Le différé d'amortissement est une option proposée par les banques lors de la souscription d'un prêt immobilier. Il permet à l'emprunteur de reporter le début du remboursement du capital et parfois aussi des intérêts pendant une période définie. Cette possibilité s'avère particulièrement intéressante pour adapter le remboursement à la situation de l'emprunteur, notamment dans le cas d'un achat dans le neuf ou avec travaux. Il existe deux grands types de différé d'amortissement : le différé partiel et le différé total.
Le différé d'amortissement partiel
Avec un différé partiel, aussi appelé différé simple, seul le remboursement du capital est reporté. Pendant la période de différé, l'emprunteur ne règle que les intérêts et l'assurance emprunteur. Cette option est la plus souvent proposée par les banques, sur une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois.
Par exemple, pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 1,5%, avec un différé partiel sur 12 mois, les mensualités seront de 250 € pendant un an (hors assurance), puis passeront à 1009 € pour les 19 années restantes.
Le différé d'amortissement total
Le différé total permet de reporter le remboursement du capital mais aussi des intérêts. Pendant la période de franchise, l'emprunteur ne paie que l'assurance de prêt. Cette solution est plus rare et accordée par les banques sur une durée plus courte que le différé partiel, généralement 12 mois maximum.
Si l'on reprend l'exemple précédent, avec un différé total de 12 mois, les mensualités seront de 0 € la première année, puis de 1024 € les années suivantes. En effet, les intérêts non payés pendant le différé sont capitalisés, c'est-à-dire ajoutés au capital restant dû. Ils génèrent donc eux-mêmes des intérêts.
À noter : pendant la période de différé total, l'emprunteur doit tout de même s'acquitter des cotisations d'assurance emprunteur et d'éventuels frais liés au crédit.
Les cas de figure adaptés au différé d'amortissement
La mise en place d'un différé d'amortissement se justifie principalement dans les situations suivantes :
- Construction d'une maison neuve ou achat sur plan (achat en VEFA)
- Acquisition d'un bien ancien nécessitant d'importants travaux avant occupation
- Décalage entre la mise à disposition des fonds et l'entrée dans les lieux
- Volonté d'alléger les mensualités en début de prêt pour préserver sa trésorerie
L'objectif est de faire correspondre le début du remboursement intégral avec la date de livraison du bien ou de fin de travaux. Cela permet d'éviter de cumuler le paiement d'un loyer et des mensualités complètes de crédit.
Le coût final d'un crédit immobilier avec différé
Si le différé d'amortissement apporte de la souplesse, il a un impact non négligeable sur le coût total du crédit :
Avec un différé partiel, le capital restant dû ne diminue pas pendant la période concernée. Le coût du crédit sera donc nécessairement plus élevé que pour un prêt classique, à caractéristiques égales.
Avec un différé total, la facture sera encore plus salée car les intérêts non réglés pendant la franchise sont réintégrés au capital par le mécanisme de capitalisation. Ils produisent donc eux-mêmes des intérêts supplémentaires, c'est l'amortissement négatif.
Pour un prêt de 200 000 € à 1,5% sur 20 ans, avec un différé total de 12 mois, le capital dû passera à 203 000 € à l'issue de la période de franchise. Le surcoût lié aux intérêts capitalisés atteint 3000 €.
Les points de vigilance avant de choisir un différé
Avant d'opter pour un différé d'amortissement, il est essentiel de bien mesurer plusieurs éléments :
- L'augmentation du montant des échéances après la période de franchise
- Le coût supplémentaire engendré par les intérêts, surtout avec un différé total
- La différence entre différé d'amortissement en début de prêt et report d'échéances en cours de crédit
- L'accord nécessaire de la banque prêteuse, en fonction du profil de l'emprunteur
Le différé d'amortissement constitue donc une solution intéressante pour adapter le remboursement du crédit immobilier à certaines situations. Mais son impact sur le coût ne doit pas être négligé. Il convient d'étudier au cas par cas sa pertinence avec l'aide de son conseiller bancaire ou courtier.
