Le marché immobilier marseillais en 2023-2024
En ce début 2023, le marché de l'immobilier neuf à Marseille affiche une belle vitalité. Les prix au m² poursuivent leur progression, avec une hausse de 5,7% sur un an, pour atteindre en moyenne 3920 €/m². Mais de fortes disparités subsistent selon les arrondissements et types de biens.
Ainsi, les appartements neufs se négocient autour de 4500 €/m² dans les 7ème et 8ème arrondissements, les secteurs les plus prisés, contre 2800 €/m² dans les quartiers Nord. Des prix qui restent en deçà d'autres grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux, signe d'un potentiel de valorisation à saisir pour les investisseurs.
Les professionnels restent optimistes pour les mois à venir, misant sur une demande soutenue et un marché fluide. La nouvelle carte du plan local d'urbanisme (PLU), plus favorable à la construction, devrait maintenir un volume de production élevé et des prix maitrisés.
Les atouts de Marseille pour investir dans l'immobilier
Deuxième ville de France, Marseille concentre de nombreux atouts pour un investissement immobilier réussi. Métropole économique majeure du Sud, elle attire entreprises et actifs grâce notamment au projet Euroméditerranée qui transforme son centre d'affaires.
Avec ses 300 jours de soleil par an, son littoral exceptionnel entre plages et calanques, Marseille séduit par sa douceur de vivre méditerranéenne. Un cadre de vie privilégié qui attire une population cosmopolite d'actifs, de familles et de retraités.
Ville étudiante, Marseille compte près de 80 000 étudiants qui représentent autant de locataires potentiels, notamment dans les petites surfaces bien situées. Avec un parc immobilier composé à 88% d'appartements, le marché locatif est particulièrement dynamique.
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Investir en loi Pinel à Marseille
Pour optimiser son investissement locatif dans le neuf, le dispositif Pinel offre un cadre fiscal avantageux. En contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 à 21% du prix d'achat du bien, dans la limite de 300 000€ investis.
Classée en zone A, Marseille bénéficie des plafonds de loyers les plus élevés : 13,09 €/m² en 2023. Mais attention à bien respecter les conditions de ressources des locataires et de performances énergétiques du logement pour être éligible à la loi Pinel.
Le Le palmarès 2019 des villes où investir dans le neuf classe d'ailleurs Marseille dans le Top 10 des villes où il fait bon investir en Pinel, en raison de sa rentabilité locative attractive et de son dynamisme économique et démographique.
Bien choisir sa localisation à Marseille
Tous les quartiers de la cité phocéenne ne se valent pas aux yeux des investisseurs. Les arrondissements du sud, du 6ème au 8ème en passant par les quartiers d'Endoume ou de la Corniche, figurent parmi les plus recherchés pour leur qualité de vie et la vue mer.
A proximité des facultés, le 5ème arrondissement attire les étudiants comme les actifs pour son ambiance animée, tout comme les 1er et 2ème arrondissements en plein renouveau. Le secteur Euroméditerranée, à cheval sur ces quartiers, concentre les projets neufs offrant des prestations haut de gamme.
Les 11ème, 12ème et 13ème arrondissements, plus résidentiels et familiaux, présentent aussi de belles opportunités avec des prix encore raisonnables. A contrario, mieux vaut éviter certaines poches des quartiers Nord, moins attractives.
Quel type de bien privilégier pour une rentabilité optimale ?
Pour un investissement locatif à Marseille, les petites surfaces de type studio ou 2 pièces sont à privilégier. Prisées des étudiants et jeunes actifs, elles assurent une forte demande locative et des remplissages aisés.
L'immobilier neuf, aux normes et prestations modernes comme la climatisation, aura aussi plus facilement les faveurs des locataires. Les biens neufs offrent un rendement net supérieur grâce aux frais de notaire réduits et à des charges souvent moindres.
Dans l'ancien, une rénovation astucieuse peut-être un bon compromis, en permettant d'acquérir moins cher tout en créant de la valeur. Quant aux résidences gérées, elles facilitent la location mais au prix de charges plus élevées.
Financer son achat dans le neuf
Profiter d'un crédit immobilier aux taux encore attractifs est souvent la clé d'une rentabilité locative boostée. Les banques apprécient l'immobilier neuf pour sa moindre prise de risque.
Selon le profil de l'investisseur et de son projet, certains dispositifs fiscaux comme la loi Pinel ou le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permettront aussi d'optimiser la fiscalité. Là encore, ils sont plus accessibles et intéressants dans le cadre de l'achat d'un bien neuf.
Autre levier pour réduire son apport initial : le prêt à taux zéro (PTZ), qui finance jusqu'à 40% de l'opération pour un achat dans le neuf en résidence principale. De quoi faciliter l'accession à la propriété des jeunes ménages.
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Les étapes pour réussir son investissement à Marseille
Réussir son investissement locatif dans le neuf à Marseille se prépare ! La première étape consiste à bien définir son projet : budget, objectif de rentabilité, horizon de détention, fiscalité…
Place ensuite aux études de marché pour identifier les secteurs porteurs : quartiers recherchés, biens rares, perspectives de développement, offre locative… Autant de critères à passer au crible pour une localisation gagnante.
Achat sur plan, meublé ou non, gestion déléguée… Le montage juridique et financier sera l'étape suivante. Là encore, se faire accompagner par des professionnels permettra un investissement pérenne, de la recherche du bien jusqu'à sa mise en location.
Avec ses nombreux atouts et un marché en pleine expansion, Marseille a plus d'un tour dans son sac pour séduire les investisseurs. En choisissant la cité phocéenne et le neuf, vous mettez tous les atouts de votre côté pour un placement immobilier rentable et sécurisé sur le long terme !
