L'achat d'un bien immobilier neuf présente de nombreux avantages, comme la possibilité de bénéficier de prêts aidés et de frais de notaire réduits. Mais contrairement à un achat dans l'ancien où le prix est payé en une seule fois, dans le neuf le paiement est progressif et suit un calendrier encadré par la loi, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Les appels de fonds correspondent à ces versements échelonnés sur plusieurs mois, rythmés par les différentes étapes de construction lorsqu'on achète un logement sur plan, c'est-à-dire en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
Le versement initial à la réservation du bien en VEFA
Le premier appel de fonds intervient dès la réservation du logement neuf. Il s'agit d'un acompte dont le montant est en général de 5% du prix si la vente doit être réalisée dans l'année à venir, ou 2% pour une vente prévue dans les 2 ans. Ce versement initial a pour but de réserver le bien et de montrer votre engagement. Il marque le point de départ du processus d'appels de fonds qui va se poursuivre tout au long du chantier, selon les étapes de la construction.
Les versements intermédiaires selon l'avancement du chantier
Une fois les travaux lancés, les appels de fonds s'enchaînent à un rythme régulier qui permet de suivre la progression de la construction. Lorsque les fondations sont terminées, l'acompte atteint 35% du prix. Le versement passe à 70% à la mise hors d'eau, c'est-à-dire quand la toiture et les menuiseries extérieures sont posées, assurant l'étanchéité du bâtiment. Enfin, 95% du montant est exigible lorsque le gros œuvre et le second œuvre sont achevés. Cet échelonnement offre une bonne visibilité à l'acquéreur sur l'avancée de son projet immobilier, étape après étape.
Le versement final à la livraison
Le solde du prix d'achat, soit les 5% restants, est versé au moment de la livraison du bien. Mais le paiement de ces derniers 5% est conditionné à la conformité du logement par rapport au contrat de vente initial. Si des malfaçons ou des non-conformités graves sont constatées, l'acquéreur a la possibilité de consigner ces 5% en attendant que les désordres soient réparés. Les 5% restants au moment de la livraison ne seront versés que si le bien est conforme au contrat. C'est seulement une fois ce dernier versement effectué que les clés seront remises, marquant la fin du parcours d'acquisition et des appels de fonds.
Le financement des appels de fonds par un crédit immobilier
La grande majorité des achats dans le neuf se font à crédit, de manière à profiter de l'effet de levier et des taux d'intérêt bas actuels. Dans ce cas, les mensualités sont adaptées au rythme des appels de fonds : leur montant est modulé en fonction des sommes débloquées par la banque au fur et à mesure que le chantier avance. Une particularité à noter : les intérêts intercalaires. Il s'agit des intérêts dus à la banque sur les montants qu'elle a débloqués pour payer les appels de fonds. L'acquéreur peut choisir de les régler au fil de l'eau chaque mois, ou d'attendre la livraison du bien pour les payer en une seule fois.
Illustration concrète d'un calendrier d'appels de fonds
Pour un bien de 200 000€ acheté en VEFA, voici à quoi pourrait ressembler le calendrier des versements, avec en parallèle les grandes étapes du chantier :
- Mois 1 : 5% soit 10 000€ à la réservation
- Mois 3 : 15% soit 30 000€ au démarrage des travaux
- Mois 7 : 35% soit 70 000€ à la fin des fondations
- Mois 11 : 70% soit 140 000€ à la mise hors d'eau (toiture terminée)
- Mois 17 : 95% soit 190 000€ à l'achèvement (hors finitions)
- Mois 20 : 100% soit 200 000€ à la livraison
Cet exemple illustre bien la progressivité des décaissementsqui suivent l'évolution de la construction. C'est un mécanisme vertueux qui sécurise à la fois le promoteur et l'acquéreur.
Les points de vigilance et conseils sur les appels de fonds
Même si le dispositif des appels de fonds est très encadré, il y a plusieurs aspects à surveiller en tant qu'acheteur pour vivre sereinement son acquisition dans le neuf :
- Anticiper l'impact sur sa trésorerie des décaissements successifs, surtout en l'absence de crédit
- Être attentif à l'évolution du chantier et réclamer des justificatifs avant chaque versement
- Oser utiliser le levier des 5% en cas de désordre constaté à la livraison
- Se faire bien accompagner à chaque étape par des professionnels (banquier, notaire, gestionnaire de patrimoine)
En gardant en tête ces quelques règles et en s'entourant des bonnes compétences, les appels de fonds ne seront pas source de stress mais au contraire gage de sérénité tout au long de votre projet d'achat dans le neuf.
