Conseils, Actualité

Pour ceux qui achètent des petites surfaces, les étudiants sont une cible idéale et semblent être une réserve inépuisable. On recense quelque 2 millions d'étudiants en France pour seulement... 150 000 places dans les cités universitaires. Tous les étudiants n'ont pas la chance de rester dans le cocon familial le temps de leurs études. Aussi, la pénurie fait rage et devient profitable aux investisseurs. Faute de place dans le secteur public, la majorité des étudiants n'ont d'autres choix que de se tourner vers le locatif privé, en particulier dans les grandes métropoles. De plus, louer à des étudiants permet de réaliser des baux courts tout en bénéficiant de garanties financières satisfaisantes. Explications. Les étudiants bénéficient tous d'une aide au logement, qui peut vous être versée directement. Une garantie contre les loyers impayés. De plus, en louant à un étudiant, vous avez systématiquement la caution parentale. Autre garantie contre d'éventuels incidents. Les étudiants louent en général le temps de leurs études, de 1 à 3, voire 4 ans au maximum. Cette durée courte dans le cycle immobilier peut inquiéter légitiment un investisseur. Pourtant, cette situation permet de coller au mieux au marché. A chaque changement de locataire, vous avez la possibilité de réajuster le loyer au niveau du prix du marché, alors qu'en conservant le même locataire, vous êtes tenus de suivre l'évolution de l'ICC (Indice du coût de la construction). Dans une situation de pression sur le marché locatif, le calcul peut être payant. Doublement payant même si vous achetez deux petites surfaces. Pour rappel, en un an, les loyers ont gagné 12 % à Paris, près de 20 % sur l'Académie de Versailles et plus de 15 % dans le sud de la capitale, autour de la fac d'Orsay. Par nature, l'étudiant est consommateur d'un espace exigu. Il se contente généralement d'un petit studio, sous réserve que celui-ci corresponde aux normes minimales de confort (voir encadré). C'est pourquoi, à budget égal, vous avez certainement intérêt à opter pour l'acquisition de deux petites surfaces plutôt qu'une grande. De plus, vous éviterez ainsi le phénomène des colocations, pas toujours bien vu par le propriétaire. Les adeptes des grandes surfaces peuvent néanmoins se tourner vers une population d'étudiants. D'abord, la colocation n'est pas aussi dramatique que certains investisseurs se l'imaginent. Chaque locataire est tenu de signer le bail. A ce titre, vous êtes en droit, comme la loi l'autorise, à percevoir directement les aides au logement de chaque co-locataire. Autre solution qui ne manque pas d'avantages : si vous êtes propriétaire d'un grand appartement et que vous décidez d'en louer une partie, vous pouvez bénéficier d'une exonération d'impôts sur les revenus que vous percevez de cette location. Attention, l'avantage fiscal ne fonctionne que si les pièces louées constituent votre résidence principale. Il faut également que la location soit un meublé.

Le gouvernement avait l'intention d'autoriser, dans le cadre du projet de loi sur les services à la personne, la location des chambres de bonne de 7 m2 à 9 m2, pour les étudiants et les personnes défavorisées. Un bail écrit donnera droit à des allocations logement. Depuis le décret du 30 janvier 2002, la location de ces chambres de service répond à des exigences de "décence", incluant notamment une surface minimum de 9 m2. Face au tollé des associations, Jean-Louis Borloo a finalement renoncé à son projet.

J'ai fait construire ma maison en 1999. Des fissures sont apparues sur le mur de mon salon. Puis-je faire jouer la garantie décennale ? (Paul V., Drancy, 93)

Nouvel Eldorado

Ancienne forêt royale, le domaine de Saint-Germain-en- Laye se classe au deuxième rang des espaces verts des Yvelines, juste derrière la forêt de Rambouillet. Avec 3 500 hectares, la forêt dispose de deux parcours de randonnée à cinq minutes à peine du RER. Peuplée d'arbres centenaires parmi lesquels le chêne domine, elle offre près de 120 km de sentiers... de quoi prendre un vrai grand bol d'air !

