Avant même de commencer votre recherche de logement neuf, vous devez avoir une idée précise de votre budget d'achat immobilier. Le point de départ sera donc l'étude de votre dossier de financement : quelle est votre capacité d'emprunt ? Avez-vous un apport personnel ? Vous pourrez ensuite rechercher le bien immobilier neuf en fonction des possibilités de financement qui s'offrent à vous.
Se constituer un apport personnel avant d'acheter
L'apport personnel est très apprécié des banquiers et autres établissements prêteurs. C'est la somme que vous apporterez au financement de votre projet d'achat immobilier. S'il n'y a pas en la matière de limite supérieure, un minimum de 10% est en général le bienvenu. Plus l'apport personnel est important et plus les banques, rassurées, auront tendance à vous accorder des conditions avantageuses, c'est-à-dire un meilleur taux.
Les financements sans apport existent mais la constitution d'un apport personnel est le signe de bonnes habitudes d'épargne. Un critère pour les établissements prêteurs qui étudieront votre demande de prêt immobilier selon vos dépenses et vos rentrées d'argent. Les trois derniers relevés bancaires sont en effet passés à la loupe par le banquier avant qu'il accepte votre demande de prêt immobilier et vous fasse une offre.
L'apport personnel sert généralement à payer les frais de notaire (ou plutôt frais d'acquisition ou droits de mutation à titre onéreux) et les éventuels honoraires de l'agent immobilier. Notez que les frais de notaire sont réduits dans le neuf par rapport à l'ancien et représentent 2 à 3% du prix d'achat.
Evaluer sa capacité d'emprunt immobilier en fonction de vos revenus et de votre apport
Afin d'éviter le surendettement, la seule limite au montant de votre emprunt immobilier est un niveau d'endettement maximum. Ce seuil d'endettement est fixé à 33 % des revenus. En d'autres termes, le montant total de vos remboursements (emprunts, crédits en cours, assurance et prélèvements fixes) ne doit pas représenter plus de 33% des revenus annuels nets de votre foyer. Il est fortement conseillé de respecter cette règle pour obtenir un prêt immobilier.
Vous éviterez ainsi de devoir faire face à des échéances trop lourdes et de vous retrouver dans une situation délicate face à votre emprunt immobilier. Sachez aussi que si les revenus de votre foyer sont irréguliers, les banques ne s'en montreront que plus prudentes avec vous.
Calcul du taux d'endettement
Exemple : si les revenus de votre foyer sont de 3 050 € nets mensuels, soit sur 12 mois, 36 600 €, votre capacité d'endettement maximum ne devra pas excéder 33% de 36 600 €, soit 12 075 € ou 1 010 € par mois.
En calculant 33% de vos revenus vous pourrez donc définir votre capacité d'emprunt selon la durée d'emprunt choisie (15, 20 ou 25 ans), les taux immobiliers en vigueur et votre apport personnel.
Se renseigner sur les prêts aidés
Si vous ne disposez pas d'une épargne individuelle (PEL ou Livret A par exemple), d'un héritage ou d'une entrée d'argent aussi soudaine qu'imprévue, vous pouvez constituer cet apport par différents moyens, notamment les prêts aidés ou produits d'épargne réglementée.
Par exemple :
- La participation de votre entreprise, demandez le déblocage anticipé de cette participation pour acheter votre logement.
- Le 1 % logement (ex 1% employeur ou prêt patronal)
- Le prêt familial
- Le Prêt à taux zéro
- Les prêts locaux
Mieux vaut pour vous constituer une épargne de sécurité mettre régulièrement de l'argent de côté, par exemple en mettant en place une épargne automatique. Cela rassurera le banquier.
Ce qu'il faut retenir si vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf en 2020 :
- Evaluez votre capacité d'emprunt en fonction des 33% de taux d'endettement
- Mettez régulièrement de côté et présentez des comptes biens tenus
- Renseignez-vous sur les prêts aidés, notamment le PTZ dédiés aux acquisitions dans le neuf
