Que sont les intérêts intercalaires ?
Lorsqu’un emprunteur souscrit un crédit immobilier, la mensualité de remboursement comprend une part de capital et une part d’intérêts. Durant les premiers mois de remboursement du prêt, la part des intérêts est d’ailleurs bien plus importante. Ils sont dus dès lors que les fonds sont débloqués, à savoir le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Toutefois, lors d’une vente en VEFA (vente en état futur d’achèvement), de la construction d’une maison ou d’un achat immobilier dans l’ancien avec rénovation, les fonds sont débloqués progressivement jusqu’à l’emménagement dans les lieux. Des intérêts intercalaires sont donc calculés sur le montant de chaque somme libérée.
Par exemple, pour l’achat d’une maison à rénover d’un montant de 150 000 € avec 100 000 € de travaux, un premier déblocage de 150 000 € est effectué le jour de la signature chez le notaire. Le reste des fonds est débloqué trois mois plus tard. Le remboursement du crédit immobilier démarrera donc le 4e mois. Durant les trois mois de différé de paiement, des intérêts intercalaires seront dus.
Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires s’ajoutent au coût du crédit initial. Ils sont calculés sur le montant de la somme débloquée, au taux d’intérêt accordé pour le crédit immobilier. Ils varient en fonction de la durée du différé.
Pour reprendre l’exemple de notre maison à150 000 €, si le taux du prêt est à 1,35 %, les intérêts intercalaires s’élèveront à : 150 000 € x 1,35 % / 12 mois. Le résultat obtenu est multiplié par le nombre de mois en différé, ici par 3. Le montant mensuel dû sera donc de 168,75 €. Les intérêts intercalaires s’arrêtent dès lors que les fonds sont entièrement débloqués.
Pour une vente en VEFA d’un montant de 150 000 €, les fonds sont débloqués selon un échéancier précis :
- 5 % à la réservation soit 7 500 €,
- 30 % à l’achèvement des fondations soit 45 000 €. Les intérêts intercalaires dus seront de 50,62 € par mois (45 000 € x 1,35 % / 12),
- 35 % à la mise hors d’eau, hors d’air soit 52 500 €. Les intérêts intercalaires dus seront de 109,68 € (45 000 € + 52 500 €) x 1,35 % / 12,
- 25 % à l’achèvement des travaux soit 37 500 €. Les intérêts intercalaires dus seront de 151,87 € (45 000 + 52 500 + 37 500) x 1,35 % / 12,
- 5 % à la livraison soit 7 500 €. Le remboursement de la mensualité du prêt initial démarrera le mois suivant.
Bon à savoir : Les frais d’assurance de prêt s’ajoutent aux intérêts intercalaires. Le montant est calculé sur la totalité du capital emprunté.
Comment éviter de payer des intérêts intercalaires ?
Il existe trois solutions pour éviter de payer les intérêts intercalaires :
- L’emprunt par tranche : le remboursement du capital démarre dès le déblocage de la première partie des fonds, et l’organisme de crédit ajoute une autre tranche de mensualités quand un deuxième déblocage intervient.
- Plusieurs emprunts au lieu d’un. Chaque prêt correspond à un appel de fonds. Le remboursement commence aussitôt que le capital de chacun est versé.
- La franchise totale : les intérêts sont alors lissés sur la durée de remboursement.
Quand payer les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont à payer au fur et à mesure que les sommes sont débloquées, et jusqu’à ce que le capital emprunté soit complètement libéré. Cette disposition est intéressante dans la mesure où l’emprunteur ne rembourse durant cette période qu’une infime partie du crédit immobilier. S’il a un loyer à payer en même temps par exemple, les intérêts intercalaires permettent de maintenir son budget.
Si l’emprunteur a déjà un crédit immobilier à rembourser, il doit intégrer à son budget une nouvelle mensualité évolutive. Et si le chantier prend du retard, l’opération peut s’avérer onéreuse. Dans ce cas, il faut penser à vérifier dans son contrat de construction quelles indemnités de retard sont prévues, et demander le remboursement des intérêts intercalaires.
Il est toutefois possible de ne régler les intérêts intercalaires qu’à la fin de l’échéancier. Il faudra alors rembourser en même temps le capital, les intérêts sur le capital, les intérêts intercalaires et les intérêts sur les intérêts intercalaires. Le coût du crédit sera donc fortement impacté. En cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, les intérêts intercalaires restent dus.
Bon à savoir : Dans le cadre d’une vente en VEFA loi Pinel, les intérêts intercalaires sont déductibles du revenu foncier, au même titre que les intérêts du crédit initial. En cas de surplus, ils peuvent être reportés pendant 10 ans. Quand il n’y a pas encore de loyers perçus, ils sont portés en déficit et seront déductibles sur les revenus fonciers positifs.