Indicateur Bertrand : Quelle est l'actualité du groupe Vinci Immobilier et ses orientations stratégiques ?
Jean-Pascal Gabagnou : Vinci a souhaité regrouper ses activités immobilières en fusionnant Sorif (spécialisée en bureaux, logements, hôtels, commerces) avec Elige (entité d'immobilier résidentiel). Dans le cadre de ce rapprochement qui donne naissance à Vinci Immobilier, nous quadrillons désormais au niveau national tous les secteurs d'activités. Notre mission : être capables de répondre en termes de produits aux attentes à la fois des investisseurs et des primo accédants. Bref, savoir tout faire. L'objectif est de créer notre propre identité, distiller notre philosophie. Il faut être à la hauteur du nom Vinci Immobilier car nous avons un devoir d'excellence. En Ile-de-France, nous souhaitons bien sûr accroître nos parts de marchés mais en ayant toujours à l'esprit, le souci qualitatif. En effet, nous ne devons pas perdre de vue les fondamentaux, c'est-à-dire la qualité des ouvrages, le fonctionnement des appartements, les sites et l'environnement. Il faut également porter une grande attention aux transports et aux équipements scolaires. Notre stratégie globale est de grandir en accompagnant les besoins de notre clientèle.
I.B. : Quels sont vos principaux programmes et vos projets en Ile-de-France ?
J.P.G. : Parmi nos programmes emblématiques, je citerai ceux de Levallois-Perret : Le Dôme Résidence, au cœur d'un quartier résidentiel et le Wilson Plaza, disposant d'un espace paysager inattendu, édifié à 500 m du 17e arrondissement. Au total, cela représente une centaine de logements, dans une large gamme qui va du studio au 6-pièces duplex. Nous sommes très présents dans les Hauts-de-Seine où nous réalisons plusieurs opérations comme Villa Toscane à Montrouge, ou à Suresnes, Bourg-la-Reine, Vanves et Boulogne-Billancourt, dont les premiers programmes sur le site de Renault seront lancés en 2006. Dans les Yvelines, à Saint-Nom-la- Bretèche, nous lançons le Parc de Galie, composé de maisons individuelles. En 1ère couronne, nous développons nos implantations en Seine- Saint-Denis et dans le Val d'Oise. Tandis qu'en 2e couronne, nous sommes attentifs aux possibilités de développement liées aux infrastructures de transports. On peut citer les lancements prochains de Villepinte et du Blanc-Mesnil.
I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ?
J.P.G. : Si l'on assiste à une accalmie, les prix ne vont pas baisser. Il y a un phénomène de rareté, et l'offre à du mal à rattraper la demande. Cela va continuer à augmenter mais plus lentement. Pour ce qui est du marché de la 1ère couronne, nous récupérons ce qui ne se fait pas au sein du marché parisien. L'important est d'être attentifs à la qualité des sites. En ce qui concerne le marché de la 2e couronne pour les primo accédants, après la flambée, les choses devraient se calmer. Le marché est tenu par les taux d'intérêts incroyablement bas. En fait, tout est lié aux revenus des ménages. Il faut donc élaborer des produits adaptés, réfléchir sur des alternatives à la maison individuelle, par l'intégration de maisons de villes dans des programmes collectifs.
I.B. : Quelles sont les grandes tendances en matière d'évolution des produits ?
J.P.G. : La tendance est aux ouvertures, au gain de place utile, à l'apport d'un maximum de possibilités pour travailler dans son appartement. L'idéal, c'est l'espace. Ensuite, nous voyons poindre par petites touches des évolutions dans nos prestations de confort : économies d'énergies, volets roulants électriques, revêtements en bois pour les façades, fenêtres mixtes bois aluminium, etc. Vinci Immobilier est un des rares promoteurs engagé dans une démarche de certification NF logement. La clientèle est en quête d'une personnalisation plus importante de son acquisition. A nous de mettre en place les structures nécessaires pour gérer une certaine souplesse afin de pouvoir créer l'appartement dont chacun rêve. Collectivement, nous voyons par ailleurs émerger des produits architecturaux de qualité. Depuis 10 ans, l'ensemble des acteurs, Maires, aménageurs et urbanistes ont évolué positivement dans la conception de la Ville. Je pense qu'il faut continuer dans cette voie tout en étant attentifs aux budgets et aux envies de nos clients. A l'inverse de la Belgique voire des Pays-Bas où il y a une vraie culture architecturale, en France, nous sommes tout de même très traditionnels.
I.B. : Et comment percevez-vous l'évolution de votre métier ?
J.P.G. : Aujourd'hui, les entreprises de promotion sont managées par des professionnels qui ont des multi-compétences : financières, techniques... Chacune avec sa spécificité a insufflé de la rigueur, une véritable gestion dans le marketing et l'élaboration de produits. Avec l'apport de collaborateurs de haut niveau, le gain en qualité de gestion des dossiers est considérable pour l'ensemble de la profession. Notre métier, très réglementé, est reconnu à part entière. Il faut dire que notre responsabilité est grande car nous devons être fiers de nos réalisations et veiller à leur pérennité. Autre évolution notable : nous nous rapprochons étroitement des communes, nous menons avec les élus une réflexion d'ensemble sur la ville de demain et nous optimisons nos complémentarités. Tout ceci constitue des projets passionnants.

