Conseils, Actualité

Une ligne Lyon-Saint-Exupéry sera mise en service en 2007 sur 23,2 km et le tracé historique Lyon-Mézieu. Baptisée Leslys, elle placera le pôle économique et commercial de la Part-Dieu à 25 mn de l'ensemble aéroportuaire organisé autour de la gare TGV et de l'aéroport. Avec deux arrêts intermédiaires, à Vaux-en- Velin-La Soie et à la ZI de Meyzieu, il favorisera aussi l'accès sur les petites communes avoisinantes, telles que Jonage, Pusignan ou encore Saugnieu. Une autre ligne, de 14,6 km, Léa, allégera également l'est de l'agglomération. A

Indicateur Bertrand : Vous venez de fêter les trente ans de la marque Urbat. Comment peut-on arriver à durer dans le milieu de la promotion ?
Alain Durand : Depuis la création d'Urbat par son fondateur Alain de Clausel de Coussergues, l'idée constante a été de produire des logements adaptés aux contraintes et aux besoins des candidats à la résidence principale. Pour chaque opération, nous nous fixons pour objectif de proposer des prix au mètre carré abordables ou des surfaces unitaires pour une enveloppe budgétaire accessible. A l'origine, nous étions des promoteurs de loisirs. Cette particularité nous a permis d'inventer le petit 3-pièces pour satisfaire nos acheteurs primo-accédants, quand, en 1998, le niveau général des prix de l'immobilier a commencé à déraper. Notre longévité n'aurait aucun sens si nous ne soulignions pas le concours de tous ceux qui ont participé étroitement au développement d'Urbat : anciens et actuels collaborateurs et salariés, architectes et entreprises intervenants, collectivités locales, fournisseurs tels EDF et, bien-sûr, nos prescripteurs.
I.B. : Vous êtes présents à Montpellier, Toulouse et Marseille : qu'ont ces villes en commun ?
A.D. : Historiquement, nous possédons une excellente connaissance de ces trois secteurs. Les trois villes ont en commun une évolution des prix résultant d'un manque d'offre et d'une rareté du foncier disponible. La différence se joue entre Toulouse et les deux autres agglomérations qui ont un marché de la résidence principale plus étoffé. Pour être cohérent avec notre politique de logement, nous proposons à Toulouse, comme ailleurs, une offre de logements en résidence principale, grâce au travail des prescripteurs locaux qui ont une réelle implication dans l'économie locale.
I.B. : Vous diversifiez votre production géographiquement en vous éloignant du centre-ville de ces agglomérations...
A.D. : Oui, la majeure partie de notre production est tournée vers des secteurs situés hors des centres-villes, comme nous l'avons fait à Lunel, dans l'Hérault, à Vitrolles, dans les Bouches-du-Rhône ou à La Salvetat-Saint-Gilles, au nord de Toulouse. Notre présence dans ces villes n'est pas le fait du hasard, mais au contraire le résultat d'une longue maturation : nous menons des études locatives très poussées, réalisons un état du marché de la revente, calculons des simulations sur des durées de crédit en fonction des revenus moyens. Et, c'est vrai, ces opérations rencontrent un vrai succès. Prenons l'exemple de Lunel : la commune enregistre l'un des plus forts taux de croissance démographiques du Languedoc- Roussillon, avec des créations d'emplois très significatives. Dans ce contexte, la réalisation de résidences principales - qui intéressent aussi l'investisseur - est pleinement justifiée. Ces programmes, qu'on baptise parfois d'alternatifs n'en ont que le nom puisqu'une clientèle locale trouve enfin une offre adaptée à ses besoins. L'exemple le plus frappant est celui de Vitrolles : nous y avons commercialisé une opération entre 2 000 et 2 600 €/m2 et la demande locale a répondu de façon nette.
I.B : Quels sont vos projets pour les prochains mois ? Allez-vous poursuivre votre politique d'entreprise en faveur de logements à vocation de résidence principale ?
A.D. : Nous poursuivons notre réflexion en matière de résidence principale, d'autant que de nouveaux marchés révèlent leur existence. Nous allons être très actifs sur ces marchés émergeants qui représentent une grande partie des 1 100 logements produits au cours de l'année 2005. A Elne, près de Perpignan, un programme de 22 maisons, à un budget unitaire inférieur à 200 000 €, sera livré courant 2007. C'est au cours de la même période que nous livrerons 40 logements au Crès, dans l'agglomération de Montpellier, à environ 2 500 €/m2. A Lunel, fin 2006, nous livrerons deux opérations de 40 logements, entre 2 500 et 2 600 €/m2. A Istres, Aubagne, mais aussi Marseille intra muros, Muret, Cugneaux ou dans Toulouse, nous allons proposer une offre nouvelle. Au total, ce ne sont pas moins de 25 opérations qui vont être lancées au cours des six prochains mois. Cette volonté de réaliser des logements accessibles en prix ne nous empêchent pas de concevoir des opérations de prestige, comme à Palavas, à proximité de l'Institut Saint-Pierre, où nous proposons 22 logements à 3 800 €/m2.

