Bordeaux, la qualité de vie a un prix

05/06/2018

Auréolée depuis des années dans tous les palmarès des villes où il fait bon vivre et les plus attractives, la préfecture de Gironde est cette fois au pied de notre podium. La principale raison : les valeurs de l'immobilier se sont envolées sur la ville.

De 2000 à 2015, les prix des appartements anciens ont grimpé de 57%. Après une hausse à deux chiffres en 2016, les notaires font état, pour l'année 2017, d'une progression de 12 % avec un prix moyen à près de 4 000 euros/m2. Dans le centre et les secteurs prisés (Jardin Public et triangle d'or) les prix peuvent monter entre 7 000 et 8 000 euros/m2.

L'effet LGV et l'impact de la location touristique saisonnière

La meilleure accessibilité de la région joue un rôle déterminant dans l'engouement qu'elle rencontre. « On sent l'impact de la LGV (qui met Paris à 2h04 depuis juillet 2017 NDLR) à travers l'arrivée récente de nombreux Parisiens », témoigne Sandra Rousselle (Rousselle Immo).

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Les parisiens sont-ils responsables de cette flambée des prix ? De nombreux professionnels bordelais estiment que la raison incombe plutôt en grande partie à l'essor des plateformes de locations touristiques saisonnières (Airbnb, Abritel...). Selon les données de l'Observatoire Airbnb : à Bordeaux, en octobre 2016, on comptait 5.237 offres sur Airbnb dont 3.984 offres de logements entiers. En mars 2018, on dénombre 12.552 offres totales et 9.815 offres de logements entiers.

L'évolution dans la capitale girondine est spectaculaire : en 18 mois, l'offre de logements entiers a augmenté de 146%. « Les chimères autour des fortes rentabilités escomptées, tout comme le durcissement des règles locatives, devrait permettre de revenir la raison et d'apaiser le marché. » temporise – estime Sandra Roussselle.

Centre-ville et quartiers familiaux convoités

Si, le centre-ville est très convoité, les quartiers familiaux, comme les villages de Saint-Seurin et du Jardin Public, le sont également. « Tout ce qui est autour de la barrière du Médoc, Caudéran, Croix Blanche et Saint-Seurin avec des écoles privées est très recherché, explique Nathalie Combet (Sotheby's).

Intra-muros, les prix se situent autour de 5 000 €/m2 pour des appartements sans défaut dans les quartiers comme l'hyper-centre, l'hôtel-de-Ville ou des Quinconces. Le quartier de la Bastide attire les jeunes ménages et les nouveaux arrivants depuis sa métamorphose entamée il y a une dizaine d'années. Dans le récent, les prix se situent autour de 3 800/m2 et dans le neuf de 3 900 à 4 700 €/m2. Côté quartiers en vogue, il faut débourser 3 700 à 4 000 €/m2 pour un bel appartement dans Les Chartrons. Voire 5 000 à 5 500 €/m2 pour du neuf. Un quartier comme Bacalan qui plaît aux jeunes couples pour ses prix modérés, autour de 3 000 €/m2.

Les communes à suivre autour de Bordeaux

En règle générale, autour de la ville, des communes comme Cenon, Bègles ou Floirac affichent des prix plus attractifs, en location comme à l'achat.

Résidence Symphonia

Parmi les secteurs à suivre, Libourne, offre, selon Karin Maxwell, « un très bon rapport qualité/prix à seulement 20 minutes de Bordeaux par le train. Le prix moyen à Bordeaux étant trop élevé pour certaines familles, c'est un secteur porteur qui va prendre de la valeur ». Pour un budget de 300 000 à 400 000 euros, de jeunes couples peuvent s'installer dans une maison en pierre plutôt que dans un T2 en ville.

Les grandes opérations d'aménagement

En attendant, les projets urbains à Bordeaux ne manquent pas : Euratlantique, l'une des plus grandes opérations d'aménagement de France sur 730 ha prévoit la construction d'ici 2030 de 19 800 logements et des milliers de mètres carrés de bureaux et d'équipements publics au sud de la métropole. A terme, l'ambition est d'accueillir 40 000 nouveaux habitants et générer 30 000 emplois.

De futurs quartiers se développent et des programmes sortent progressivement de terre, Bassins à flots (5400 logements), Brazza (4700 logements), Bastide Niel (3400 logements)...des projets résolument porteurs que doivent suivre les investisseurs. Car, à quelques encablures de l'océan et du Bassin d'Arcachon, Bordeaux dispose toujours de solides atouts. Mais la qualité de vie a un prix.

NOS CRITÈRES
=> Évolution démographique sur 5 ans (1)
=> Évolution de l'emploi sur 5 ans (1)
=> Évolution du nombre d'étudiants sur un an (2)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans le neuf sur un an à fin 2017 (3)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans l'ancien sur un an à fin 2017 (4)
=> Évolution du loyer d'un studio sur un an (5)
=> Évolution du loyer d'un 2-pièces sur un an (5)
=> Part des investisseurs dans le neuf (6)
=> Évolution de la taxe foncière sur 5 ans (7)

Sources : 1 (Insee 2010/2015) ; 2 (ministère de l'Education, 2015/2016) ; 3 (FPI/Perval/notaires) ; 4 (Perval/notaires) ; 5 (Clameur) ; 6 (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI - Oréal ) ; 7 (UNPI) ;

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