Selon le dernier Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le prix d’un logement neuf atteint en moyenne 5197 €/m², début 2025, contre 2930 €/m² dans l’ancien (source Fnaim). Certes, le coût du foncier, des matériaux, les normes environnementales, les performances énergétiques des nouveaux logements pèsent sur le prix final mais cet écart freine les primo-accédants. Afin de rendre le neuf plus abordable et permettre, notamment, aux jeunes ménages de devenir propriétaires de leur logement, des solutions existent.

Le Prêt à taux zéro

Il y a d’abord le prêt à taux zéro (PTZ), élargi sur l’ensemble du territoire pour les primo-accédants. Effectif depuis le 1er avril 2025, ce prêt sans intérêt, garanti par l’État, couvre désormais jusqu'à 30 % de l'acquisition d'une maison neuve et jusqu'à 50 % pour l'achat d'un appartement neuf. Les premiers résultats sont encourageants. « Nous sentons une véritable relance sur le secteur de la maison individuelle. Il y a toujours le désir fort de devenir propriétaire de sa maison. Évidemment, chacun à sa mesure, avec ses moyens mais c’est une aspiration très profonde », témoigne Philippe Petiot, directeur général du réseau immobilier Procivis Nouvelle-Aquitaine. « Avec le retour du prêt à taux zéro, la dynamique est bel et bien là », confirme pour sa part Quentin Bourdon, directeur général du Groupe BDL, spécialiste de la maison neuve dans le nord de la France. Selon le ministère du Logement, 15.000 logements neufs supplémentaires devraient être construits en 2025 grâce à ce dispositif.

Faciliter l'accession à la propriété

Avec la fin de l’investissement locatif Pinel qui entraîne une forte diminution des investisseurs privés (33 % en 2024 vs 47 % en 2021, selon la FPI), les promoteurs réinventent leur modèle pour s’adapter au pouvoir d’achat des ménages et faciliter l’accession à la propriété. C’est le cas du groupe Altarea Cogedim avec son offre, baptisée Access. « Nous prenons en charge les frais de notaires et les intérêts intercalaires, permettant aux clients de n’avoir aucune dépense jusqu’à la remise des clés. Ainsi, les primo-accédants peuvent devenir propriétaires même sans apport : ils ne versent qu’un dépôt de garantie de 500 € à la réservation puis n’ont plus rien à payer avant d’emménager. En nous appuyant sur des partenariats bancaires, nous proposons des conditions d’accès au crédit préférentielles et des taux négociés avec une mensualité proche voire équivalente au prix d’un simple loyer. L’ensemble de ces mesures permet d’atteindre, avec une partie du prêt en prêt à taux zéro, un taux d’intérêt global actualisé, assurances comprises, entre 1,5 et 2 % en fonction de la typologie des clients », explique Matthieu Mayer, directeur général délégué de Cogedim.

De son côté, Bouygues Immobilier lance Pass’Proprio. Là aussi, il y a des partenariats bancaires pour faciliter l’obtention de prêts additionnels à taux 0 % plafonnés (prêt jeune actif, prêt immo durable). « Sur certaines opérations, pour l’achat d’un logement, nous offrons les frais de notaire (droits de mutation à titre onéreux, NDLR), les frais de dossier bancaire ainsi que notre garantie “Bien protégé” pour sécuriser le prix de l’appartement lors de la revente. Depuis son lancement, cette solution a permis à près de 500 acquéreurs d’accéder à leur rêve de propriété », détaille Bruno Le Corre, directeur général marketing de Bouygues Immobilier.

