Le crédit relais

Les différents types de crédits relais

Il existe plusieurs formules de crédit relais adaptées à différentes situations :

Le crédit relais sec : lorsque le prix de vente du bien actuel couvre entièrement l'achat du nouveau bien. La banque accorde une avance correspondant à une partie du prix de vente (en général 70%).
Le crédit relais adossé ou crédit relais acquisition : un prêt immobilier classique vient compléter le crédit relais lorsque le prix du nouveau bien est supérieur au montant de la vente. L'emprunteur rembourse alors les intérêts du crédit relais et les mensualités du prêt complémentaire.
Le crédit relais intégré : un prêt unique intégrant le crédit relais et le prêt immobilier classique. L'emprunteur ne fait qu'une seule mensualité.
Le crédit relais rachat : permet de faire racheter son prêt relais par une banque pour lisser l'ensemble des mensualités. Pratique lorsque le taux d'endettement atteint un niveau élevé.

Les caractéristiques et le fonctionnement du crédit relais

Le montant du crédit relais se situe en général entre 50% et 80% de la valeur estimée du bien mis en vente, avec une moyenne autour de 70%. La banque prend une marge de sécurité en cas de vente à un prix inférieur aux estimations. Le crédit relais est accordé pour une durée maximale de 24 mois, avec une première période de 12 mois renouvelable une fois.

Concernant le remboursement, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts et l'assurance durant la vie du crédit relais. Le capital est remboursé en une seule fois au moment de la vente du bien. Le taux d'intérêt du crédit relais est en général légèrement supérieur à celui d'un prêt immobilier classique, de l'ordre de 0,1% à 0,3% de plus.

Pour obtenir un crédit relais, il faut présenter des revenus stables et réguliers, avec un taux d'endettement inférieur aux 35% exigés pour les crédits immobiliers. La banque demandera également un mandat de vente pour évaluer le montant et la faisabilité de l'opération.

Enfin, même si elle n'est pas légalement obligatoire, la souscription d'une assurance emprunteur sera systématiquement exigée par la banque pour garantir le remboursement du crédit relais en cas de coup dur. Il est préférable de faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleures garanties au tarif le plus avantageux.

Les étapes pour souscrire un crédit relais

Voici les principales étapes à suivre pour mettre en place un crédit relais :

Faire évaluer précisément le bien immobilier mis en vente, si possible par plusieurs professionnels pour avoir des estimations fiables. Un prix de vente réaliste est essentiel.
Simuler le montant du crédit relais envisageable en fonction de cette estimation et de sa situation (autres crédits en cours, épargne disponible...).
Constituer son dossier de financement avec tous les justificatifs nécessaires : estimations du bien, documents sur les revenus et la situation financière, compromis de vente si déjà signé...
Comparer les offres de prêts de plusieurs banques, avec l'aide d'un courtier si besoin, pour trouver les meilleures conditions : taux, assurance, modalités...
Une fois l'offre la plus intéressante identifiée, signer le contrat après avoir pris le temps de la réflexion et de bien lire toutes les clauses. Vous disposez d'un délai légal de rétractation de 10 jours.

Que faire en cas de difficulté à vendre le bien et à rembourser le crédit relais ?

Malgré une bonne préparation en amont, il peut arriver que la vente du bien prenne plus de temps que prévu et mette l'emprunteur en difficulté pour rembourser son crédit relais arrivé à échéance. Plusieurs solutions peuvent alors être envisagées :

Réajuster le prix de vente à la baisse pour accélérer la vente, quitte à réduire un peu sa marge. Mieux vaut parfois vendre moins cher que de risquer de se retrouver en défaut de remboursement.
Si une vente rapide n'est pas possible, il faut étudier une solution temporaire comme la location ou envisager, en dernier recours, la revente du bien que l'on vient d'acquérir.
Prendre contact avec sa banque pour négocier un aménagement : rallonger un peu la durée du crédit relais, le transformer en prêt classique, trouver un accompagnement personnalisé...

Un défaut de remboursement sur un crédit relais peut vite entraîner de graves conséquences financières. Il est crucial d'anticiper et d'agir rapidement en cas de difficulté, en dialoguant avec sa banque qui pourra proposer des solutions.

Comment obtenir le meilleur taux pour son crédit relais ?

Le coût d'un crédit relais est directement lié à son taux d'intérêt. Pour alléger au maximum cette charge, quelques conseils :

Optimiser son profil emprunteur pour rassurer les banques : apport personnel conséquent, revenus stables, taux d'endettement limité, bonne gestion de ses comptes...
Faire jouer la concurrence entre plusieurs banques pour négocier le taux du crédit relais et les frais annexes (dossier, garantie, assurance...)
Passer par un courtier spécialisé dans le crédit immobilier pour avoir un accompagnement personnalisé et mettre les banques en compétition de façon plus efficace. Un expert du marché saura identifier les meilleurs taux du moment en fonction de votre situation. Vous pourrez acheter dans le neuf plus facilement.

Les alternatives au crédit relais pour financer un achat-revente

Face aux risques et au coût d'un crédit relais, il peut être intéressant de se tourner vers d'autres solutions de financement :

Le prêt achat-revente : un crédit unique regroupant l'ancien prêt en cours et le financement du nouveau projet immobilier. L'emprunteur n'a alors qu'une seule mensualité, même si le taux est souvent un peu plus élevé qu'un prêt classique.
Le rachat de crédit : permet de rassembler tous ses emprunts en un seul crédit pour alléger sa charge mensuelle et dégager plus facilement une capacité d'emprunt.
D'autres solutions de financement court terme moins risquées qu'un crédit relais : apport personnel, prêt familial... à condition de pouvoir mobiliser l'argent nécessaire rapidement.

Quelle que soit la solution choisie, l'essentiel est de bien préparer son plan de financement, de façon réaliste et sécurisée, en anticipant un maximum les délais et aléas du marché immobilier. Un achat précipité financé par un crédit relais mal calibré peut vite tourner au cauchemar. Mieux vaut prendre son temps et étudier sereinement les différentes options à sa disposition.