Un prêt pour un investissement locatif
Achat d’un logement neuf ou ancien, de maison ou d’immeuble (vide ou meublé, construit ou en VEFA - vente en état futur d’achèvement), achat de parking, de terrain, de local industriel ou de local commercial… Il est possible d’emprunter pour faire un investissement locatif.
Un investissement locatif est un financement permettant d’acheter un bien immobilier en vue de le louer : cet investissement permet ainsi à tous les acheteurs de récupérer une rente sur les (futurs) loyers. Cette rente pourra servir, dans certains cas, à couvrir les mensualités de prêts immobiliers, et les frais générés par la location.
Le dossier d’emprunt doit être validé avant toute démarche. Bien évidemment, savoir combien il est possible d’emprunter dans le cadre d’un investissement dédié à la location est également important.
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Cumuler deux crédits immobiliers
Le prêt pour investissement locatif implique le cumul de deux crédits : celui de la résidence principale et du nouveau bien lorsque vous êtes déjà propriétaire. La capacité de remboursement de l’emprunteur est un point extrêmement important aux yeux des banques.
Le taux d’endettement est un élément particulièrement important dans le cadre d’un investissement locatif et ce dernier diffère d’une banque à une autre. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets, après impôts. Il existe deux méthodes pour déterminer ce pourcentage : la compensation des revenus et la non-compensation des revenus.
Un plan de financement sur-mesure prend en considération la situation personnelle de l’emprunteur. Elle permet à ce dernier de réaliser son projet d’investissement locatif, et le calcul de capacité d’emprunt permettra de mieux définir le projet.
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Calculer le taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif
Les banques ne prennent en compte que 70% du futur loyer : c’est le revenu locatif net. C’est, en quelque sorte, une marge de sécurité qui permet à la banque de prendre en compte les charges (de copropriété), la taxe foncière ou les frais d’exploitation. Le mieux est de préparer un calcul de rentabilité de l’investissement locatif tout en prenant en compte le loyer actuel moyen pratiqué.
Dans le cadre où la banque prêteuse pratique la compensation des revenus, le calcul s’opère de cette manière : le montant des mensualités actuelles est ajouté au montant des futures mensualités. Le tout est déduit par les revenus locatifs nets puis divisé par les revenus. C’est le meilleur choix pour un emprunteur.
Dans le cadre où la banque prêteuse pratique la non-compensation des revenus, le calcul sera : mensualités actuelles ajoutées aux mensualités du financement locatif, le tout divisé par les revenus locatifs nets et les revenus imposables. Ce choix est plus complexe et moins avantageux pour un emprunteur.
Bénéficier de dispositifs fiscaux dédiés aux investissements locatifs
Un investissement en loi Pinel vous permettra en outre de bénéficier d'un avantage fiscal pour votre investissement locatif dans le neuf. La loi Pinel prévoit en effet une réduction d'impôts pour les investisseurs qui achètent un bien dans le neuf pour le louer dans la limite de deux biens par an.
En échange d'un loyer modéré, le propriétaire profite d'une réduction d'impôt allant de 12% à 21% selon la durée de l'engagement à louer : de 6 ans à 12 ans.
Ce type d'opération est limité à 300 000 euros par personne et par année et à un prix au m² de 5 500 euros. Le loyer moyen que vous devrez respecter varie lui aussi selon les zones : de 17,17 euros/m² en zone Abis, 12,75 euros/m² en zone A, 10,28 euros en zone B1 et 8,93 euros en zone B2.
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