Le crédit relais

Le crédit relais est un prêt accordé par les banques qui vous permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'autre. Encore faut-il prendre des précautions pour en bénéficier en toute sérénité.

Le crédit relais
Le crédit relais

Un crédit relais sert à faire la liaison entre deux opérations immobilières : la revente d'un bien et une nouvelle acquisition. Il consiste donc à mettre à la disposition d'un acquéreur,

déjà propriétaire d'un bien non encore vendu, une somme d'argent en vue de l'achat d'un nouveau logement. Son utilité est donc incontestable, d'autant qu'il est, selon les 
professionnels, nécessaire dans 40 % des projets immobiliers. Encore faut-il prendre quelques précautions. Surtout si le bien vendu ne suffit pas à financer la nouvelle
 acquisition.


Les possibilités offertes par le crédit relais


Soit vous vendez pour racheter autre chose de moins cher, auquel cas, vous n'aurez éventuellement besoin que d'un crédit relais "sec", une facilité de caisse en quelque sorte. Soit, vous envisagez de vendre pour racheter plus grand ou plus cher. Dans cette optique, la vente du bien dont vous êtes déjà propriétaire ne suffira 

pas au financement du nouveau logement.
C'est la raison pour laquelle

 les banques ont imaginé des formules adaptées. C'est le cas du crédit relais jumelé à un prêt complémentaire. Cette formule implique deux montages. D'une part, un prêt relais dont le montant dépend de la valeur du bien à vendre ; d'autre part, un prêt complémentaire qui servira à financer le surplus. L'avance faite par la banque au titre 
du crédit relais est alors remboursée à la vente du bien, tandis que le second prêt, à long terme, se poursuit comme défini au départ, sur 10, 15 ou 20 ans... Il existe une variante
 au crédit relais jumelé : le prêt global qui ne fait appel qu'à un seul prêt dont une partie est remboursable par anticipation, au moment de la vente du bien.


Crédit relais : 70 % à 80 % du prix du bien à vendre


Toutefois, attention à l'avance de trésorerie faite au titre du crédit relais. Si, dans les années d'euphorie, les banques acceptaient de prêter jusqu'à 80, voire 90 % de la valeur du bien à vendre, aujourd'hui, elles sont plus prudentes et peuvent, dans certains cas se limiter à 60/70 %. Si vous avez un crédit en cours, celui-ci sera évidemment
 déduit de cette avance. À titre d'exemple, si votre banque accepte de vous prêter 70 % d'une maison qui vaut 250 000 euros et qu'il vous reste 50 000 euros à rembourser, l'établissement 
de crédit ne vous prêtera que 125 000 euros (70 % de 250 000 €, soit 175 000 € - 50 000 €). Autre écueil : la durée du crédit relais. Que le prêt soit sec ou jumelé, cette durée n'excède pas
 deux ans (ou un an renouvelable une fois, ce qui revient au même). Un délai qui peut parfaitement être respecté si vous n'êtes pas trop gourmand quant au prix du bien que vous cherchez à vendre.


De l'intérêt d'une bonne estimation pour un crédit relais


Car l'estimation de ce bien reste l'opération la plus délicate.
 N'hésitez pas à faire appel à plusieurs agents immobiliers pour réaliser cette estimation. 
D'ailleurs, la banque qui acceptera de vous prêter vous le demandera certainement. 
Les biens qui se vendent dans des délais normaux, c'est-à-dire cinq à six mois, sont ceux qui restent 
d'un bon rapport qualité/prix. Si vous surestimez trop votre bien, vous risquez de le regretter. Car, dans ce cas, les délais de vente s'allongent considérablement, pouvant allègrement
 dépasser un an. Or, ne perdez pas de vue que plus votre crédit relais dure longtemps et plus il vous coûte cher. D'autant qu'il ne se rembourse pas comme un prêt 
amortissable de façon classique. Le crédit peut, en effet, prévoir le paiement des intérêts chaque mois. Dans ce cas, votre mensualité se composera des intérêts et de la prime
 d'assurance. Mais vous ne rembourserez aucune part de capital puisqu'il ne sera exigible qu'au moment de la vente du bien. Toutefois, pour éviter que la mensualité ne
 soit trop lourde, les banques proposent généralement une mensualité allégée, limitée au seul paiement de la prime d'assurance, les intérêts et le capital étant remboursés lors de la vente. Une souplesse dont le coût n'est 

pas à sous-estimer, même si les taux d'intérêt restent très bas.
À titre d'exemple, si votre prêt s'établit à 150 000 € au taux de 4 % et que vous remboursez au bout d'un

 an, son coût s'élèvera à 6 000 €. Et si vous devez attendre un an de plus, faute d'avoir bien estimé votre bien, vous devrez doubler la mise...


Des banques davantage à l'écoute pour le crédit relais


Conscientes des risques, les banques examinent les demandes avec soin. Si malgré toutes ces précautions, vous ne parvenez pas à vendre, que peut-il se passer ? Dans la plupart des cas, l'intérêt de la banque est de vous accorder un délai supplémentaire. La plupart ont mis en place un système de veille et provoquent une rencontre avec l'emprunteur au bout de quelques mois pour connaître les raisons qui font échouer la vente.

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