Je viens d'acheter un appartement et en lisant le règlement de copropriété j'ai vu que les animaux étaient interdits dans les parties communes. Pourraije occuper le logement, possédant chien et chat ? (Geneviève P., Grenoble, 38)

J'ai acquis récemment un appartement qui avait subi un dégât des eaux antérieurement à l'achat. L'expert qui a rendu son rapport conclut à une vétusté trop importante pour être indemnisé. Est-ce légal ? (Ariane T.,Trégueux, 22)

Les prix doux et les rares programmes de maisons neuves vous attendent dans les communes environnantes. A Déville-lès-Rouen par exemple, à l'ouest du centreville, les Terrasses de Flaubert, signé Nexity George V proposent un petit 2-pièces à 99 500 €. Et les maisons ? Il faut compter 290 000 € pour une villa de plus de 121 m2 dans le domaine de Kaufman & Broad au Mesnil-Esnard, où quelques maisons restent à prendre. Au Grand Quevilly, quelques maisons de Bouygues Immobilier sont encore disponibles et démarrent à un petit 185 000 € pour 85 m2.

Après l'aménagement de la nouvelle avenue Pasteur et en attendant le 6e pont de la ville, l'ouest de la rive droite constitue le nouveau centre urbain de Rouen. Aux côtés de la nouvelle préfecture et de la fac de droit, les quais accueilleront des commerces et l'îlot Pasteur, qui devrait ouvrir en 2006, formera un nouveau complexe de bureaux, logements, commerces et hôtels. Dans ce secteur prisé, les prix s'envolent vers les sommets du centre historique, flirtant avec les 2 000 €/m2 et l'offre en neuf devrait bientôt apporter de nouvelles opportunités dans ce quartier à forte perspective d'avenir.

Le quartier Saint-Sever a été le lieu de très nombreuses constructions récentes. Qu'on l'appelle rive gauche ou rive sud, cette partie de la ville est en pleine mutation et sort de son image de quartier populaire, dédaigné par les bonnes familles. Dans le quartier Grammont, par exemple, à proximité de la gare, un important programme de réhabilitation est à l'œuvre, soutenu par l'implantation de grands équipements. Mais c'est Saint-Sever qui concentre les nouvelles réalisations autour de son grand Centre Commercial refait à neuf. Avec ses commerces, ses cinémas et sa cité administrative, le quartier est vivant et les nouveaux logements y affichent des prix tournant autour de 2 400 €/m2. Les 18 logements de la résidence Hermione, signée Kaufman & Broad, s'affichent à 2 695 €/m2 en moyenne, alors que pour la résidence Mac Orlan du même promoteur, près de la rue d'Elbeuf, la facture baisse à 2 128 €/m2 et à 2 141 €/m2 pour les Jardins d'Amarante, non loin de l'avenue de l'Europe. Dans le même quartier, la Pleïade, réalisée par Bouygues Immobilier, est à 2 392 €/m2. Dans le nouveau programme de Nexity George V situé dans le même quartier, la résidence Mathilde, le premier prix d'un 3-pièces se situe par exemple à 175 000 €.

