L’assurance dommages-ouvrage et les garanties contractuelles

En achetant ou en faisant construire dans le neuf, vous bénéficiez de garanties contractuelles complétées par l’assurance de construction. Mais que couvre cette assurance appelée aussi dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage et les garanties contractuelles
L’assurance dommages-ouvrage et les garanties contractuelles

Dans le neuf, les principaux types de contrats sont particulièrement réglementés. Vous serez efficacement protégés par l'achat sur plan (VEFA) ou le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI). La plupart des clauses sont prévues par la loi, notamment pour faire face aux défaillances des constructeurs. Les réparations sont d'ailleurs facilitées par une présomption de responsabilité qui pèse pendant dix ans sur votre constructeur.


Les garanties liées à la VEFA


Dans le cadre d'un achat sur plan à un promoteur-constructeur dont le bien immobilier est construit en plusieurs étapes, les garanties sont les suivantes :


Les garanties financières d'une part :


La garantie de livraison ou garantie financière d'achèvement


La garantie d'achèvement de l'immeuble permet d'assurer l'acquéreur en cas de défaillance du promoteur ou du constructeur et a pour objet l'achèvement des travaux. Cette garantie prend donc fin lors de la livraison. Dans le cadre de la construction d'une maison individuelle, si l'acheteur n'est pas assisté d'un professionnel au moment de la réception de la maison, il dispose de 8 jours supplémentaires pour émettre des réserves.


La garantie de remboursement


La garantie de remboursement vise à permettre à le remboursement des sommes versées en cas de non-achèvement de la construction, que la résolution du contrat soit amiable ou judiciaire.


Le contrat VEFA contiendra la garantie de remboursement ou la garantie financière d'achèvement. Elles ne sont pas cumulables entre elles. Cependant, elles peuvent être interchangeables avant l'échéance du contrat. Dans ce cas, ce dernier doit le préciser clairement. En effet, pour des raisons financières, le vendeur pourra proposer au début des travaux une garantie de remboursement, puis la remplacer par une garantie d'achèvement lorsque les travaux – et donc les versements de l'acquéreur- seront très avancés.


Les garanties techniques d'autre part :


La garantie des vices apparents


Cette garantie couvre les vices de construction apparents pendant un mois à compter de la réception du logement neuf. L'acheteur devra les signaler par lettre recommandée avec accusé de réception et pourra saisir la justice dans un délai d'un an si le vendeur n'effectue pas les travaux pour y remédier.


La garantie de parfait achèvement


La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la livraison des travaux. Elle couvre les défauts de conformités ayant fait l'objet de réserves dans le procès verbal de réception, mais aussi ceux apparus ultérieurement et signalés dans l'année par lettre recommandée avec accusé de réception. Les défauts de conformité peuvent résulter de malfaçons ou être des travaux prévus lors de la commande mais non exécutés. Les désordres relevant de l'usure normale n'en font pas partie.


La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale


D'une durée de deux ans après réception, la garantie de bon fonctionnement couvre le mauvais fonctionnement des équipements dissociables du bâtiment, c'est-à-dire qui peuvent être enlevés ou changés sans toucher au gros-œuvre. Par exemple, la robinetterie, les carrelages, le chauffage ou les portes.


La garantie décennale


En faisant construire ou en achetant dans le neuf, vous bénéficiez d'une assurance contre les malfaçons dont le constructeur est responsable pendant dix ans. Les dommages qu'elle couvre sont de nature à compromettre la solidité de la structure de la construction et/ou à le rendre inhabitable. Il s'agit par exemple de fondations fissurées ou de problèmes d'étanchéité de la toiture. Les éléments indissociables du bâtiment sont également couverts comme une cheminée ou des canalisations. L'acquéreur doit signaler les malfaçons au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception en le mettant en demeure d'exécuter les travaux.


La garantie phonique


Le vendeur doit garantir à l'acquéreur une conformité du logement aux normes minimales d'isolation phoniques, et ce pendant une durée d'un an.


