Les critères d'appréciation de la capacité d'emprunt par les banques
Le taux d'endettement est l'indicateur de référence pour estimer votre solvabilité. Il rapporte vos charges fixes mensuelles (crédits en cours, pension, loyer) à vos revenus fixes (salaires, pensions, revenus locatifs). Depuis janvier 2021, le HCSF recommande un taux d'endettement maximum de 35%, assurance de prêt comprise.
Les banques calculent aussi votre reste à vivre, c'est-à-dire le montant qu'il vous reste une fois payées toutes vos charges. Plus ce reste à vivre est élevé, plus la banque sera rassurée quant à votre capacité à faire face aux échéances.
Bonne nouvelle, les banques prennent en compte vos futurs loyers dans le calcul de vos revenus. Mais par prudence, elles leur appliquent une décote de 30% pour prendre en compte les risques locatifs (vacance, impayés). Depuis janvier 2021, le HCSF a harmonisé ce mode de calcul qui variait auparavant d'une banque à l'autre.
Enfin, les banques intègrent dans votre taux d'endettement vos charges de propriétaire comme la taxe foncière, les charges de copropriété et l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant). Prévoyez bien tous ces frais annexes dans votre budget d'acquisition.
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Détail des revenus pris en compte
- Vos salaires, traitements et pensions sont comptabilisés à 100% s'ils sont réguliers et pérennes
- Vos revenus fonciers existants sur d'autres biens locatifs entrent aussi dans le calcul
- Les loyers que vous toucherez sur le bien financé sont pris en compte à 70% pour intégrer une marge de sécurité
- Si vous investissez dans un dispositif de défiscalisation type Pinel, Malraux ou Monument Historique, la réduction d'impôt peut venir majorer vos revenus
Détail des charges déduites
- Toutes vos mensualités de crédits immobiliers et à la consommation en cours sont décomptées de vos revenus
- Si vous êtes locataire de votre résidence principale, votre loyer actuel vient aussi grever votre capacité d'emprunt
- Les pensions alimentaires et autres charges incompressibles comme un plan de surendettement sont aussi intégrées
- Enfin, la cotisation d'assurance emprunteur est aussi à prendre en compte dans le calcul de votre taux d'endettement
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L'apport personnel
Si aucun apport minimum n'est exigé par la loi, les banques demandent en général au moins 10% d'apport personnel pour financer un investissement locatif. Avoir un apport plus conséquent présente plusieurs avantages :
- Vous empruntez moins, donc vous payez moins d'intérêts sur la durée
- Vous rassurez la banque sur votre capacité à épargner et à gérer un budget
- Vous pouvez négocier un meilleur taux
Dans certains cas, il est tout de même possible d'acheter pour louer sans apport, par exemple pour un premier achat dans le neuf. Mais il faudra alors présenter d'autres garanties solides à la banque comme des revenus élevés et réguliers.
Exemples de capacité d'emprunt selon les profils
Pour mieux comprendre, prenons quelques exemples concrets. Imaginons que vous touchiez 2000€ de revenus par mois. Quelle sera votre capacité d'emprunt maximale pour respecter les 35% d'endettement ?
Sur 20 ans, à un taux de 1,07% assurance comprise, vous pourrez emprunter jusqu'à 142 463€, soit une mensualité de 700€. Sur 15 ans, avec un taux un peu plus bas (0,86%), votre capacité d'emprunt sera de 112 717€ pour une mensualité équivalente.
Imaginons maintenant que votre futur investissement vous rapporte 560€ par mois (800€ de loyer - 30% de décote). Vos revenus pris en compte passent à 2560€ mensuels. Votre capacité d'emprunt grimpe alors à 182 352€ sur 20 ans (mensualité de 896€) et 144 355€ sur 15 ans.
Dernier exemple, en intégrant cette fois 400€ de charges (crédit conso et auto). Pour rester sous les 35%, votre mensualité ne devra pas dépasser 496€, charges incluses. Votre capacité d'emprunt chute alors à 100 945€ sur 20 ans et 79 911€ sur 15 ans.
Avec 3500€ de revenus mensuels, en appliquant la même logique, vous pourrez cette fois emprunter jusqu'à 249 309€ sur 20 ans ou 187 361€ sur 15 ans, hors charges. En intégrant 630€ de loyers et 400€ de charges, vous atteindrez une capacité d'emprunt de 294 083€ sur 20 ans (mensualité de 1445€) et 232 805€ sur 15 ans.
Les spécificités des prêts pour investissement locatif
Les prêts pour acheter un bien locatif présentent quelques particularités par rapport à un achat de résidence principale :
- Les taux sont en général un peu plus élevés, la banque considérant le risque supérieur
- L'assurance emprunteur coûte aussi plus cher, avec des garanties supplémentaires comme la garantie loyers impayés (GLI), la garantie vacance locative ou l'assurance PNO
- La banque sera très vigilante à la rentabilité locative de votre projet. Elle analysera finement le marché locatif local, les loyers pratiqués et le taux de vacance pour s'assurer de la solidité de votre dossier
Pour mettre toutes les chances de votre côté et décrocher le meilleur taux, faites appel aux experts des Secrets de l'Immo. Ils vous guideront pour monter un dossier béton et vous proposeront les meilleures opportunités d'achat clé en main en accord avec votre capacité d'emprunt.
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