Façonné par Auguste Perret après les destructions de la guerre, le centre-ville bénéficie de la proximité immédiate de la plage. Ici, le foncier libre est rare, bien sûr, mais quelques belles réalisations neuves ont réussi à se trouver des emplacements de rêve pour résidences haut de gamme. C'est le cas de la Villa Albert 1er d'Eiffage Immobilier, dont la commercialisation est achevée. Les 12 appartements de grand standing, de 90 à 120 m2 face à la mer se sont vendus très rapidement. Sur le même boulevard, Seri-Ouest propose également une très belle résidence en front de mer, qui regroupe trois appartements d'exception seulement. Ces beaux 5-pièces bénéficient de prestations haut de gamme et de terrasses face à la mer. On retrouve le même promoteur sur un très bel emplacement en coeur de ville, non loin de l'hôtel de ville. Les 38 appartements de la résidence Thamyris, disposés autour d'une cour intérieure orientée plein sud, profitent d'un ensoleillement maximum, favorisé par les balcons et terrasses qui prolongent les appartements vers l'extérieur. Dessinée par l'architecte Jean Amoyal, la résidence est habillée de matériaux nobles, pierres, corniches apparentes, zinc, qui l'intègrent parfaitement à son environnement de cœur de ville. Toujours en cœur de ville, le Colisée, signé Bouygues Immobilier, bénéficie d'une très belle adresse, sur le boulevard de Strasbourg, l'une des plus belles artères du Havre. Les 33 appartements de cette résidence à l'architecture moderne et harmonieuse, livrable en fin d'année prochaine, se sont vite commercialisé, à un prix moyen tournant autour de 2 700 €/m2. Restent tout de même quelques beaux 5- pièces à prendre, à partir de 233 200 €. Dans le très agréable quartier des Ormeaux, le départ de la clinique, transférée dans le quartier de l'Eure, a libéré du terrain : Pronier y commercialise le Parc des Ormeaux, un grand projet comptant 91 logements, dont les travaux commenceront en janvier 2006. Les prix y débutent à 2 450 €/m2.

Vivant en couple sans être marié, je contribue à rembourser les emprunts, mais ne suis pas propriétaire, ai-je des droits sur notre appartement si nous nous séparons ? (Sonia K., Bourges, 18)

I.B. : Qu'est-ce qui a fondamentalement changé dans votre métier ou dans son environnement, en quelques années ?

I.B. : Vers quels secteurs se déplace le marché immobilier ?

I.B. : Quelles conséquences le classement au patrimoine mondial de l'humanité de l'architecture d'Auguste Perret a-t-il eu pour la ville du Havre ?

Malgré des prix élevés, le marché immobilier de l'agglomération de Montpellier affiche toujours une santé presque insolente, mais qui exclut de plus en plus les jeunes ménages. Enquête.

Côté nord, à Montagny, vient de s'achever la commercialisation du Domaine des Roches, un ensemble de 30 maisons à l'architecture élégante de 102 à 191 m2. Elles se sont vendues en 9 mois, entre 250 000 et 320 000 €. "Le succès de cette opération illustre parfaitement l'attente des acheteurs de résidence principale, assure Philippe Papik, directeur commercial du Groupe MCP, promoteur lyonnais. Le prix du mètre carré sur Lyon nous fait proposer ce type de produits en périphérie. Il correspond principalement à la demande des primoaccédants qui n'ont pas accès au marché du centre. Ils sont aussi à la recherche d'une meilleure qualité de vie. Ils veulent enfin respirer, sans pour autant s'isoler en pleine campagne. Notre souhait est d'ailleurs de proposer régulièrement des logements de proximité entre 250 000 et 300 000 € en première couronne, en parallèle de maisons plus haut de gamme dans des communes très recherchées. À Dardilly ou Charbonnières, il y a un public pour des maisons à 800 000 €". En cette fin d'année, le groupe lance deux nouveaux programmes sous la marque Axora Promotion. "À Saint-Pierre-la-Palud, il s'agit d'une centaine de logements mixtes, avec des maisons de ville, des maisons jumelées et des maisons en diffus ainsi qu'un petit collectif. En plus d'être situé dans un petit village, d'offrir un air de campagne à moins de 15 km de Lyon, ce programme s'inscrit dans une vraie démarche d'ensemble, précise Philippe Papik. Ces logements sont construits avec des préoccupations environnementales. Le groupe cherche des solutions pour minimiser au mieux les pertes énergétiques et privilégier les apports d'énergie naturelle et gratuite". MCP commercialise quasi-simultanément un petit collectif dans le centre du village de Saint-Jean-de- Touslas, pour un prix moyen de 2 500 €/m2. À Dardilly, Bouygues Immobilier propose le Domaine de Beaumanière, une résidence haut de gamme à moins de 200 m de l'église du bourg, de la mairie et du coeur de village. Avec 23 appartements et quelques maisons, vendus 3 811 €/m2 en moyenne, le promoteur offre "la vie d'un village préservé au coeur d'un exceptionnel parc naturel" Tout a été pensé pour que les habitants profitent au mieux de la nature. "Les bâtisses s'intègrent suivant la pente du terrain, ce qui permet de diminuer la hauteur et de les faire disparaître dans la végétation, précise Raphaël Morel, du cabinet Unanime Architecte, chargé de l'opération. Les espaces de terrasses et de balcons sont de véritables pièces à vivre en liaison forte avec le paysage". À l'est, il faut aujourd'hui bien s'éloigner, vers l'Ain, pour retrouver la campagne. À signaler tout de même, les Ambassadeurs de Maisons couleur Provence (Groupe MCP) à Chassieu, un programme de douze maisons à partir de 405 499 €. À Meyzieu, Marignan Immobilier et Sogerim commercialisent respectivement Aquarella et le Domaine du Parc. Le premier comprend 75 appartements du studio au 5-pièces autour d'une piscine. Le Domaine du Parc amorce, lui, la troisième tranche d'un programme de près de 80 logements, soit 10 petits appartements de 2 000 à 2 500 €. Dans un parc d'un hectare et seulement à quelques minutes du futur tramway.