Lovée dans une boucle de la Seine, bordée au sud par la grande forêt de Saint-Germain-en- Laye, Poissy est à la fois une ville riche de son patrimoine historique et naturel et une commune jeune et active. La collégiale du 12e siècle, les vestiges du vieux pont, le château de Villiers et de la Coudraie, sont autant de rappels de l'ancienneté historique de la "cité du bon roi Saint-Louis", qui fut baptisé en son église en 1214. Mais Poissy, ce sont aussi les 12 000 salariés du groupe PSA, le Technoparc qui accueille une pépinière d'entreprises et 3 000 emplois tertiaires, flanqués d'un collège et lycée scientifique et technique, qui rassemble quelque 2 000 lycéens et étudiants. "Il s'agit là de tout un ensemble qui va dans le sens d'emplois hautement qualifiés, utilisant les techniques de pointe et la recherche" explique le député- maire, Jacques Masdeu- Arus en décrivant sa ville.

Poissy est une ville plutôt jeune : près d'un quart des 36 000 habitants a moins de 30 ans et les différents établissements de la ville scolarisent 12 000 enfants. Du coup, la commune est aussi particulièrement bien pourvue en termes d'équipements sportifs et de loisirs. Des stades, une piscine, des cours de tennis, des bases de loisirs nautiques sur la Seine, un golf, un centre équestre et l'immense terrain de jeu de la forêt de Saint- Germain : difficile de laisser rouiller ses articulations à Poissy ! Même richesse du côté des loisirs plus reposants : cinq salles de cinéma, des bibliothèques, un conservatoire de musique, un centre culturel et un théâtre qui "possède une belle programmation, notamment de lyrique baroque. Sur 1 000 places, nous avons d'ailleurs 750 abonnés" s'enorgueillit Jacques Masdeu-Arus. Les rues commerçantes du cœur de ville, l'ancienne halle du marché aujourd'hui restaurée, concourent à animer le centre-ville et pour que la qualité de vie soit complète, 800 hectares d'espaces verts se répartissent dans toute la ville, dont le très beau parc Meissonier qui accueille des arbres centenaires sur un coteau dominant la Seine.

I.B. : Comment décririez-vous votre ville et son évolution ?

