Capacité d’emprunt et apport personnel

Avant d’acquérir un logement neuf, il est indispensable de faire le point sur les besoins en financement. C'est-à-dire, déterminer la bonne capacité d'emprunt, la constitution de son apport personnel et l’évaluation des possibilités de financement. Décryptage et règles d’or.

Capacité d’emprunt et apport personnel
Capacité d’emprunt et apport personnel

Avant même de commencer votre recherche de logement neuf, vous devez avoir une idée précise de votre budget. Le point de départ sera donc l'étude de votre dossier de financement : quelle est votre capacité d'emprunt ? Avez-vous un apport personnel ? Vous pourrez ensuite rechercher des  possibilités de financement en connaissance de cause.


1re étape : évaluer votre capacité d'emprunt


Afin d'éviter le surendettement, la seule limite au montant de votre emprunt est un niveau d'endettement maximum que la loi vous autorise. Ce seuil est fixé à 33 % des revenus. En d'autres termes, le montant total de vos remboursements (emprunts, crédits en cours, assurance et prélèvements fixes) ne doit pas représenter plus de 33 % des revenus annuels nets de votre foyer. Il est fortement conseillé, même si aucun établissement financier sérieux n'acceptera de vous financer au-delà de ce seuil, de respecter cette règle. Vous éviterez ainsi de devoir faire face à des échéances trop lourdes et de vous retrouver dans une situation délicate face à votre emprunt. Sachez aussi que si les revenus de votre foyer sont irréguliers, les banques ne s'en montreront que plus prudentes avec vous.
Exemple : si les revenus de votre foyer sont de 3 050 € nets mensuels, soit sur 12 mois, 36 600 €, votre capacité d'endettement maximum ne devra pas excéder 33 % de 36 600 €, soit 12 075 € ou 1 010 € par mois. Faites vos comptes.


2e étape : constituer son apport personnel


L'apport personnel est très apprécié des banquiers et autres établissements prêteurs. C'est la somme que vous apporterez au financement de votre projet. S'il n'y a pas en la matière de limite supérieure, un minimum de
10 % est en général le bienvenu. Plus l'apport personnel est important et plus les banques, rassurées, auront tendance à vous accorder des conditions avantageuses.


Si vous ne disposez pas d'une épargne individuelle, d'un héritage ou d'une entrée d'argent aussi soudaine qu'imprévue, vous pouvez constituer cet apport par différents moyens :

  • La participation : vous travaillez dans une entreprise de plus de 50 salariés ? Dans ce cas, votre employeur est tenu de vous faire participer aux résultats. Demandez le déblocage anticipé de cette participation.
  • Le 1 % employeur ou prêt patronal
  • Emprunter de l'argent à un membre de votre famille ou prêt familial
  • Les prêts des mutuelles, des caisses de retraite
  • Le Prêt à taux zéro + de l'État
  • Les prêts locaux, régionaux ou départementaux