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Pierre Sabatier : « Sans les investisseurs privés dans le neuf, la construction de logements s’effondre »

Auteur d’un rapport sur les aides fiscales à l’investissement locatif dans le neuf en France, l'économiste Pierre Sabatier répond aux critiques de la Cour des comptes et sur le risque de leur suppression.  

Pierre Sabatier : « Sans les investisseurs privés dans le neuf, la construction de logements s’effondre »
Pierre Sabatier : « Sans les investisseurs privés dans le neuf, la construction de logements s’effondre »

Club Immo :  La Cour des comptes préconise de supprimer les dispositifs d’investissement locatifs type Pinel. Selon elle, cela coûte cher aux finances publiques et provoque un effet inflationniste sur les prix. Que révèle votre étude réalisée par le cabinet Prime View ?

Pierre Sabatier : En réponse à la Cour des comptes, ces dispositifs fiscaux n’ont pas coûté à la sphère publique, bien au contraire. La conclusion de notre étude révèle que depuis 20 ans, 18, 2 milliards d’euros de recettes nettes ont été collectées par l’Etat à travers les 725.000 logements qui auraient bénéficié de ce type de dispositifs fiscaux (depuis le Besson des années 90 NDLR). Bref, et fort heureusement, ils ont plus rapporté que coûté. Pour 1 euro investi, les 188.000 logements construits au cours des 4 dernières années ont rapporté 1,65 euro en moyenne (11,2 milliards de recettes brutes contre 6,8 milliards d’euros de coûts). Par ailleurs, nous avons constaté qu’il n’y a pas de surplus d’inflation lié à ces dispositifs fiscaux. C’est-à-dire que les prix des logements neufs mis en location ont évolué de la même façon que les logements neufs traditionnels. Donc ni plus, ni moins.

Si demain, il n’y avait plus d’investisseurs privés, le secteur du neuf serait-il impacté ?

Nous avons constaté que lorsqu’une zone géographique disparaissait du dispositif fiscal, le volume de logements construits s’effondrait, de 40 à 50 %. D'autre part, 79 % des personnes que nous avons interrogés, nous indiquent que leur principale motivation réside dans l’avantage fiscal. Les investisseurs n’iraient pas sans l’avantage fiscal. Ils ont raison. N’oublions pas l’objectif initial : fournir des logements là où il en manque, à des loyers modérés.

La vidéo de l'interview

Il y a pourtant eu des dérives dans des secteurs qui ne nécessitaient pas de besoins de nouveaux logements...

Il est vrai que dans le passé, l’un des défauts des anciens dispositifs type Scellier ou Robien est qu’ils n’étaient pas assez contraignants et parfois, mal ciblés géographiquement. Ce qui faisait prendre un risque à l’investisseur final. La clé de l’efficacité du dispositif Pinel est conditionnée par la qualité du zonage géographique. Là où il y a une forte attractivité et un manque de logements. Dans ces cas, l’investisseur sait qu’il pourra toujours louer et donc ne prend pas de risque. C’est une manière de préparer la retraite pour les investisseurs. A l’ère du numérique, on peut même affiner en identifiant encore mieux les zones tendues. Quant au dispositif Denormandie dans l’ancien, attention de bien veiller à l’attractivité des villes moyennes. Il faudrait le coupler avec des mesures fiscales relatives à l’emploi. En attendant, le risque est ici plus grand pour l’investisseur.

L’attractivité des taux d’intérêt très bas va-t-elle durer longtemps ?

Oui, nous sommes partis pour avoir des taux très bas pour les dix prochaines années. Les ménages et nos entreprises ne sont pas capables de supporter des taux d’intérêt élevés si cela impute leur volonté d’investir ou de consommer. C’est le cas dans nos vieux pays européens.  Cette baisse des taux ne doit pas inciter à acheter de l’immobilier les yeux fermés. L’aubaine est durable, n’oublions pas d’être exigeant sur la qualité du produit.

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