Confronter les plans et perspectives à la réalité du terrain
Avant de vous engager définitivement, il est crucial de vérifier l'adéquation du plan avec vos besoins en matière de surface, d'agencement et de fonctionnalités. N'hésitez pas à vous rendre sur place pour évaluer les dimensions réelles des pièces, l'exposition et les vues. Une visite de l'environnement proche de jour comme de nuit vous permettra aussi de vous assurer de l'absence de nuisances sonores (route passante, voie ferrée, aéroport...) pouvant impacter votre qualité de vie future.
Demandez également au promoteur quels sont les projets d'urbanisme prévus à proximité qui pourraient modifier le paysage. L'implantation future d'immeubles de grande hauteur pourrait par exemple vous priver d'un bel ensoleillement.
Enfin, renseignez-vous sur les accès et la qualité des transports pour vos déplacements quotidiens. Tous ces éléments sont à prendre en compte pour la revente dans de bonnes conditions le moment venu.
S'informer sur la fiabilité et les garanties du promoteur
Pour avoir l'assurance que votre appartement ou maison sera livré dans les délais, renseignez-vous au préalable sur la solidité financière du promoteur. Vous pouvez consulter ses bilans financiers des dernières années et vérifier sur des sites spécialisés qu'il n'a pas connu de procédure de redressement ou de liquidation.
N'hésitez pas non plus à visiter ses précédentes réalisations pour vous faire une idée de la qualité de ses constructions. Vous pourrez à cette occasion échanger avec des propriétaires pour recueillir leurs avis et leur niveau de satisfaction.
Avant de signer votre contrat de réservation, vérifiez que le promoteur propose bien les garanties légales : garantie de remboursement en cas de non réalisation du programme, garantie d'achèvement des travaux, garantie de parfait achèvement, garantie biennale de bon fonctionnement et garantie décennale. Elles vous protègent en cas de défaillance du promoteur.
Optimiser son plan de financement
Acheter dans le neuf ouvre droit à des dispositifs de financement avantageux comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro). Accessible sous conditions de ressources aux primo-accédants, il permet de financer jusqu'à 40% de l'achat sans payer d'intérêts. Un coup de pouce bienvenu pour boucler votre budget !
Si vous achetez pour louer, vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôts grâce à le dispositif Pinel. En 2023, elle peut atteindre 12%, 15% ou 18% du prix du bien (dans la limite de 300 000 €) selon la durée de location de 6, 9 ou 12 ans.
Autre point à ne pas négliger : l'échéancier des appels de fonds. Découvrez vos quelles sont les échéances de paiement d'un achat dans le neuf. Fractionnés en fonction de l'avancée des travaux, ils permettent d'étaler le règlement et donc de moins impacter votre trésorerie. Vous ne paierez ainsi jamais plus de 5% à la signature du contrat de réservation, puis 35% au maximum à l'achèvement des fondations.
Pour optimiser votre prêt, faites jouer la concurrence entre les banques. Comparez les offres et négociez les taux, les assurances, les garanties et les frais de dossier. Quelques dixièmes de points gagnés peuvent représenter plusieurs milliers d'euros d'économies !
Être vigilant lors de la signature du contrat de réservation
Avant de parapher ce document, prenez le temps d'en lire attentivement toutes les clauses, en particulier la notice descriptive qui détaille les prestations qui seront réalisées. C'est sur elle que le promoteur s'engagera.
Vérifiez également la présence d'une condition suspensive liée à l'obtention de votre crédit immobilier. Elle vous permet de vous désengager sans pénalité si la banque refuse de vous suivre.
Enfin, anticipez vos demandes de travaux et d'aménagements dès cette étape. Plus tôt ils seront intégrés, moins ils seront coûteux et techniquement complexes à mettre en œuvre. Une fois le chantier lancé, les marges de manœuvre seront plus réduites.
Suivre de près l'avancée du chantier
La vente sur plan suppose un suivi régulier de la construction. Le promoteur proposera plusieurs rendez-vous à des étapes clés, mais vous pouvez en solliciter d'autres. Multipliez les visites pour repérer d'éventuelles malfaçons et pouvoir les signaler rapidement. Elles seront alors plus simples à corriger.
À chaque étape (fondations, hors d'eau, hors d'air...), une attestation sera délivrée par l'architecte et un appel de fonds correspondant au pourcentage d'avancement sera émis. Vérifiez la conformité des travaux avant tout paiement. Vous limiterez ainsi les litiges.
Procéder à une livraison minutieuse du bien
C'est un moment clé qu'il convient de ne pas négliger, car une fois les clés remises, vous serez considéré comme ayant accepté le logement. Prévoyez du temps pour inspecter chaque pièce dans les moindres détails, tester les équipements et le bon fonctionnement des réseaux (eau, électricité, gaz...).
Notez tous les défauts constatés sur le procès-verbal de livraison et listez les réserves éventuelles par lettre recommandée. Vous avez 30 jours pour faire cette démarche et demander les mises en conformité nécessaires.
Si les défauts sont trop importants (gros problèmes d'étanchéité ou de structure par exemple), vous pouvez refuser la livraison et consigner le solde du paiement chez un notaire ou à la Caisse des Dépôts et Consignations. Ce montant ne sera versé au promoteur qu'une fois les travaux de correction réalisés.n
