Qu'est-ce que le remboursement anticipé d'un crédit immobilier ?
Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Il peut être total lorsque vous remboursez l'intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de renégociation du crédit par exemple. Ou il peut être partiel lorsqu'il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d'argent exceptionnelle.
Selon l'article L313-47 du code de la consommation, l'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, le crédit immobilier. La banque ne peut pas s'opposer à un remboursement anticipé, sauf s'il s'agit d'un remboursement partiel d'un montant inférieur ou égal à 10% du montant initial du prêt.
Les différentes formes de remboursement anticipé
Le remboursement anticipé peut prendre deux formes :
- Le remboursement anticipé total : vous soldez l'intégralité du capital restant dû en une seule fois. Cela met fin définitivement à votre crédit immobilier et aux mensualités.
- Le remboursement anticipé partiel : vous remboursez une partie du capital restant dû. Cela réduit le montant des mensualités en maintenant la durée initiale ou réduit la durée en conservant les mêmes mensualités. Il faut en général un minimum de 10% du prêt initial.
Les conditions et frais de remboursement anticipé
Les conditions de remboursement anticipé sont fixées dans le contrat de prêt. Pour compenser son manque à gagner sur les intérêts, la banque peut demander des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Leur montant est plafonné par la loi (Article R313-25 du code de la consommation) :
- 3% du capital restant dû avant le remboursement
- ou 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt
C'est le montant le plus faible des deux qui s'applique. Ces IRA peuvent parfois être négociées ou supprimées avant la signature du prêt.
La procédure pour effectuer un remboursement anticipé
Pour effectuer un remboursement anticipé, vous devez en faire la demande par écrit à votre banque, en indiquant le montant que vous souhaitez rembourser. Aucun délai de préavis n'est prévu par la loi, mais pour éviter des intérêts intercalaires, mieux vaut faire coïncider le remboursement avec une échéance mensuelle.
La banque doit alors vous fournir rapidement et gratuitement les informations sur les conséquences du remboursement (capital restant dû, montant des IRA...), sur support papier ou durable. Pour les offres de prêt émises avant le 01/07/2016, ce décompte peut être facturé.
Les cas d'exonération des indemnités de remboursement anticipé
Pour les contrats signés depuis le 01/07/1999, aucune indemnité n'est due si le remboursement anticipé est motivé par l'un de ces 3 cas :
- Vente du bien suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou son conjoint
- Cessation forcée d'activité (licenciement) de l'emprunteur ou son conjoint
- Décès de l'emprunteur ou de son conjoint
Les conséquences d'un remboursement partiel sur le crédit
Un remboursement anticipé partiel modifie l'échéancier initial. Vous pouvez choisir de :
- Réduire le montant des mensualités en gardant la durée initiale. Cela allège la charge de remboursement mais pas le coût total.
- Réduire la durée du prêt en conservant les mensualités initiales. Cela réduit le coût total des intérêts.
- Ou une solution intermédiaire qui mixe les deux.
Votre contrat peut prévoir l'une de ces options par défaut. Vous pouvez aussi moduler vos échéances de prêt immobilier à la hausse ou à la baisse.
Les avantages et inconvénients du remboursement anticipé
Les principaux avantages du remboursement anticipé sont :
- Réduire le coût total du crédit en économisant sur les intérêts
- Etre libre de son engagement de crédit plus tôt
- Améliorer sa capacité d'emprunt pour un nouveau projet
Mais il faut bien peser le pour et le contre car il y a aussi des inconvénients :
- On perd le bénéfice de l'effet de levier du crédit
- On mobilise une épargne qui pourrait être mieux rémunérée ailleurs
- On perd la déduction d'intérêts d'emprunt si le bien est loué
- On doit payer des indemnités qui réduisent l'économie réalisée
Comparez bien les gains attendus et les coûts pour voir si c'est vraiment avantageux dans votre situation. Un remboursement anticipé est plus intéressant en début de prêt et pour un crédit à taux élevé. Il l'est moins en fin de crédit ou si on peut placer son argent à meilleur taux.
