Crédit immobilier : vérifiez avant d’emprunter !

INFOGRAPHIE. Assurances, taux effectif global, année lombarde… avant de signer votre contrat, soyez sûr d’éviter tous les pièges que l’on peut rencontrer sur ce type d’opération. La check-list Explorimmoneuf à garder en mémoire.

Crédit immobilier : vérifiez avant d’emprunter !
Crédit immobilier : vérifiez avant d’emprunter !

1- Gare à l’année lombarde


C’est un phénomène plus courant qu’il n’y paraît dans les contrats de crédit immobilier. Celui du calcul du taux d’intérêt en année lombarde ou année bancaire, c’est-à-dire sur 360 jours au lieu de 365. "Ce type de pratique était autorisée par le passé. Les banques ont tout simplement intégrer ce procédé dans leurs logiciels informatiques et n’ont jamais revu les protocoles, ce qui explique qu’il est encore possible de trouver des emprunts calculés en année lombarde", indique Jean-Pascal Mattei, président de Financière Autrement, une société de conseil spécialisée dans l'optimisation financière et juridique. "Les banques préfèrent encore gérer les 4 000 à 5 000 réclamations qu’elles ont tous les ans que revoir l’ensemble du système."

Si la plupart des nouveaux contrats ne portent plus cette mention, les particuliers ont jusqu’à 20 ans, depuis l’obtention du crédit, pour se manifester et 5 ans après son remboursement.

L’astuce pour se protéger : Pensez à jeter un œil aux petites lignes de votre contrat de crédit immobilier. La mention du calcul sur 360 jours peut y être inscrite. Sinon, il faudra recourir à une entreprise de conseil en crédit immobilier. Si la banque est en faute, le taux d’intérêt légal (1,06 % au 1er semestre 2016) se substitue au taux que vous avez négocié.

2- Pensez à changer d’assurances


Bon nombre de particuliers l’oublie mais nul besoin, depuis octobre 2015, de jurer fidélité aux assurances emprunteurs délivrées par votre banquier. La loi Hamon autorise les clients à changer de banque pour leur assurance emprunteur  durant la première année de remboursement du prêt. L’établissement lui remet une fiche mentionnant les critères minimaux auxquels doit répondre la nouvelle assurance.

L’astuce pour se protéger : N’hésitez pas à faire jouer la concurrence. La banque n’a pas le droit de refuser votre demande de changement et doit vous donner une réponse argumentée dans les 10 jours. Selon les informations de Bercy, les emprunteurs peuvent réaliser jusqu’à 9 000 € d’économie pour un prêt de 300 000 € sur 20 ans.

3- Jetez un œil au taux effectif global


Le TEG (taux effectif global) est la base sur laquelle les particuliers peuvent se reposer pour comparer les différents niveaux de taux pratiqués par les banques. "Il ne prend en compte que les coûts qui sont estimés comme certains", précise-t-on chez le courtier Meilleurtaux. Pourtant, quelques malins n’hésitent pas à sous-évaluer, dans le cadre de campagnes commerciales, le niveau de leur TEG. "La différence n’est pas énorme", avertit Jean-Pascal Mattei. "On va passer d’un TEG de 4,5 % à 4,8 % par exemple. En numéraire, ça peut représenter plusieurs milliers d’euros."

L’astuce pour se protéger : les matheux passeront derrière le banquier pour calculer le TEG proposé. Sinon, il faudra faire appel à une société spécialisée dans l’analyse des crédits immobiliers. Si vous parvenez à démontrer que le TEG a été mal évalué par le banquier, le taux légal se substitue au taux négocié.

4- Choisissez bien votre garantie


Plutôt cautionnement bancaire ou hypothèque ? La question mérite d’être posée. Les Français ont pour spécificité, en Europe, de se tourner vers le cautionnement. Il faut dire qu’économiquement parlant, le système est plus rentable. L’organisme de cautionnement rembourse en moyenne entre 70 % et 75 % des mensualités. Par exemple, dans le cas d'un prêt de 100 000 €, le montant de la caution sera de 1 850 € et le remboursement se montera en fin de période à environ 1 043 €.

L’astuce pour se protéger : Si vous optez pour la garantie hypothécaire, en cas de vente du logement, il vous faudra régler des frais de main levée. Par exemple, pour un prêt de 100 000 €, les frais d’évaluation de main levé, exécutés par un notaire, vous coûteront 650 €.