Queues de programme : de quels logements s’agit-il ?
Dans l’immobilier neuf, les queues de programmes désignent les appartements qui n’ont pas été vendus au moment de la livraison. Ce sont souvent les biens situés au rez-de-chaussée et orientés vers le nord, ou qui offrent une moins belle vue du fait de leur positionnement par rapport aux autres constructions.
Mais il peut s’agir également d’un « retour de lot », c’est-à-dire d’un logement dont l’acquéreur n’a pu obtenir le crédit immobilier qui lui manquait pour conclure la transaction, et qui est redevenu disponible au bout de quelques mois.
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Quelle va être la stratégie adoptée par le promoteur ?
Pour le promoteur immobilier, ces logements posent un problème financier puisqu’il ne peut pas boucler l’opération comme prévu. Pour rentrer dans ses frais, il devra faire son possible pour embellir son offre afin de les écouler au plus vite, en proposant une réduction du prix ou en ajoutant des équipements, comme une cuisine équipée.
Il arrive aussi parfois que des promoteurs expérimentés anticipent les appartements susceptibles de terminer dans les queues de programme, et décident de les proposer directement avec une décote pour mieux s’en servir comme produits d’appel dans le cadre de leur campagne marketing.
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Ces logements ne sont pas nécessairement difficiles à louer
Dans ce contexte, il peut devenir intéressant pour un investisseur de placer son épargne dans ce type de lots, d’autant que le rabais accordé par rapport aux autres logements est substantiel ! Qui plus est, ce n’est pas parce qu’un logement est jugé peu attirant par les acheteurs qu’il va forcément déplaire aux locataires.
Au contraire. Prenons les appartements au rez-de-chaussée par exemple, ceux-ci se vendent plutôt mal, mais se louent bien auprès de certaines catégories de locataires.
Ces logements, plus accessibles, intéressent les personnes à mobilité réduite comme les propriétaires d’animaux de compagnie qui pourront offrir plus de liberté à leur chat ou chien. De même, une famille recherchant une maison avec jardin, mais ne trouvant pas satisfaction sur le marché, peut se laisser séduire par un grand F3 ou F4 en RDC faisant face aux espaces verts entretenus par la copropriété...
Queues de programme : un rendement parfois supérieur !
Pour l’investisseur, le rendement d’un appartement en queue de programme peut même être plus élevé par rapport aux autres biens du même immeuble. En effet, à surface égale et à confort identique, le loyer du logement au rez-de-chaussée sera a priori le même que celui d’un logement au deuxième ou troisième étage.
Cela vaut aussi pour un logement acheté avec un prêt à taux préférentiel : les plafonds de loyers imposés en échange de cette aide sont identiques quel que soit l’étage. Mais son prix d’achat sera, lui, plus faible grâce au rabais accordé par le promoteur...
D’où une meilleure rentabilisation de l’investissement !