Les meublés pour les cadres en mobilité

Ne jamais mettre ses oeufs dans le même panier. Cette devise pourrait plaider en faveur des investisseurs qui se positionnent sur plusieurs logements. En effet, en acheter et en louant deux studios, vous divisez de facto votre risque. A contrario, en investissant dans un seul bien immobilier, vous êtes "tenu" par votre locataire. Une défaillance de celui-ci peut remettre en cause la rentabilité de votre investissement. Heureusement, il existe des solutions pour sécuriser votre investissement. Les gestionnaires de patrimoine proposent des batteries de garanties loyers-impayés et autres assurances qui vous garantissent le versement des loyers en cas de défaillance du locataire. Ces assurances ne sont pas gratuites. Surveillez les frais et conditions de souscription. Sachez également qu'en achetant deux logements au lieu d'un, vous multipliez par deux la facture de ces garanties.

Suite à la défaillance du constructeur, j'ai fait procéder aux travaux d'achèvement de la maison. Le garant du chantier peut-il refuser de m'indemniser n'ayant pas désigné lui-même l'entreprise ? (Serge A., Sucy-en-Brie, 94)

Investir dans l'immobilier ne s'improvise pas. A budget égal, vous pouvez légitimement vous interroger sur l'opportunité d'acheter une grande surface ou plusieurs studios. Les deux solutions présentent autant d'avantages que d'inconvénients. Mais pour mieux en juger, définissez avant toute chose vos attentes.

Et si la location du logement que vous venez d'acheter n'était que provisoire ? En effet, avec des taux d'intérêt historiquement au plus bas, il peut être intéressant d'acheter son futur appartement. Pour contrer la surenchère, pensez aux ventes à la découpe et tout particulièrement aux logements encore occupés. En l'espèce, vous bénéficiez d'une décote sur le prix, égale à celle dont bénéficierait le locataire en place, à savoir entre 6 et 12 % selon le nombre d'années restant à courir jusqu'à la fin du bail. Cette technique d'acquisition vous permet également de vous parer contre une éventuelle hausse des prix à l'avenir, tout en vous assurant des revenus locatifs.

Avant de savoir si vous allez investir dans plusieurs chambres de bonne ou bien acheter une grande surface en vue de la louer, vous devez au préalable définir votre profil d'investisseur. Souhaitez-vous privilégier le rendement à la sécurité ? Préférez-vous avant tout avoir la possibilité de revendre votre bien immobilier ? Toutes ces questions doivent être envisagées avant de prendre une décision. Car, achetez plusieurs studios n'est pas la même démarche, encore moins la même gestion, que de se positionner sur un grand logement.

Un cadre résidentiel habillé de vert, une grande entreprise qui tire l'emploi vers le haut, le tout au bord de la Seine. Poissy et ses voisines ont le vent en poupe.

