L'apport personnel : définition, intérêts et caractère obligatoire
L'apport personnel correspond à la somme d'argent dont vous disposez immédiatement pour financer une partie de votre achat immobilier. Il s'agit en quelque sorte de votre participation financière au projet, en complément du prêt bancaire. Plus votre apport est conséquent, plus vous aurez de chances d'obtenir un crédit à des conditions avantageuses.
En effet, un apport personnel important est perçu comme un gage de sérieux et de bonne gestion par les établissements prêteurs. Il leur prouve votre capacité à épargner et donc à rembourser votre emprunt sur le long terme. De plus, en mettant une partie de vos fonds propres dans l'opération, vous réduisez le montant à emprunter et donc le coût total du crédit.
Cependant, contrairement aux idées reçues, l'apport personnel n'est pas obligatoire pour acheter dans le neuf. Si la loi n'impose aucun montant minimal, les banques demandent généralement que l'apport couvre au moins les frais annexes liés à l'acquisition : frais de notaire, frais de garantie, etc. Cela représente en moyenne 2 à 3% du prix du bien dans le neuf.
Comment se constituer un apport personnel pour son achat immobilier ?
Il existe plusieurs façons de se constituer un apport personnel en vue d'un achat immobilier dans le neuf :
- L'épargne classique : Livret A, LDDS, PEL, compte courant, etc. Il s'agit de mettre régulièrement de l'argent de côté sur ces supports.
- Les placements financiers : assurance-vie, PEA, etc. Vous pouvez retirer les fonds investis pour les injecter dans votre projet.
- Les prêts aidés : le Prêt à taux zéro (PTZ) ou les Prêts Action Logement peuvent compléter votre apport.
- Les sources externes : une donation familiale, un héritage ou la vente d'un autre bien peuvent aussi servir d'apport.
Une alternative intéressante pour les salariés est le déblocage anticipé de l'épargne salariale. Vos droits accumulés sur un PEE ou un PER peuvent être débloqués de manière exceptionnelle pour financer l'achat de votre résidence principale, sans fiscalité si les fonds ont plus de 5 ans.
La capacité d'emprunt : définition et éléments clés
La capacité d'emprunt désigne le montant maximum que vous pouvez emprunter compte tenu de vos revenus, de vos charges et de votre situation financière. Elle repose sur deux éléments principaux :
- Le taux d'endettement : il ne doit pas dépasser 35% des revenus selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière.
- Le reste à vivre : c'est le montant qu'il vous reste chaque mois une fois payées toutes vos charges. Il doit vous permettre de vivre décemment.
Votre apport personnel a un impact direct sur votre capacité d'emprunt. Plus il est élevé, plus vous pourrez emprunter ou plus vous diminuerez vos mensualités, à capacité d'emprunt égale. C'est pourquoi il est conseillé de mettre le maximum d'apport pour optimiser votre financement.
Les règles d'octroi de crédit immobilier en 2023
En 2023, l'environnement des taux immobiliers a changé. Après des années de taux historiquement bas, ils ont commencé à remonter progressivement depuis début 2022 pour s'établir autour de 2,5% en moyenne fin 2022. Cela réduit mécaniquement la capacité d'emprunt des ménages à budget constant.
De plus, pour limiter les risques de surendettement, le Haut Conseil de Stabilité Financière a émis des recommandations aux banques. Il préconise de limiter le taux d'endettement à 35% des revenus assurance comprise et de ne pas dépasser 25 ans de durée d'emprunt, sauf exceptions.
Côté apport personnel, la tendance est aussi à la hausse. Selon les courtiers, le montant moyen constaté est de près de 55 000€, soit environ 20% du coût total de l'opération. A cela s'ajoute souvent une épargne de précaution de 6 mois de revenus exigée par les banques.
Comment calculer sa capacité d'emprunt pour un achat dans le neuf ?
Pour avoir une première estimation de votre capacité d'emprunt, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne. Vous devrez renseigner quelques informations comme vos revenus, votre apport personnel, les prêts aidés dont vous pouvez bénéficier, la durée souhaitée.
Il est cependant recommandé de rencontrer un courtier ou un conseiller bancaire pour faire une simulation sur mesure. Des paramètres supplémentaires pourront être pris en compte comme votre situation professionnelle, familiale, votre âge ou votre projet de vie.
Prenons un exemple concret : un couple avec 4 000€ de revenus nets mensuels, 50 000€ d'apport personnel, sur 20 ans, à un taux de 2,5%, pourrait emprunter environ 290 000€. Avec 10 000€ d'apport seulement, sa capacité d'emprunt baisserait à 240 000€.
Cas particulier de la VEFA : modalités de déblocage des fonds
Lorsque l'on achète un logement neuf en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement), les fonds sont débloqués de façon progressive, au rythme de l'avancement des travaux. La loi encadre strictement ces appels de fonds :
- 35% maximum du prix à l'achèvement des fondations
- 70% à la mise hors d'eau (pose du toit)
- 95% à l'achèvement du logement
- 5% à la remise des clés
Généralement, l'apport personnel est appelé en premier, avant même le déblocage du prêt principal. Ensuite vient le déblocage du prêt à taux zéro s'il y en a un. Le prêt principal est lui décaissé en dernier.
L'intérêt pour l'emprunteur est de payer moins d'intérêts intercalaires pendant la période de construction. La banque ne commençant à prêter qu'une fois l'apport personnel et le PTZ consommés, la base de calcul des intérêts dus est plus faible.
Enfin, sachez qu'en VEFA il est possible de différer le remboursement du crédit le temps de la construction. Vous pouvez choisir de ne payer que l'assurance, ou l'assurance et les intérêts pendant cette période. Cela vous évite d'avoir à cumuler loyer et crédit, mais a un coût à ne pas négliger.