Des offres, des surfaces optimisées

Au-delà de l’accompagnement financier, Vinci Immobilier met en avant le travail sur l’offre produit. « Les logements achetés par les primo-accédants éligibles au PTZ sont essentiellement des appartements dits compacts, c’est-à-dire à la surface optimisée pour éviter de vendre des mètres carrés inutiles, et situés dans des zones à TVA 5,5 %, pour réduire le prix TTC du bien. La première condition du succès, c’est donc de proposer des opérations à la fois attractives et situées dans des zones à TVA réduite (5,5 % au lieu de 20 %). Ces opérations, nous en avons un certain nombre à l’offre, la plus emblématique étant notre programme Universeine, situé à Saint-Denis (93). La deuxième condition, c’est de commercialiser des appartements à la surface optimisée. Le confort d’usage doit être identique, même pour des logements compacts. Pour un même nombre de pièces, 5 m² gagnés sur la surface totale, sans désagrément pour l’habitant, c’est un prix d’appartement moins cher de 25.000 € TTC si le prix au mètre carré est de 5000 € », indique Pierre Vigna, directeur général adjoint de l’immobilier résidentiel chez Vinci Immobilier. Outre le simulateur de PTZ en ligne et l’accompagnement sur mesure, le groupe Nexity peaufine de prochaines offres attractives tout comme le groupe Promogim, Kaufman & Broad et d’autres, afin d’être les plus compétitifs.

Les prêts complémentaires des banques

Dans le même ordre d’idées, des établissements financiers offrent des prêts complémentaires au PTZ. Pour soutenir cette initiative et favoriser l’accession à la propriété des moins de 36 ans, Banque populaire complète le PTZ en doublant son montant jusqu’à 25.000 € et permet ainsi d’obtenir un financement à taux zéro plus important en cumulant les deux dispositifs. « Les 14 Banques populaires dont le Crédit coopératif et la Casden Banque populaire se mobilisent à nouveau pour favoriser l’accès des jeunes Français à la propriété. En complément de l’extension du PTZ à l’ensemble des logements neufs, nous sommes fiers de leur donner un coup de pouce supplémentaire avec notre offre PTZ + X afin qu’ils puissent réaliser leur rêve d’accession à la propriété, souvent considérée comme le premier projet de vie essentiel », souligne Pierre-Laurent Berne, directeur du développement Banque populaire.

Le Crédit agricole, La Banque postale, la Société générale, BNP Paribas lancent de leur côté des offres en ce sens… Action Logement propose un prêt accession à 1 % pour les salariés du secteur privé, plafonné à 30.000 €, sous conditions de ressources. Ce prêt est cumulable avec le PTZ et considéré comme un apport personnel par les banques. Certaines collectivités locales proposent par ailleurs des aides financières pour l’accession immobilière, pouvant aller jusqu’à 10.000 €, pour compléter les prêts nationaux comme le PTZ.

Le Bail Réel Solidaire (BRS)

Autre piste à explorer pour devenir propriétaire d’un appartement neuf à prix abordable tout en étant locataire du terrain sur lequel la résidence est construite : le bail réel solidaire (BRS). En dissociant le bâti du foncier, ce dispositif vertueux permet de réduire de 30 à 40 % le prix d’achat. Les ménages acquièrent les murs et paient ensuite chaque mois une redevance modique à un organisme de foncier solidaire (OFS) qui reste propriétaire du foncier.

Avec 3500 logements livrés et plus de 20.000 en projet à horizon 2028 (selon Foncier solidaire), ce dispositif porté par de nombreux bailleurs sociaux est en plein essor et fait des émules. Le Groupe Gambetta, par exemple, propose des logements en accession en BRS. Idem pour le groupe Icade, filiale de la Caisse des dépôts, qui développe une offre de logements en BRS, sur une dizaine d’opérations immobilières, partout en France.

Si l’on ajoute que le neuf dispose de nombreuses garanties, limite les frais d’entretien et permet de réaliser des économies sur le long terme (classement de la note énergétique A et B sur le DPE…), de nouvelles portes s’ouvrent pour les primo-accédants dans un marché qui se réinvente.

Olivier Marin

Article paru dans Le Figaro Magazine, dossier immobilier, 5 juin 2025.

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