L'assurance de construction ou assurance dommages-ouvrage


Elle vient compléter avantageusement les garanties liées à la VEFA car elle couvre le remboursement et la réparation des dommages survenus après la réception des travaux, et ce sans avoir besoin d'attendre une quelconque décision de justice.


S'assurer au titre de leur responsabilité est donc une nécessité pour la plupart des professionnels : architecte, entrepreneur, constructeur de maisons individuelles, fabricant des équipements ou composants, contrôleur technique, promoteur, lotisseur, vendeur d'immeubles à construire. Cette assurance est obligatoire.


L'assurance dommages-ouvrage doit impérativement être souscrite avant l'ouverture du chantier. Elle prend effet en fin de garantie de parfaitement achèvement et s'achève à l'issue de la garantie décennale. Elle dure donc 9 ans. Des garanties exceptionnelle peuvent être prévues pour couvrir la période du chantier et l'année qui suit sa réception.


L'efficacité du régime de responsabilité repose sur un mécanisme d'assurance à double détente : - l'assurance dommages-ouvrage indemnise la réparation des désordres ; - l'assureur dommages-ouvrage exerce ses recours contre les intervenants. Un gain de temps appréciable : pour faciliter votre indemnisation, vous pouvez vous adresser à votre assureur dommages-ouvrage et non à l'assureur du constructeur.


Qui contracte l'assurance dommages-ouvrage ?


En signant un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur vous propose fréquemment d'adhérer à une assurance de groupe. Lorsque vous achetez un appartement sur plan ou une maison en lotissement, l'assurance est obligatoirement souscrite par le constructeur pour votre compte. Dans les autres cas, il vous revient de trouver l'assureur. N'acceptez pas de vous engager dans un projet sans assurance dommages-ouvrage. Vous perdriez cette protection. En outre, si vous vendez alors que la garantie décennale court toujours, l'acquéreur pourrait engager votre responsabilité pour défaut d'assurance. En cas de sinistre, il faut bien noter que l'assurance dommages-ouvrage vous permet de payer des travaux de réparations qui relèvent des garanties décennales et biennales et cela sans attendre la décision d'un tribunal sur les éventuelles responsabilités des uns et des autres.


Quels sont les risques couverts par l'assurance dommages-ouvrage ?


Ce qui menace la solidité de la construction, c'est-à-dire les vices et les malfaçons qui ont un impact direct, les défauts d'étanchéité de la toiture ou d'isolation thermique des murs mais également des éléments d'équipement qui sont jugés indissociables de l'ouvrage. A noter que la police d'assurance couvre la réparation des dommages durant dix ans à compter de la réception des travaux.


Quels sont les risques non-couverts par l'assurance dommages-ouvrage ?


Le non-achèvement des travaux dans les délais et les sinistres qui surviennent durant la période des travaux et qui relèvent directement de l'assurance professionnelle de l'entrepreneur, comme par exemple l'incendie. Ils sont donc couverts par des garanties différentes.


Vos démarches pour faire jouer l'assurance dommages-ouvrage


Avisez l'assureur par lettre recommandée dans les cinq jours de la connaissance du sinistre. Si vous n'êtes pas d'accord avec la décision (refus ou montant), vous solliciterez le recours à un expert. L'indemnisation doit vous permettre de reconstruire l'ouvrage endommagé. Vous allez bénéficier d'une remise à neuf, sans aucune franchise. Au final vous aurez bénéficié d'un préfinancement des travaux grâce à l'assureur dommages- ouvrage, sans avoir mis en cause la responsabilité du constructeur. Votre assureur pourra, quant à lui, se retourner contre le ou les responsables des désordres. Il lui reviendra de prouver que le dommage relève bien de la garantie décennale et qu'il est imputable au constructeur.

Vous pouvez consulter sur www.legifrance.gouv.fr dans le Code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle : articles L 231-1 et suivants et l'achat sur plan : articles L 261-1 et suivants.