Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage (DO) ?
L'assurance dommages-ouvrage est une assurance obligatoire qui permet de financer rapidement la réparation des désordres relevant de la garantie décennale des constructeurs, sans attendre une décision de justice. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, même résultant d'un vice du sol.
L'assurance DO ne s'applique pas aux dommages provenant de l'usure normale, du défaut d'entretien, de l'usage anormal, d'une cause étrangère (force majeure, fait d'un tiers, faute du maître d'ouvrage).
Qui doit souscrire une assurance dommages-ouvrage ?
L'obligation de souscrire une assurance DO concerne toute personne physique ou morale qui, en qualité de propriétaire, de vendeur, de promoteur immobilier, de mandataire, fait réaliser des travaux de bâtiment. Les particuliers doivent la souscrire pour la construction d'un logement pour eux-mêmes ou leur famille.
La non-souscription de l'assurance dommages-ouvrage est un délit passible de 6 mois d'emprisonnement et/ou 75 000 € d'amende. Cette sanction ne s'applique ni aux particuliers construisant pour eux-mêmes, ni aux personnes morales de droit public.
Quelles sont les modalités de l'assurance dommages-ouvrage ?
L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. En cas de refus des assureurs, le maître d'ouvrage peut avoir recours au Bureau central de tarification (BCT) qui fixera la tarification de la garantie DO.
La période de validité de l'assurance DO s'étend de 1 an après la réception des travaux (fin de la garantie de parfait achèvement) jusqu'à 10 ans (fin de la garantie décennale). En pratique, elle couvre donc les désordres pendant 9 ans.
Comment déclarer un sinistre à son assurance dommages-ouvrage ?
Le sinistre doit être déclaré à l'assureur dès sa connaissance, dans le délai fixé au contrat (minimum 5 jours ouvrés). La déclaration se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, par envoi électronique RAR ou contre récépissé.
En cas de vente du bien après la réception des travaux, c'est l'acquéreur qui doit déclarer le sinistre en tant que bénéficiaire de l'assurance DO. Aucune franchise n'est à régler en cas de sinistre DO.
Quels sont les délais de mise en œuvre de l'assurance DO ?
L'assureur dispose de 10 jours à réception de la déclaration pour réclamer des renseignements complémentaires, puis de 60 jours à réception du dossier complet pour faire expertiser les dommages et notifier sa décision de prise en charge.
Il a ensuite 90 jours maximum pour présenter une offre d'indemnité. En l'absence de réponse dans ces délais, le maître d'ouvrage peut engager les réparations et l'indemnité sera majorée d'intérêts.
Si l'offre est acceptée, l'indemnité doit être versée sous 15 jours. Elle doit servir uniquement à la remise en état et l'assureur peut demander des justificatifs. Dans certains cas exceptionnels, l'assureur peut proposer un délai supplémentaire jusqu'à 135 jours pour son offre.
Comment réagir en cas de désaccord avec son assureur DO ?
Si l'offre d'indemnité est jugée insuffisante, le maître d'ouvrage peut la refuser et demander une avance forfaitaire d'au moins 3/4 du montant proposé, dans l'attente de la résolution du litige.
Pour faire avancer son dossier, il peut avoir recours aux organismes d'aide et de médiation comme l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) ou l'ABEIS (Association des boîtes à outils pour l'expertise d'assurance).
Focus sur les principales garanties contractuelles
En complément de l'assurance dommages-ouvrage, d'autres garanties contractuelles protègent le maître d'ouvrage :
La garantie de parfait achèvement (GPA) impose aux entreprises de réparer pendant 1 an après la réception tous les désordres signalés, quelle que soit leur importance.
La garantie biennale de bon fonctionnement oblige les constructeurs à réparer pendant 2 ans les défauts affectant les éléments d'équipement dissociables du bâti (portes, fenêtres...).
La garantie décennale engage pendant 10 ans la responsabilité des constructeurs pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Pour un achat immobilier neuf serein, mieux vaut vérifier que le promoteur a bien souscrit une assurance DO. Cela permet d'être couvert en cas de défaut de solidité sur un appartement neuf pendant 10 ans après la livraison.
