité.
Concrètement, la banque procède à un déblocage progressif des fonds selon un échéancier défini en fonction des grandes étapes du chantier (fondations, mise hors d'eau, achèvement....). À chaque appel de fonds du promoteur ou du constructeur, le montant des intérêts intercalaires est recalculé en prenant en compte la nouvelle somme débloquée.
Ce mécanisme offre une certaine souplesse à l'emprunteur qui n'a pas à cumuler le paiement d'un loyer et celui de mensualités pleines pendant la période de travaux. Il permet de différer le début du remboursement du capital au moment de l'entrée dans les lieux.
Comment calculer le montant des intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont calculés en appliquant le taux du prêt au montant débloqué, au prorata de la durée de la période intercalaire. La formule de calcul est la suivante :
Intérêts intercalaires = (Montant débloqué x Taux du prêt) / 12
Prenons l'exemple d'un achat en VEFA de 200 000€ financé par un prêt à 1,5% sur 20 ans :
- Au 1er déblocage de 30% soit 60 000€ : (60 000 x 1,5%) / 12 = 75€/mois
- Au 2ème déblocage de 70% soit 140 000€ : (140 000 x 1,5%) / 12 = 175€/mois
- Au déblocage final de 100% soit 200 000€ : (200 000 x 1,5%) / 12 = 250€/mois
Lors du dernier déblocage, les intérêts intercalaires cessent et laissent place au remboursement classique du prêt avec paiement du capital et des intérêts. L'impact sur le coût total du crédit peut être significatif selon la durée de la phase de travaux et le nombre de déblocages.
Quels sont les avantages des intérêts intercalaires ?
Le principal avantage des intérêts intercalaires est de permettre à l'emprunteur d'étaler ses dépenses dans le temps et d'éviter d'avoir à payer simultanément un loyer et une mensualité pleine de crédit pendant la durée des travaux.
En ne payant que les intérêts sur le capital débloqué lors de la phase transitoire, l'acheteur conserve une certaine marge de manœuvre financière. Il peut ainsi mieux faire face aux frais annexes liés à son projet comme les travaux de finition ou l'achat de meubles.
Les intérêts intercalaires apportent donc une réelle souplesse dans la gestion du budget lors d'une opération immobilière nécessitant un déblocage fractionné du prêt. Cette flexibilité est particulièrement appréciable lorsque le planning de travaux est soumis à des aléas.
Existe-t-il des alternatives aux intérêts intercalaires ?
Oui, certaines banques proposent un système alternatif appelé "prêt par tranche" ou "emprunt par tranche". Son principe de fonctionnement est le suivant :
- Le prêt est découpé en plusieurs sous-prêts correspondant chacun à une tranche de travaux
- Le remboursement de chaque tranche démarre dès son déblocage (capital + intérêts)
- Chaque nouvelle tranche vient s'ajouter aux précédentes, augmentant progressivement la mensualité
L'avantage est de commencer l'amortissement du capital plus tôt et donc de réduire le coût total du crédit. L'inconvénient est d'avoir à supporter des mensualités plus élevées pendant les travaux, ce qui nécessite une bonne capacité d'emprunt.
Comment optimiser son projet immobilier avec les intérêts intercalaires ?
Pour tirer le meilleur parti des intérêts intercalaires, il est important de bien structurer son projet immobilier en amont. Quelques conseils :
- Bien définir le planning prévisionnel des travaux avec le promoteur ou constructeur
- Anticiper les différentes étapes de déblocage des fonds et leur impact sur le budget
- Négocier avec la banque les modalités de mise en place des intérêts intercalaires (différé de paiement, franchise...)
- Prévoir une marge de sécurité pour faire face aux éventuels surcoûts ou retards
- Utiliser un simulateur pour comparer le coût total avec ou sans intérêts intercalaires
- Étudier l'opportunité d'une assurance de prêt pour sécuriser le financement
Bien appréhender le fonctionnement des intérêts intercalaires permet d'optimiser le montage financier de son projet immobilier et d'en maîtriser le coût global. L'accompagnement d'un professionnel peut s'avérer précieux pour prendre les bonnes décisions et sécuriser son plan de financement.