Indicateur Bertrand :Votre groupe combine plusieurs métiers de l'immobilier : pouvez-vous nous le présenter ?
Bertrand Mours : Espacil est un groupe régional qui intervient dans trois métiers. Nous sommes présents sur le secteur du prêt 1% logement, qui constitue l'origine du groupe. Notre deuxième métier est la construction et la gestion de logements sociaux, avec plus de 16 000 logements en grande partie sur la Bretagne. Notre troisième métier est la promotion immobilière, en collectif ou en maisons groupées. Il faut y ajouter une activité de syndic et de gestionnaire pour compte de tiers et la construction de résidences étudiantes. Cette diversité correspond à notre volonté d'être des "généralistes de l'habitat", c'est-à-dire de pouvoir apporter toutes les réponses aux propriétaires occupants et aux investisseurs.
I.B. : Que pensez-vous du marché immobilier sur votre région ?
B.M. : L'année 2004 a été excellente sur tous les fronts, tant dans le neuf que dans l'ancien. L'augmentation des prix a été forte, mais s'il faut parler d'inflation, elle s'est plutôt illustrée par le marché de l'ancien, notamment sur les maisons et les terrains à bâtir, qui dans certains secteurs du sud de la Loire ont progressé de façon très importante. 2005 sera sans doute aussi une très bonne année en matière de vente. L'évolution de nos commercialisations est peut-être un peu plus raisonnable, mais la demande est toujours importante. D'une part du côté des investisseurs, à la recherche de produits de défiscalisation ou de constitution de patrimoine retraite. D'autre part, nous avons toujours une forte demande en résidence principale et notamment de primo-accédants, pour lesquels la difficulté consiste à trouver des produits adaptés à leur budget. Le centre-ville ne leur est souvent pas accessible, mais la hausse des prix se répercute aussi en première, voire en deuxième couronne, et nous éprouvons des difficultés à répondre à leur demande, même en s'éloignant. Du côté du marché locatif, on constate aujourd'hui qu'il redevient plus fluide, après une période de forte tension il y a un an, un an et demi. Nous assistons aujourd'hui à une certaine détente et du coup, les loyers ont tendance à être plus raisonnables.
I.B. : Le marché de Nantes est-il très différent de celui du reste de la région, avec notamment la présence d'un marché de la résidence secondaire ?
B.M. : Il est vrai que la réalité du marché nantais est proche de celle de toutes les grandes agglomérations. Mais la région Nantes Saint-Nazaire bénéficie en outre d'éléments porteurs, avec la présence de la côte à proximité. Nantes est d'autant plus attractive. On sait que la population du littoral va poursuivre son expansion et Nantes va en bénéficier. La résidence secondaire existe, mais il y a aussi une forte demande en résidence principale, y compris dans des villes comme La Baule, qui ont une vie au-delà de la saison estivale. L'an dernier, nous y avons par exemple commercialisé une résidence, en très grande majorité à des investisseurs locatifs. De même, nous livrons la première tranche d'une opération d'une soixantaine de logements à Saint-Nazaire, où nous avons beaucoup d'investisseurs locatifs. Saint-Nazaire et Nantes évoluent en symbiose et je crois beaucoup à ce marché, même si des questions se posent.
I.B. : Des questions qui recouvrent celle de l'éventuelle existence d'une bulle spéculative ?
B.M. : La question principale est "jusqu'où cela va-t-il monter ?". Pour le marché nantais, il faut souligner qu'il y a 10-15 ans, ce marché était très peu cher. Nous avons donc vu un rattrapage, lié aux besoins et à la demande croissante, et les prix correspondent maintenant à l'attractivité qu'exerce l'agglomération nantaise. Dans les années qui viennent, je pense que nous assisterons au retour à une situation plus raisonnable et à des augmentations plus contenues, notamment dans le secteur ancien. Quant au neuf, son coût va forcément au-delà de la simple augmentation du coût de la vie, car il faut prendre en compte les coûts supplémentaires liés aux exigences nouvelles, notamment en matière de développement durable. Qu'il s'agisse des normes thermiques, ou des problèmes liés à la gestion de l'eau, cette préoccupation a une conséquence financière. Quant à l'existence d'une bulle spéculative, nous ne sommes pas dans la situation du début des années 90, où les acheteurs avaient vraiment une démarche spéculative. Leur but était de réaliser une plus-value rapide. Aujourd'hui, sur les marchés régionaux, on voit des tensions sur le logement locatif, mais parce qu'il n'y a pas assez de biens par rapport à la demande. Le marché est alimenté par une demande réelle et non par des mécanismes artificiels.
I.B. : Quels sont vos projets actuels ?
B.M. : Sur Nantes, nous avons deux opérations en cours de commercialisation, toutes deux bien placées et très centrales : résidence Bella Maria, qui compte une cinquantaine de logements et les Jardins de la Comète, d'une dimension comparable. Les travaux démarrent cet automne pour ces deux résidences. Par ailleurs, nous lançons la commercialisation d'une petite opération en appartements et maisons de ville à la Chevrolière, au sud de Nantes. Enfin, avant la fin de l'année, nous lancerons trois nouveaux programmes dans le département : l'un en deuxième couronne nantaise, l'autre à Saint-Nazaire et le dernier en bord de Loire.