"On évoque toujours le cas des personnes à revenus faibles mais il faut savoir qu'un jeune couple de cadres, sans apport et démarrant chacun leur carrière à 2 000 € mensuels ne pourront en moyenne acquérir qu'un 2-pièces à Montpellier ! En général, ces couples cherchent à s'éloigner de la ville centre mais ils se retrouvent face aux même prix, parfois à plusieurs dizaines de kilomètres d'ici !". Prix du foncier et coûts de construction obligent, le constat d'Anaïs Pigeon, responsable commerciale du groupe Roxim, est partagé par de nombreux acteurs. Pour répondre à une tranche de primo-accédants, l'équipe municipale de Montpellier, via la Serm, son aménageur, a trouvé une solution qui en vaut d'autres : imposer un quota de logements dits abordables aux primoaccédants sur les Zac. Au 1er septembre, le nombre de ces logements disponibles, vendus sous condition à environ 2 000 €/m2, sans garage, étaient au nombre de 59. Ils ne représentent que 11 % de l'offre mais leur part devrait s'accroître avec leur présence dans les futures Zac ou nouvelles tranches, à La Lironde, sur Jacques- Coeur, sur Ovalie ou Les Grisettes. "Pour l'opération Les Jardins d'Harmonie, sur la Zac de la Lironde, où nous réalisons 55 logements, 28 sont en primo-accédants, 2 250 €/m2, parking extérieur compris, l'autre moitié étant à 3 319 €/m2, garage compris. C'est le seul moyen de loger la clientèle montpelliéraine", constate Karine Malric. Le président régional de la FPC défend cette initiative de la ville : "Face à l'évolution technique des prix, il importait de protéger les jeunes actifs de Montpellier". La solution répond en partie à la problématique du marché local mais personne, et surtout pas les pouvoirs publics, ne pourra faire l'économie d'une réflexion globale qui pousse, pour de longues années, nombre de jeunes ménages hors du circuit de l'accession à la propriété. "On oublie souvent que le promoteur moderne trouve ses origines dans la foulée des soulèvements sociaux de 1938, rappelle Jean-José de Lecubarri, gérant de Corim, un promoteur local qui commercialise l'Orée du Bois, 22 maisons sur la Zac Malbosc. En écartant aujourd'hui les jeunes de la propriété et de toute constitution de patrimoine, on prend des risques sociaux inimaginables".

Je vends mon logement au mois de juillet. Puis-je réclamer à l'administration fiscale le prorata de la taxe foncière que j'ai acquittée au 1er janvier ? (Frédéric H., Villeneuve-Saint-Germain, 02)

Avec 2 200 habitants (+ 30 % depuis 1977), Solaize, village médiéval situé à 15 km au sud de la Place Bellecour, est très courtisé par les citadins en quête d'espace et de grand air. Deux promoteurs sont actuellement présents sur la commune. Nexity George V avec un programme mixte, Les Portes du Sud, qui sera livré mi-2006 et l'Esprit loft (Groupe MCP). Avec une économie et un environnement ruraux mais aussi industriels, cette commune de la Vallée de la chimie peut offrir cette double combinaison. Ayant pour seul commerce un bistrot, il y a dix ans, Solaize est aujourd'hui doté d'un hôtel-restaurant, deux épiceries, une pharmacie, une boulangerie et une médiathèque. La commune est sur le point de rénover son pôle enfance, avec à la clé l'ouverture d'une nouvelle crèche, la restructuration de l'école maternelle et l'agrandissement de l'école primaire. Cause et conséquence : "Il n'y a jamais eu autant de programmes neufs, assure Pierre Voegel, maire de Solaize. Nous accordons en moyenne 15 permis de construire par an, contre deux immeubles et plusieurs maisons cette année". Et le maire de poursuivre : "Nous sommes particulièrement vigilants à la qualité de ces programmes, à ce qu'ils ne dénaturent pas le paysage. Un architecte de quartier, financé par la communauté urbaine de Lyon, veille par conséquent à ce que l'identité du village soit préservée".